TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : M^e Cédric LIGER

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00433 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

Madame [M] [P] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. L’OSCAR ELYSEES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cédric LIGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00433 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 septembre 2015, M. [E] [T] et Mme [M] [P] ont donné à bail à la SARL L’OSCAR ELYSEES un studio à usage d’habitation, dans un immeuble situé au [Adresse 2] (étage 1) pour un loyer de 770 € outre 130 € de provision sur charges.

Après deux procédures judiciaires pour loyers impayés, closes suite au règlement des créances et la locataire ayant repris à chaque fois un paiement irrégulier, M. [E] [T] et Mme [M] [P], ont délivré un congé pour motif légitime et sérieux à La SARL L’OSCAR ELYSEES par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024 à effet du 7 septembre 2024 auquel La SARL L’OSCAR ELYSEES n’a pas donné suite.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, M. [E] [T] et Mme [M] [P] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS La SARL L’OSCAR ELYSEES, au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

«  constater la validité du congé pour vente et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

«  constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par La SARL L’OSCAR ELYSEES depuis le 7 septembre 2024,

«  d’ordonner la libération des lieux par la locataire avec état des lieux et remise des clés sous astreinte de 100 € par jour, et subsidiairement son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, avec séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la locataire,

«  condamner La SARL L’OSCAR ELYSEES au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel avec charges jusqu’à la libération des lieux,

«  condamner La SARL L’OSCAR ELYSEES au paiement de la somme de 7606,93 euros au titre des loyers impayés au 1er novembre 2024, échéance de novembre incluse,

«  condamner La SARL L’OSCAR ELYSEES au paiement d’une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du congé.

A l’audience du 21 mars 2025, M. [E] [T] et Mme [M] [P], représentés par leur conseil, ont réactualisé leur demande à hauteur de 11699, 09 € ainsi que repris et soutenu les termes de l’assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Ils ont contré la demande d’irrecevabilité pour incompétence en précisant qu’il s’agissait bien d’un bail d’habitation de la volonté expresse des parties, avec la loi d’élection citée au contrat, peu important que la locataire s’y livre à une activité.

La SARL L’OSCAR ELYSEES, représentée par son conseil, a plaidé pour l’incompétence du juge en indiquant qu’il s’agissait d’un bail commercial avec une personne morale locataire, peu important la simple mention au contrat apposé par le bailleur, donc sans acceptation expresse du locataire. Elle n’a pas contesté le montant de la dette.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d’irrecevabilité

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code l’organisation judiciaire, Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, le contrat de location du 8 septembre 2015, établi sous forme de formulaire intitulé « contrat de location habitation principale non meublée » placée sous l’égide expresse de la loi du 6 juillet 1989, et coché « usage d’habitation » dans la partie « Destination des locaux », a été lu et approuvé par les deux parties dont la locataire personne morale qui a apposé son tampon- le locataire personne morale n’étant pas exclusif de la loi de 1989 en vue notamment d’en faire un logement de fonction pour ses salariés. Le bail comporte par ailleurs les dispositions les plus habituelles de la loi du 6 juillet 1989 (durée, clause résolutoire, information relative au loyer du dernier locataire).

Il en ressort un accord exprès des parties de placer le bail sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989 sans équivocité aucune.

Les règles sur le congé de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont donc applicables au présent litige, étant rappelé que quel que soit la nature du bail, le non-paiement des loyers qui constitue une inexécution principale du contrat, comme en l’espèce, justifie la résiliation judiciaire par application des textes du code civil sur le louage de choses – la locataire ayant reconnu sa dette.

L’exception d’incompétence sera donc rejetée.

II. Sur la résiliation du bail et le statut d’occupant sans droit ni titre

Aux termes de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 , Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet du 8 septembre 2015, pour une durée de trois ans tacitement reconductible, devait donc trouver son expiration, au terme de sa dernière reconduction et sauf nouvelle période, le 7 septembre 2024.

M. [E] [T] et Mme [M] [P] ont délivré un congé pour vente à la SARL L’OSCAR ELYSEES par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024 soit plus de trois mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité, ayant donné lieu à procès verbal de vaines recherches mais revenu signé à une autre adresse.

Le congé indique : « motif sèrieux et légitime caractérisé par le non paiement des loyers à fonne date, plusieurs commandements de payer ayant été signifiés pendant la durée du bail. »

Le motif est justifié par les pièces produites au débat et la reconnaissance de sa dette par la locataire à l’audience.

Le congé est donc valable en la forme et sur le fond ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date d’effet indiquée, soit le 7 septembre 2024.

Il y a également lieu de constater que la SARL L’OSCAR ELYSEES est déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis cette date.

III. Sur l’expulsion

La SARL L’OSCAR ELYSEES s’étant maintenue dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 7 septembre 2024, il y a lieu de lui enjoindre de quitter les lieux sous astreinte de 50 € par jour pendant une durée de trois mois, et ce à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement. Cette astreinte se justifie par les deux procédures antèrieures manifestement dilatoires rapportées par les propriétaires autant que par la situation du local, désigné comme inoccupé sur l’acte d’assignation ayant donné lieu à procès-verbal de vaines recherches

A défaut de libération des lieux du chef de la locataire, il convient d’ordonner son expulsion dans le délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de M. [E] [T] et Mme [M] [P], il convient de dire que la SARL L’OSCAR ELYSEES sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, et ce à compter du 7 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.

V. Sur l’arriéré locatif

Il résulte du décompte produit aux débats que La SARL L’OSCAR ELYSEES a cessé de payer régulièrement son loyer et ses charges à compter du mois d’avril 2024. La créance de loyers et de charges n’a pas été contestée à l’audience, en ce compris sa réactualisation.

Il convient donc de faire droit à la demande de paiement de la bailleresse à hauteur de la somme de 11699, 09 € au titre des impayés de loyers et de charge arrêtés au 19 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise.

VI. Sur les demandes accessoires

La SARL L’OSCAR ELYSEES, partie perdante, supportera la charge des dépens, y compris le coût du congé du 6 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [T] et Mme [M] [P] les frais qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme demandée n’étant pas justifiée par facture, la somme de 700 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Rejetons l’exception d’irrecevabilité pour incompétence,

Déclarons valide le congé pour motif légitime et sérieux du 6 mars 2024 à effet du 7 septembre 2024 délivré à La SARL L’OSCAR ELYSEES relativement à l’appartement situé au [Adresse 2] (étage 1) ,

Constatons en conséquence que La SARL L’OSCAR ELYSEES est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au 7ème étage de l’immeuble du [Adresse 2] (étage 1), depuis le 7 septembre 2024;

Enjoignons en conséquence à la SARL L’OSCAR ELYSEES de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

Disons que passé ce délai, la SARL L’OSCAR ELYSEES sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois au bénéfice de M. [E] [T] et Mme [M] [P] ;

Disons que le présent Tribunal se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu’il a prononcé ;

Disons qu’à défaut pour La SARL L’OSCAR ELYSEES d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [E] [T] et Mme [M] [P] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des délais légaux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est alors prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons La SARL L’OSCAR ELYSEES à verser à M. [E] [T] et Mme [M] [P] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 7 septembre 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons La SARL L’OSCAR ELYSEES à verser à M. [E] [T] et Mme [M] [P] une somme de 11.699, 09 € au titre des impayés de loyer et de charges au 19 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

Condamnons La SARL L’OSCAR ELYSEES à verser à M. [E] [T] et Mme [M] [P] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamnons La SARL L’OSCAR ELYSEES aux dépens, y compris le coût du congé du 6 mars 2024;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.