TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [E] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06047 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGDI

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06047 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGDI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date conclu électroniquement le 16 mars 2023 prenant effet le 31 mars 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après « RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel en principal de 835,94 euros et 205 euros de provision sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3343,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [F], le 15 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la RIVP a fait assigner Mme [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion avec toutes conséquences de droit, se voir autorisée à séquestrer et transporter les biens éventuellement laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  4282,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la complète libération des lieux par remise des clés ou expulsion,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 juin 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la baisse à la somme de 3398,37 euros, arrêté au 7 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La RIVP expose que la locataire a effectué des paiements postérieurement à la date d’arrêt du décompte et déclare renoncer à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu des efforts de règlement effectués.

Mme [E] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle indique avoir rencontré des difficultés personnelles à l’origine de la dette locative. Elle déclare être professeur des écoles et percevoir à ce titre 2700 euros par mois. Elle précise en outre être propriétaire d’un terrain d’une valeur de 15 000 euros qu’elle envisage de mettre en vente, ce qui lui permettra de solder sa dette. Elle expose avoir trois enfants à charge. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le règlement de la dette par 35 mensualités de 80 euros et une 36ème mensualité du solde, en plus du loyer courant.

La RIVP a donné son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2023 avec prise d’effet au 31 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 3343,72 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que la bailleresse a expressément renoncé à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience compte tenu des explications fournies par la locataire comparante à l’audience sur sa situation, et des efforts de règlement effectués par cette dernière.

Compte tenu de la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2025, Mme [E] [F] restait lui devoir la somme de 3398,37 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus.

Mme [E] [F], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2025, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique dont elle s’explique à l’audience, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile. La RIVP sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 16 mars 2023 prenant effet le 31 mars 2023 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et Mme [E] [F], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], à [Localité 5] est résilié de plein droit depuis le 15 juin 2025 ;

CONDAMNONS Mme [E] [F] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 3398,37 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur les loyers et charges échus impayés au 7 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées?;

AUTORISONS Mme [E] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingt euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [E] [F] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 juin 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [E] [F] sera condamnée à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [E] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2025, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection