MINUTE N° : 25/1021

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/04028 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RGXM

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 14 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. COTETAILLADE, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance SMABTP, RCS [Localité 5] 775 684 764, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 130

S.A.S.U. [B], RCS [Localité 4] 795 820 067, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 130

PARTIE INTERVENANTE

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats plaidant, vestiaire : 130

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

En 1999, la SCI Cotetaillade a acheté un château, situé sur la commune de Barbazan (31), entreprenant une opération de réhabilitation complète de celui-ci, par phases.

Selon devis du 1er octobre 2012, elle a confié à la SAS Satob construction bois, aux droits de laquelle vient la SASU [B] (la SASU [B]), la reprise, dans une partie du château, de la charpente et de deux planchers (pose de poutres et solives), pour un coût TTC de 82 000 euros.

Après avoir constaté l’existence d’une flèche et d’une flexibilité des planchers sur lesquels elle effectuait un platelage, la SCI Cotetaillade a effectué une déclaration de sinistre le 19 mars 2018 auprès de son assureur, qui a désigné la société Polyexpert afin d’investiguer sur ses causes, laquelle a conclu à un sous-dimensionnement des éléments de structure.

Procédure

Suivant ordonnance datée du 5 décembre 2019, le juge des référés, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SASU [B] et de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, société d’assurance mutuelle à cotisations variables (la SMABTP) et, désigné pour y procéder M. [F] [C], qui a déposé son rapport définitif le 20 juin 2022, après intervention volontaire à l’instance de la SA SMA.

Par actes des 16 et 21 septembre 2022, la SCI Cotetaillade a fait assigner la SASU [B] et la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, de les condamner à lui payer (i) une indemnité de 599 545,88 euros au titre des reprises des malfaçons, (ii) une indemnité de 565 830 euros en réparation d’une perte d’exploitation ainsi (iii) qu’une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Par conclusions du 24 mai 2023, la SA SMA est intervenue volontairement à l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Prétentions et moyens

Selon ses dernières conclusions du 18 juillet 2025, postérieures à l’ordonnance de clôture, la SCI Cotetaillade demande au tribunal de :

– ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

– condamner la SASU [B] et la SA SMA à lui payer des indemnités de :

674 076,08 euros pour les reprises des malfaçons, avec actualisation pour tenir compte de l’évolution de l’index BT01 depuis le 15 avril 2025 au jour du jugement à intervenir ;734 522,68 euros en réparation de la perte d’exploitation et du préjudice financier calculés au 31 décembre 2025 et depuis l’année 2017 jusqu’au jour du jugement à intervenir ;5 000 euros au titre du préjudice moral ;– condamner in solidum la SASU [B] et la SA SMA au paiement d’une indemnité de 7 000 euros incluant les honoraires de M. [K] [T], ainsi qu’aux entiers dépens qui incluront les frais du référé du 5 décembre 2019 et les honoraires de M. [F] [C], distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, avocat.

La SCI Cotetaillade développe que le rapport d’expertise judiciaire prouve que les poutres porteuses des planchers fournis par la SASU [B] sont sous-dimensionnées. Elle expose que la SASU [B] engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Elle indique que :

– le devis de la société Soprema, qu’elle fournit, qui prévoit le remplacement des poutres par des poutres identiques, mais bien dimensionnées, permet de réparer intégralement son préjudice, à la différence de la solution préconisée par le sapiteur le bureau d’études techniques Reulet ingénierie (poutres en lamellé-collé), alors que la rénovation du château a été effectuée avec des matériaux identiques à ceux utilisés à l’époque de sa construction ;

– que les poutres doivent qui plus est supporter le poids de l’activité prévue (plancher chauffant et sanitaires), ce dont le devis de reprise établi par la société Renofors ne permet pas de s’assurer ; cette solution n’a fait l’objet d’aucune note de calcul et la réalisation de panneaux de bois sur cales profilés va produire une surcharge ;

– le devis a dû être actualisé, afin de tenir compte de l’évolution du coût de la construction depuis qu’il a été édité.

Sur son préjudice d’exploitation, elle estime que :

– le sapiteur ne l’a pas évalué correctement, alors que son projet de location pour des mariages (organisation de séminaires, de mariages, avec privatisation du lieu, ainsi que des services optionnels, ou nuitées), est porteur, tout comme la localisation du bien ;

– le résultat brut perdu sur cinq années de non-exploitation est, au minimum, de 565 830 euros ;

– le montant prévisionnel du résultat d’exploitation doit être réactualisé en fonction de l’inflation.

Elle ajoute subir un préjudice moral, du fait du blocage de son projet et de ses conséquences financières et affectives.

Elle observe par ailleurs que :

– le fait que son gérant soit architecte ne doit pas être pris en compte, alors que ce n’est pas sa société qui a établi la convention de maîtrise d’oeuvre avec la SCI Cotetaillade, qu’il n’est jamais intervenu dans la conception ni le suivi des travaux et que la responsabilité de la SASU [B] découle du contrat d’entreprise qui la lie à la SCI Cotetaillade ;

– la SASU [B] et la SA SMA sont irrecevables à soulever un défaut de qualité à agir de la SCI Cotetaillade en réparation d’un préjudice d’exploitation, qu’elles devaient invoquer devant le juge de la mise en état.

Selon ses conclusions du 20 septembre 2023, antérieures à l’ordonnance de clôture, la SCI Cotetaillade demande au tribunal de :

– condamner la SASU [B] et la SA SMA à lui payer des indemnités de :

– 599 545,88 euros pour les reprises des malfaçons, avec actualisation pour tenir compte de l’évolution de l’index BT 01 depuis juin 2022, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, au jour du jugement à intervenir ;

– 600 000 euros en réparation de la perte d’exploitation et du préjudice financier, sous réserve d’actualisation au jour du jugement ;

– 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

– condamner in solidum la SASU [B] et la SA SMA au paiement d’une indemnité de 7 000 euros incluant les honoraires de M. [K] [T], ainsi qu’aux entiers dépens qui incluront les frais du référé du 5 décembre 2019 et les honoraires de M. [F] [C], distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, avocat.

2. Selon leurs dernières conclusions du 24 mai 2023, la SASU [B], la SMABTP et la SA SMA demandent au tribunal de :

– sur l’intervention volontaire de la SMABTP :

– prononcer la mise hors de cause de la SMABTP ;

– accueillir l’intervention volontaire de la SA SMA en sa qualité d’assureur de la SASU [B] ;

– sur le coût des travaux de reprise :

– constater que l’expert judiciaire n’a pas retenu la solution technique de la société Soprema ;

– dire que cette solution ne correspond pas aux travaux strictement nécessaires à la reprise des désordres litigieux ;

– limiter le coût des travaux de travaux de reprise à la somme de 59 971,40 euros HT correspondant au devis de la société Renofors ;

– sur les dommages immatériels (perte d’exploitation et préjudice moral) :

– dire que la SCI ne dispose ni d’une qualité ni d’un intérêt pour réclamer l’allocation d’une perte d’exploitation ;

– dire en tous les cas que les demandes ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur étendue ;

– débouter en conséquence la SCI Cotetaillade de l’intégralité de ses demandes, y compris s’agissant du préjudice moral ;

– subsidiairement, limiter les demandes de la SCI Cotetaillade à la somme de 60 000 euros ;

– sur les responsabilités :

– dire que la maîtrise d’oeuvre a été assurée par la SCI Cotetaillade, par le truchement de son gérant, architecte ;

– dire que la maîtrise d’oeuvre a été défaillante et que c’est en lien avec le sinistre litigieux ;

– condamner en conséquence la SCI Cotetaillade à garantir la SA SMA à hauteur de 20 % des sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

– sur les garanties :

– dire bien fondée la SA SMA à opposer à la SASU [B] le montant de la franchise contractuelle s’agissant des dommages matériels et, aux tiers, les limitations et franchises contractuelles prévues pour les dommages immatériels ;

– ramener l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions et statuer ce que de droit quant aux dépens, qui suivront nécessairement le régime des condamnations principales.

La SASU [B] invoque tout d’abord que le droit à réparation intégrale du préjudice exclut les prestations qui ne concourent pas à une remise en l’état à l’identique de l’ouvrage. Elle développe que l’expert judiciaire a estimé que le chiffrage de la reprise des structures proposé par la société Soprema était largement surévalué, s’agissant des prix unitaires, mais aussi parce que ses prestations ne correspondent pas à la reprise stricto sensu des désordres :

– la société Soprema ayant inclus dans ses calculs le fait que le plancher devait supporter des cloisons, ce qui n’avait pourtant pas fait l’objet du marché initial et n’avait jamais été évoqué lors des réunions d’expertise ;

– la dépose du mur-rideau n’étant pas nécessaire, alors que les vitrages ne sont pas collés ;

– seuls certains éléments du château étant classés.

La SASU [B] indique ensuite que la SCI Cotetaillade n’a pas qualité ni intérêt à agir au titre d’un préjudice d’exploitation alors que, société civile, elle ne pouvait pas exercer une activité commerciale. Elle développe que si un tel projet d’exploitation du château avait existé, une société aurait été créée à cette fin et que son absence prouve que le préjudice n’existe pas, ce d’autant que le gérant de la SCI Cotetaillade n’a pas été en mesure de produire un calendrier prévisionnel d’achèvement des travaux, soulignant que les travaux qu’elle a exécutés ont été achevés en 2013, quand les planchers n’ont eux-mêmes été mis en place qu’en 2017.

Elle ajoute qu’en tout état de cause :

– l’année 2017 ne peut pas être prise en compte afin d’évaluer le préjudice, alors que les travaux du château ne pouvaient pas être achevés à cette date ;

– les années 2020 et 2021 ne le peuvent pas plus, du fait de la pandémie de coronavirus ;

– ainsi, seules les années 2018 et 2019 le peuvent, mais les documents sur lesquels sont fondées les réclamations de la SCI Cotetaillade (compte d’exploitation édité par la SCI Cotetaillade elle-même et fiches commerciales dont la provenance n’est pas établie) ne permettent pas de retenir l’existence d’un préjudice.

En dernier lieu, sur les responsabilités, elle observe que la SCI Cotetaillade était également maître d’oeuvre de l’opération, dès lors que son gérant est lui-même architecte et que les erreurs commises dans l’exécution des travaux auraient pu être évitées, de même que leur phasage, réalisé avec cohérence, si un maître d’oeuvre avait été engagé. Elle conclut que la SCI Cotetaillade doit prendre à sa charge 20 % du montant total du préjudice qu’elle invoque.

Enfin, la SASU [B] et la SA SMA indiquent que la SA SMA, assureur de responsabilité civile décennale de la SASU [B], est bien fondée à lui opposer le montant de sa franchise contractuelle au titre des dommages matériels et, aux tiers, les limitations et franchises contractuelles prévues pour les dommages immatériels.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal indique que, par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne sera statué, dans le dispositif du jugement, que sur les prétentions des parties figurant dans le dispositif de leurs conclusions, à l’exclusion des moyens qu’elles y développent, qui seront analysés dans la motivation du jugement, sous réserve toutefois qu’ils soient soutenus dans le corps des conclusions.

En outre, aucune prétention n’est formulée contre la SMABTP, étant constant que la SA SMA est l’assureur des prestations exécutées par la SAS Satob construction bois, aux droits de laquelle vient la SASU [B]. En l’absence d’opposition sur ce point, la SMABTP sera par conséquent mise hors de cause.

1. Sur la demande de rabat de la clôture

Selon l’article 802 alinéa 1er du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la révocation de l’ordonnance de clôture ne peut être motivée que par une cause grave et révélée postérieurement à la clôture.

En tout état de cause, cette décision, lorsqu’elle intervient après la clôture des débats, doit s’accompagner de leur réouverture : en effet, une même décision ne peut pas, simultanément, révoquer l’ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige et ce, afin de respecter le principe du contradictoire.

Au cas présent, la SCI Cotetaillade a notifié, après la clôture de l’instruction du 25 avril 2024, des conclusions, le 18 juillet 2025, dans lesquelles elle précise, par comparaison aux conclusions du 20 septembre 2023 :

– que la solution proposée par le sapiteur de l’expert judiciaire n’est pas satisfaisante, car il s’agit de poutres en lamellé-collé, alors que les poutres mises en œuvre par la SASU [B] étaient en bois naturel ;

– produire un devis actualisé de la société Soprema, lui permettant de fixer le montant de son préjudice matériel à un total de 674 076,08 euros ;

– que son préjudice d’exploitation doit être réactualisé considérant la longueur de la procédure et de l’inflation.

Elle verse en outre aux débats des pièces nouvelles, n° 15 à 22 sur son bordereau.

Or, la SCI Cotetaillade pouvait critiquer l’avis du sapiteur dès le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, voire au cours des opérations d’expertise, dès lors qu’elle avait connaissance, à ce moment, de ce que la solution réparatoire préconisée impliquait l’utilisation de poutres en lamellé-collé. D’ailleurs, ce moyen est déjà soutenu dans ses conclusions du 20 septembre 2023.

Quant au devis actualisé de la société Soprema, il était loisible à la SCI Cotetaillade de le produire avant que ne soit rendue l’ordonnance de clôture, puis d’en demander l’indexation sur l’indice BT 01 jusqu’au prononcé du jugement.

Il était de même possible pour la SCI Cotetaillade d’actualiser son préjudice d’exploitation avant que ne soit rendue l’ordonnance de clôture.

Partant, faute de caractériser l’existence d’une cause grave, révélée après l’ordonnance de clôture, le rabat ne sera pas prononcé et les dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2025 par la SCI Cotetaillade seront par conséquent déclarées irrecevables, ainsi que les pièces n° 15 à 22 de son bordereau.

Il sera donc statué à la lecture des conclusions de la SCI Cotetaillade du 20 septembre 2023 et de leur bordereau de pièces.

2. Sur la recevabilité

Tout d’abord, l’intervention volontaire du 24 mai 2023 de la SA SMA, assureur de responsabilité civile décennale de la SASU [B], sera déclarée recevable, par application des dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

Ensuite, selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […]

Et, selon l’article 802 alinéa 4 du même code, lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Or, au cas présent, la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité ou d’intérêt à agir de la SCI Cotetaillade au titre d’un préjudice d’exploitation, a été soulevée devant le tribunal et, non, devant le juge de la mise en état, par la SASU [B] et la SA SMA le 24 mai 2023, c’est-à-dire avant que ne soit rendue l’ordonnance de clôture.

En conséquence, cette fin de non-recevoir doit être déclarée irrecevable.

3. Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

3.1. Sur la nature, l’origine et la qualification du désordre

En l’espèce, la SAS Satob construction bois a posé les ossatures de deux planchers, poutres et solives, situés dans une partie du château, entre 2012 et 2013 (p. 10 de l’expertise judiciaire).

Des flèches importantes des poutres, ainsi que leur flexibilité, ont été remarquées, par la SCI Cotetaillade, qui réalisait des platelages sur ces ossatures en 2017 (ibid.).

L’expert retient :

– p. 12 : l’existence d’une « souplesse anormale et [de] défauts de planéité des planchers, [qui] sont évidents. La souplesse anormale des planchers est le signe du manque de résistance des poutres porteuses. Ce défaut, qui concerne un élément constitutif de l’immeuble, est de nature à compromettre la solidité des ouvrages. […] » ;

– p. 13 : « le risque d’évolution d’un ouvrage sous-dimensionné est la rupture de cet ouvrage. ».

Il développe (p. 12-13) que le bureau d’études techniques Reulet ingénierie, son sapiteur, a retenu que « les fentes horizontales visibles sur les poutres et sur les solives sont le signe d’un comportement anormal du bois, préjudiciable à la pérennité des planchers. Les solives sont suffisantes. Sur les seize poutres vérifiées, treize sont insuffisantes. Les causes sont imputables à une erreur de calcul des ouvrages par la société Satob. […] Les poutres et les solives ont été calculées, fournies et posées par la société Satob, au cours des années 2012 et 2013. »

L’expertise judiciaire prouve ainsi que les poutres, sous-dimensionnées, ne permettent pas de supporter les autres éléments (solives, parquet) et ploient sous leur poids.

L’atteinte à la solidité d’un ouvrage, en l’occurrence les ossatures des planchers, du fait d’un sous-dimensionnement des poutres, est ainsi caractérisée.

Il s’agit ainsi d’un désordre de nature décennale.

3.2. Sur les responsabilités

La SASU [B], venant aux droits de la SAS Satob construction bois, est responsable de ce désordre décennal, dès lors qu’elle a mis en place, pour la SCI Cotetaillade, la structure atteinte de ces désordres, selon devis du 1er octobre 2012.

Elle doit, dès lors, en réparer les conséquences préjudiciables, subies par la SCI Cotetaillade.

3.3. Sur les préjudices

3.3.1. Matériel

L’expert judiciaire préconise (p. 13) la reprise de treize poutres de dimensions insuffisantes.

Il développe (p. 13-14) : « [la reprise des poutres] avec les techniques courantes de renforcement suppose la mise en place de pièces de réparation importantes (moise, boulons, câbles tendus…) qui ne peuvent rester apparentes et qui modifient profondément l’aspect des ouvrages. C’est pourtant la solution que la demanderesse avait proposée avant le début des opérations d’expertise (devis Soprema du 7 mai 2019 d’un montant de 32 852,00 euros HT – pièce n° 4 de la demanderesse). En cours d’expertise, la demanderesse se montrant exigeante sur l’aspect des ouvrages, nous soumettons à toute fin utile à l’appréciation du tribunal deux solutions de réparation plus neutres pour l’aspect : la première consiste à remplacer les ouvrages, la seconde consiste à renforcer les poutres de façon invisible (technique de « renforcement par l’extrados »).

Il ajoute (p. 14) que :

– la première solution nécessite la dépose de tous les éléments supportés, ainsi que celle du mur-rideau fermant la façade, en raison des difficultés liées à la manœuvre d’éléments de grandes longueurs, de même que des parquets des premier et second étage. Le sapiteur Reulet ingénierie a estimé ces opérations à un montant HT de 204 994 euros, quand la société Soprema, selon devis remis par la SCI Cotetaillade, a estimé ces opérations à un montant HT de 464 764,25 euros HT ;

– la seconde solution implique de renforcer les poutres par fixation d’une table de compression sur leur face supérieure, afin d’augmenter leur hauteur, « procédé de réparation invisible », mais ne permettant pas de corriger la flèche des poutres, qui restera apparente en sous-face du plancher, tandis qu’en surface, la planéité doit être « rattrapée, de façon à absorber les hauteurs des tables de compression rapportées et compenser les creux du plancher. ». Cette solution a fait l’objet d’un devis établi par l’entreprise Renofors, à la demande de l’expert, le 31 janvier 2022, pour un montant de 59 791,40 euros HT, aucun autre devis n’ayant été produit.

Il s’ensuit qu’afin d’éviter une reprise de la structure des planchers au moyen de moises, boulons, câbles tendus…, lesquels modifieraient de manière trop importante l’aspect de l’ouvrage et ne permettraient par conséquent pas de replacer la SCI Cotetaillade dans la situation qui était sienne avant la survenance du préjudice, deux solutions techniques sont envisageables : la dépose de tous les éléments ou le renforcement des treize poutres sous-dimensionnées.

Le BET Reulet ingénierie, dont l’expert s’est adjoint les services au cours de l’expertise, a chiffré (point 4.12.1) à un coût total HT de 204 994 euros le remplacement de la structure défaillante, comprenant notamment la dépose du mur-rideau côté sud ; la mise en œuvre de sommiers en béton armé sous poutres et sous blochets, compris calfeutrement des poutres et des blochets et reprise des parements ; la mise en œuvre de poutres en lamellé-collé ainsi que de poutres en bois massif contrecollé ; celle de linçoirs en bois massif contrecollé boulonnés aux poutres ; celle de blochets et de contre-fiches en bois massif contrecollé, assemblés ; celle de solives en bois massif contrecollé, fixées aux linçoirs.

L’expert a également fait chiffrer le renforcement des poutres par fixation d’une table de compression sur leur face supérieure, par l’entreprise Renofors (p. 14), pour un coût HT de 59 791,40 euros (pièce n° 3 de la SASU [B]), incluant, notamment, la réalisation des plans et d’une note de calcul par un bureau spécialisé ; la fourniture et la pose de bandes KertoQ 39 mm, avec double plan de collage à la résine thixodrope et vissage de compression ; la préparation des dessus de poutres et mise en œuvre des renforcements.

Les parties ont, quant à elles, communiqué :

– pour la SCI Cotetaillade, un devis d’un montant de 464 764,25 euros HT, établi par la société Soprema, le 5 novembre 2021, au titre d’un remplacement de la structure ;

– pour la SASU [B], deux devis établis par l’entreprise Freyssinet.

Or, s’agissant de la solution réparatoire à mettre en œuvre (remplacement de la structure ou renforcement de celle-ci), elle doit être déterminée au vu du principe de réparation intégrale du préjudice de la SCI Cotetaillade, susmentionné.

Tout d’abord, les devis établis par l’entreprise Freyssinet en vue du renforcement des poutres, ne sont pas produits par la SASU [B] et la SA SMA, étant précisé, en tout état de cause, que l’expert judiciaire, en réponse au dire formulé par la SASU [B] et la SA SMA le 1er juin 2022, indique que « les devis Freyssinet remis par les défenderesses portent sur la reprise des poutres, mais ignorent tous les autres travaux nécessaires à la suppression complète des désordres […] », ce dont il résulte que ces devis sont impropres à permettre l’indemnisation intégrale du préjudice matériel subi par la SCI Cotetaillade. Ils ne seront par conséquent pas pris en compte.

Ensuite, si l’entreprise Renofors a transmis à l’expert une note de calcul réalisée par son bureau d’études, pour validation de son mode opératoire (courrier du 31 janvier 2022, accompagnant son devis, pièce n° 3 de la SASU [B] et de la SA SMA), néanmoins, ainsi que l’explique l’expert (p. 14, 15 et 41 de son rapport), le devis établi par l’entreprise Renofors pour un coût HT de 59 791,40 euros ne chiffre pas les travaux complémentaires aux prestations de réparation des poutres (réparation des éléments déjà en place, rattrapage de la planéité, raccords aux ouvrages), de sorte que le chiffrage de l’entreprise ne permet pas de réparer intégralement le préjudice subi par la SCI Cotetaillade.

Ce d’autant qu’un rattrapage de planéité par calage (mise en place de panneaux de bois sur cales) et la suppression de la résonance des parois doubles est également à effectuer (p. 42), la SARL Renofors soulignant elle-même qu’au droit de quatre poutres, un aménagement spécifique pour la lisse basse des futurs gardes-corps, en vue de conserver l’esthétique de l’ensemble, doit être réalisé (pièce n° 3 de la SASU [B] et la SA SMA), sans qu’aucun de ces travaux ne soit chiffré.

Il s’ensuit qu’aucun des devis proposés prévoyant le renforcement des poutres actuelles ne permet la réparation intégrale des dommages matériels subis par la SCI Cotetaillade. Cette solution réparatoire sera donc écartée.

S’agissant du remplacement des poutres, comme indiqué au point 1 du présent jugement, le devis de la SAS Soprema du 15 avril 2025 (pièce n° 15 de la SCI Cotetaillade) ne sera pas pris en compte, car irrecevable.

L’expert judiciaire a validé l’estimation du BET Reulet ingénierie, prévoyant le remplacement de la structure et, donc, des éléments fléchés et fendus, ainsi que, pour ce faire, la dépose du mur-rideau et son remplacement provisoire par un bardage métallique amovible (p. 14), de même que sa repose, ainsi que le démontage des parquets des deux étages, avec protection du parquet du rez-de-chaussée (point 4.12.1 de l’expertise).

Il n’est pas démontré que l’emploi de poutres, solives, linçoirs et blochets en bois massif contrecollé, prévue par le BET Reulet ingénierie, induise une moins-value esthétique dans le cadre du projet commercial d’exploitation du château (séminaires, mariages, chambres d’hôtes, nuitées), considérant le caractère féodal de l’ouvrage, puisqu’il s’agit toujours d’éléments réalisés à partir de bois massifs assemblés, qu’il n’est pas prouvé que cette caractéristique soit décelable par le client, étant de plus retenu que des techniques de réhabilitation contemporaine du château ont été employées, telles que la mise en place d’un mur-rideau. Il n’est pas plus produit d’éléments établissant que l’architecte des Bâtiments de France a subordonné la rénovation de la structure des planchers à l’emploi de matériaux purement massifs, pas plus que le classement, aux Monuments historiques, de l’ensemble (pièce n° 9 de la SCI Cotetaillade : seule la porte du 16e siècle et la porte surmontée de deux blasons ont été inscrites par arrêté du 13 mai 1947).

En outre, le seul avis de la société Soprema sur la dépose du mur-rideau (p. 17 de l’expertise : « dépose du mur-rideau et évacuation, celui-ci étant collé sur les assemblages et les vitrages étant collés en fond de feuillure ») n’emporte pas conviction, alors que selon le dire du 27 août 2021 de la SCI Cotetaillade, l’entreprise CGEM, qui l’a posé, a indiqué que les « vitrages et parcloses [pouvaient] être démontés » et qu’il n’est pas démontré que ceci ne permette pas de mettre en place la nouvelle structure des planchers. Aucun avis de l’entreprise CGEM n’a par ailleurs été soumis à l’expert judiciaire dans le cadre contradictoire de l’expertise.

Seules les hypothèses de charges de l’entreprise Renofors font, par ailleurs, l’objet de critiques de la part de la SCI Cotetaillade dans ses conclusions et, en tout état de cause, l’expert, assisté d’un bureau d’études techniques, a retenu que les poutres prévues par celui-ci étaient de dimension suffisante, ce qui n’est pas même contredit par la note de l’expert [K] [T], missionné par la SCI Cotetaillade (pièce n° 4), lequel ne fait qu’une analyse critique de la solution proposé par l’entreprise Renofors et, ne remet pas plus en question la méthode prévue par le BET Reulet ingénierie afin de déposer les poutres actuelles (critiquée par l’entreprise Soprema dans son commentaire de son devis du 5 novembre 2021 (p. 17-18 de l’expertise)).

De plus, contrairement à ce qu’indique l’entreprise Soprema, le BET Reulet ingénierie ne prévoit pas le remploi des poutres existantes.

En conséquence, le préjudice matériel subi par la SCI Cotetaillade, du fait des désordres affectant les planchers posés par la SAS Satob construction bois, sera réparé par l’octroi d’une indemnité HT de 204 994 euros.

La SA SMA ne dénie pas être tenue de garantir, auprès de la SCI Cotetaillade, la condamnation indemnitaire de la SASU [B] au titre de son préjudice matériel.

Par conséquent, la SASU [B] et la SA SMA seront condamnées conjointement, aucune solidarité n’étant demandée, à payer une indemnité HT de 204 994 euros à la SCI Cotetaillade, indexée, afin de tenir compte de l’évolution des prix dans la construction, sur l’indice BT 01, du 20 juin 2022, date de dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du jugement.

Il est, enfin, constant que la SA SMA est fondée à opposer à la SASU [B] le montant de sa franchise contractuelle s’agissant de sa condamnation au titre du préjudice matériel subi par la SCI Cotetaillade.

3.3.2. Immatériel

3.3.2.1. Préjudice d’exploitation

Comme indiqué dans le point 2 du jugement, la SASU [B] et la SA SMA sont irrecevables à invoquer une fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SCI Cotetaillade en réparation d’un préjudice d’exploitation et le moyen tiré de ce que la SCI Cotetaillade ne peut pas exercer d’activité de nature commerciale n’est pas invoqué au fond, la SASU [B] et la SA SMA ne faisant que conclure que « la SCI Cotetaillade est dépourvue de qualité et d’intérêt pour solliciter l’allocation d’une quelconque perte d’exploitation. »

Au cas présent, la SCI Cotetaillade produit un compte de résultat et d’exploitation prévisionnel (pièce n° 5), au titre de la location de son château pour des manifestations (mariages en week-end, séminaires en semaine, autres manifestations), qu’elle a établi le 11 juin 2011, lequel prévoyait un résultat d’exploitation brut de 102 645 euros durant sa première année d’activité, de 107 777 euros la deuxième année et de 113 166 euros la troisième année.

Néanmoins, ce compte de résultat a été établi en juin 2011, quand la charpente et les structures des planchers ont été mises en place entre 2012 et 2013 et les planchers eux-mêmes entre 2017 et 2018, l’activité n’étant par conséquent pas commencée près de 7 ans après l’établissement du compte prévisionnel, lequel n’a pas même fait l’objet d’une réactualisation ou d’une étude plus approfondie par un expert-comptable, afin de s’assurer de la viabilité économique du projet.

Rien n’établit par ailleurs que, dans un futur plus ou moins proche après la pose des planchers, l’activité commerciale devait débuter, par exemple par :

– des achats de biens mobiliers, campagnes de communication, construction d’un site internet, plaquettes commerciales diffusées au public, projets de recrutement d’un personnel permanent, conclusions d’assurances…, alors que ces éléments constituent pourtant des postes ayant fait l’objet de l’analyse comptable susmentionnée ;

– un planning prévisionnel de fin des travaux, au moins de l’aile du château concernée par l’activité commerciale projetée.

La seule production de deux fiches commerciales (pièce n° 8 de la SCI Cotetaillade), organisant, à grands traits et, toujours en 2011, la forme que pourraient y prendre des séminaires, ou la communication qui pourrait être faite autour de la location du château pour des mariages, n’emporte pas, seule, conviction.

Il s’ensuit qu’aucune date prévisible de lancement de cette activité n’était prévue, de sorte qu’elle n’était qu’hypothétique.

Le préjudice dont il est demandé réparation n’est, ainsi, pas certain, ce qui justifie le débouté de la demande indemnitaire.

En tout état de cause, l’expert-comptable, M. [O] [J], dont l’expert judiciaire s’est adjoint les services, a déposé un rapport analysant le projet commercial de la SCI Cotetaillade, ainsi que ce compte de résultat et d’exploitation prévisionnel (pièce n° 2 de la SASU [B] et la SA SMA), concluant, le 31 janvier 2022, qu’il est impossible de se fonder sur le compte de résultat prévisionnel, qui n’a pas été élaboré par un expert-comptable et est fondé sur des hypothèses « très optimistes voire irréalistes » :

– l’activité commerciale projetée étant « fortement concurrentielle » dans ce domaine d’activité, sur le bassin de l’agglomération toulousaine, ce d’autant que le château est situé à plus de 100 kms de [Localité 6] ;

– les locations de domaine dans l’agglomération toulousaine pour un mariage s’élevant à environ 3 500 euros en moyenne, quand le compte de résultat prévisionnel prend en compte un prix moyen par mariage de 9 800 euros ;

– l’activité de séminaire d’entreprises étant également prise en compte à un prix élevé de 5 400 euros HT par jour, quand, à titre de comparaison, un séminaire de 50 personnes à [Localité 6], toutes prestations incluses, s’élève à 3 500 euros ;

– les années 2020 et 2021 ne pouvant pas être prises en compte, du fait de la pandémie sanitaire ;

– les analyses sectorielles en matière d’hôtellerie traditionnelle et de loueurs en meublés, chambres d’hôtes, gîtes, permettant d’estimer un résultat d’exploitation de 60 000 euros maximum sur deux années.

Or, la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’une zone de chalandise située en dehors de l’agglomération toulousaine, ni de la viabilité de l’offre commerciale « séminaire incentive » ou de privatisation du domaine, qui n’en étaient qu’à l’état de projection, en 2011, ainsi que précédemment retenu et, pas ré-analysées depuis.

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que l’activité commerciale, quand bien même elle aurait été lancée, aurait pu permettre de dégager, dans les années suivant son commencement, un résultat d’exploitation positif.

Ainsi, la demande indemnitaire de 600 000 euros, présentée par la SCI Cotetaillade en réparation d’une perte d’exploitation, à actualiser au jour du jugement, sera rejetée.

Il n’y a par conséquent pas lieu de répondre par une mention spéciale dans le dispositif du jugement à la demande de la SA SMA visant à retenir qu’elle est fondée à opposer à la SASU [B] ses limites et franchises contractuelles au titre de son préjudice d’exploitation.

3.3.2.2. Moral

L’existence d’un préjudice moral de la SCI Cotetaillade, distinct de celui de ses gérant et associés, n’est pas établie, de sorte que sa demande indemnitaire de 5 000 euros, présentée sur ce fondement, sera rejetée.

3.4. Sur les recours

Le devis et la facture du 31 janvier 2013 (pièces n° 1 et 2 de la SCI Cotetaillade) citent « [X] », en qualité d’architecte et, l’expert judiciaire (p. 10) indique que « la maîtrise d’oeuvre a été assurée par le maître d’ouvrage […], qui est architecte et gérant de la société demanderesse. »

Ces éléments ne démontrent, d’une part, pas, que M. [N] [X], gérant de la SCI Cotetaillade, a, en sa qualité d’architecte, exercé un rôle dans la conception et le suivi des travaux confiés à la SAS Satob construction bois, étant précisé qu’il était loisible à la SASU [B] à tout le moins d’assigner M. [N] [X] en qualité d’architecte.

D’autre part et, en tout état de cause, la responsabilité d’architecte de M. [N] [X] ne peut pas être recherchée par le truchement de sa qualité de gérant de la SCI Cotetaillade.

Par conséquent, aucune demande en garantie ne peut prospérer à l’encontre de la SCI Cotetaillade et la SASU [B] et son assureur seront déboutés de leur demande visant à la condamner à garantir la SA SMA à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge.

4. Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, la SASU [B] et la SA SMA seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux de l’instance de référé et au coût de l’expertise judiciaire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M^e Dominique Jeay, avocat, sera autorisé à recouvrer directement contre la SASU [B] et la SA SMA ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provisions.

Parties tenues aux dépens, la SASU [B] et la SA SMA seront condamnées à payer à la SCI Cotetaillade une indemnité de 6 000 euros, incluant le coût de la note rédigée par M. [K] [T], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur propre demande à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et il n’est pas demandé, ni justifié, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement public, contradictoire, bénéficiant de l’exécution provisoire de droit, par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Cotetaillade de sa demande visant à voir révoquer l’ordonnance de clôture du 25 avril 2024 ;

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par la SCI Cotetaillade le 18 juillet 2025 ainsi que les pièces n° 15 à 22 de son bordereau ;

Dit que le tribunal statuera à la lecture des conclusions du 20 septembre 2023 de la SCI Cotetaillade et des pièces n° 1 à 14 de son bordereau ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SA SMA ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SASU [B] et la SA SMA au titre d’un défaut d’intérêt ou de qualité à agir de la SCI Cotetaillade en réparation d’un préjudice d’exploitation ;

Prononce la mise hors de cause de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics, société d’assurance mutuelle à cotisations variables ;

Condamne conjointement la SASU [B] et la SA SMA à payer à la SCI Cotetaillade une indemnité de 204 994 euros HT, indexée sur l’indice BT 01, depuis le 20 juin 2022 jusqu’à la date du jugement, en réparation de son préjudice matériel du fait des désordres affectant la structure des planchers mise en œuvre par la SAS Satob construction bois, aux droits de laquelle vient la SASU [B] ;

Déclare la SA SMA fondée à opposer à la SASU [B] le montant de sa franchise contractuelle au titre de l’indemnisation octroyée à la SCI Cotetaillade en réparation de son préjudice matériel ;

Déboute la SCI Cotetaillade de sa demande indemnitaire de 600 000 euros, à actualiser au jour du jugement, en réparation de son préjudice d’exploitation ;

Déboute la SCI Cotetaillade de sa demande indemnitaire de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboute la SASU [B] et la SA SMA de leurs demandes visant à condamner la SCI Cotetaillade à garantir la SA SMA à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge ;

Condamne in solidum la SASU [B] et la SA SMA à payer à la SCI Cotetaillade une indemnité de 6 000 euros, comprenant le coût de la note établie par M. [K] [T] le 12 avril 2022, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande à ce titre ;

Condamne in solidum la SASU [B] et la SA SMA aux dépens de l’instance, ainsi qu’à ceux de la procédure de référé-expertise et au coût du rapport d’expertise judiciaire ;

Autorise M^e Dominique Jeay, avocat, à recouvrer directement contre la SASU [B] et la SA SMA ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provisions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT