TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09884 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EV3

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 3],

représentée par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09884 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EV3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2016, à effet le même jour, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à [T] [O] et [K] [O] sur des locaux, appartement n°2308L-0089, situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.079 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.379,63 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [T] [O] et [K] [O] le 11 juillet 2024.

Par assignation du 11 octobre 2024, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [T] [O] et [K] [O] et obtenir leur condamnation solidaire, sans voir écarter l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ou subsidiairement, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges,

-5.777,06 euros au titre de l’arriéré locatif,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2024, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 février 2025, s’élève désormais à la somme de 4.718 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle indique qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer complet avant l’audience et qu’elle accepte le règlement de la dette par mensualités de 80 euros.

[T] [O] et [K] [O] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce à quoi la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F ne s’oppose pas. Ils exposent que l’époux est salarié, et madame, au chômage depuis 2024, et précisent avoir sollicité l’aide du fonds de solidarité pour le logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[T] [O] et [K] [O] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

LA SOCIÉTÉ ANONYME D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 10 juillet 2024 et la somme de 5.379,63 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, [T] [O] et [K] [O] ont demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il convient de prévoir le versement d’une mensualité d’apurement de 80 euros, en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.240,23 euros au titre du loyer et la somme de 217 euros au titre de la provision mensuelle pour charges.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant de 50 % pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Cette condamnation sera solidaire en application de la solidarité contractuelle stipulée au bail.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 4.718 euros, hors frais de contentieux.

[T] [O] et [K] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, en application de la solidarité contractuelle stipulée au bail, à payer cette somme au bailleur, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements intervenus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [T] [O] et [K] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[T] [O] et [K] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2016 entre la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et [T] [O] et [K] [O], d’autre part, concernant les locaux, [Adresse 2] est résilié depuis le 10 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement [T] [O] et [K] [O] à payer à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4.178 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, terme de janvier 2025 inclus,

AUTORISE [T] [O] et [K] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [T] [O] et [K] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [T] [O] et [K] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— [T] [O] et [K] [O] seront solidairement condamnés à verser à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.240,23 euros au titre du loyer et la somme de 217 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, à partir du 11 septembre 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [T] [O] et [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et celui de l’assignation du 11 octobre 2024,

DÉBOUTE la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge