TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/12949 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HUJ

Minute : 394/26

S.A. SEQENS

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Madame, [X], [C]

Monsieur, [R], [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT-GUYOD

Copie délivrée à :

MME, [C]

M., [A]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEQENS SA D’HLM, dont le siège social est, [Adresse 4] -, [Localité 2]

Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame, [X], [C], demeurant, [Adresse 5] -, [Localité 3]

comparante en personne

Monsieur, [R], [A], demeurant, [Adresse 5] -, [Localité 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 novembre 2017, France Habitation, aux droits de laquelle vient Seqens SA, a donné à bail à Mme, [X], [C] et M., [R], [A] un logement situé, [Adresse 5],, [Localité 3], pour un loyer hors charges de 668,55 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 139,24 €.

Par acte séparé du même jour, France Habitation, aux droits de laquelle vient Seqens SA a donné à bail à Mme, [X], [C] et M., [R], [A] un emplacement de stationnement n°1013 situé à la même adresse, pour un loyer de 39,00 €, outre une provision pour charges récupérables d’un montant mensuel de 3,47 euros.

Par acte séparé du 2 juillet 2018, France Habitation, aux droits de laquelle vient Seqens SA a donné à bail à Mme, [X], [C] et M., [R], [A] un emplacement de stationnement n°1008 situé à la même adresse, pour un loyer de 19,50 €, outre une provision pour charges récupérables d’un montant mensuel de 3,47 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Seqens SA a fait signifier à Mme, [X], [C] et M., [R], [A], par exploit de commissaire de justice du 25 juin 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 883,81 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, Seqens SA a fait assigner Mme, [X], [C] et M., [R], [A] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Seqens SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition des clauses résolutoires ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat des baux ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme, [X], [C] et M., [R], [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement Mme, [X], [C] et M., [R], [A] à payer :

? la somme de 5 742,51 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux font force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme, [X], [C] et M., [R], [A] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant les clauses résolutoires signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire des contrats de bail.

Mme, [X], [C], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière. Elle précise avoir effectué deux règlements importants pour un montant global de 2 992,60 euros, lesquels n’apparaissent pas au décompte.

M., [R], [A], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 29 janvier 2026, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que Mme, [X], [C] est salariée à temps partiel et M., [A] à temps complet, qu’ils perçoivent respectivement 1 600 et 2 000 euros par mois, qu’ils ont deux enfants à charge.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 10 février 2026, Seqens SA a fait parvenir un décompte actualisé de sa créance, arrêtée à la somme de 3 222,07 euros, au 9 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, après déduction de deux versements volontaires effectués par les locataires le 2 février 2026 pour un montant global de 2 992,60 euros.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M., [R], [A] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 novembre 2017 que Mme, [X], [C] et M., [R], [A] doivent payer un loyer d’un montant de 668,55 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 139,24 €. Il ressort des contrats de location des emplacements de stationnement que les locataires doivent verser, d’une part, une somme mensuelle de 42,47 euros, d’autre part, une somme mensuelle de 22,97 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de l’ensemble de ces contrats, s’est élevé à la somme de 992,96 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme, [X], [C] et M., [R], [A] restaient devoir la somme de 3 222,07 € euros à la date du 9 février 2026, terme de janvier 2026 inclus. Ce décompte prend en compte les versements dont a fait état la locataire à l’audience.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 472,16 € (frais de contentieux), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 749,91 €, arrêtée au 9 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [X], [C] et M., [R], [A] au paiement d’une somme de 2 749,91 €, arrêtée au 9 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que les contrats de bail prévoient une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 10 novembre 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 juin 2025 pour la somme en principal de 2 883,81 €.

Les baux conclus les 10 novembre 2017 et 2 juillet 2018 relatifs aux emplacements de stationnement contiennent également une clause résolutoire en leur article 6 et le commandement de payer a également visé cette clause.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales et contractuels dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des contrats étaient réunies à la date du 26 août 2025.

Toutefois, Mme, [X], [C] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme, [X], [C] et M., [R], [A] perçoivent des ressources qui leur permettent d’assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler la dette locative. Mme, [X], [C] et M., [R], [A] justifient de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme, [X], [C] et M., [R], [A] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets des clauses de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme, [X], [C] et M., [R], [A] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme, [X], [C] et M., [R], [A] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, Seqens SA pourra faire procéder à l’expulsion de Mme, [X], [C] et M., [R], [A]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme, [X], [C] et M., [R], [A], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet des baux résiliés, de payer à Seqens SA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties, les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2017 entre Seqens SA et Mme, [X], [C] et M., [R], [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 5],, [Localité 3] sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2017 entre Seqens SA et Mme, [X], [C] et M., [R], [A] concernant l’emplacement de stationnement n°1013 situé à la même adresse sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2018 entre Seqens SA et Mme, [X], [C] et M., [R], [A] concernant l’emplacement de stationnement n°1008 situé à la même adresse sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme, [X], [C] et M., [R], [A] à verser à Seqens SA la somme de 2 749,91 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 9 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026, date du jugement ;

AUTORISE Mme, [X], [C] et M., [R], [A] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 2 749,91 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme, [X], [C] et M., [R], [A] au paiement des loyers et charges dus au titre, d’une part, du contrat de bail conclu le 10 novembre 2017 entre Seqens SA et Mme, [X], [C] et M., [R], [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 5],, [Localité 3], d’autre part, du contrat de bail conclu le 10 novembre 2017 entre Seqens SA et Mme, [X], [C] et M., [R], [A] concernant l’emplacement de stationnement n°1013 situé à la même adresse, enfin, bail conclu le 2 juillet 2018 entre Seqens SA et Mme, [X], [C] et M., [R], [A] concernant l’emplacement de stationnement n°1008 situé à la même adresse sur la période courant du 1er mars 2026, terme de février 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [X], [C] et M., [R], [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme, [X], [C] et M., [R], [A] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux ;

CONDAMNE in solidum Mme, [X], [C] et M., [R], [A] à payer à Seqens SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective des contrats et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seqens SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [X], [C] et M., [R], [A] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION