TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01281

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBB7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[I] [R]

[G] [R]

C/

[H] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Christine DE JAEGER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [I] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christine DE JAEGER, avocate au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christine DE JAEGER, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [H] [Y], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 mars 2021, à effet du 12 avril 2021, Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] ont donné à bail à Monsieur [Z] [S] et Madame [H] [Y] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Adresse 6] ([Adresse 4]), assorti de deux parkings aériens « 1-31 », pour un loyer de 584 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 60 euros.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 03 septembre 2021, reçue le 06, Monsieur [Z] [S] a donné congé à ses bailleurs à effet du 06 septembre 2021, date à laquelle il indique quitter le logement.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] ont fait signifier le 02 août 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 01 avril 2025, Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] ont fait assigner Madame [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du bail et le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion immédiate, et de tout occupant de son chef, et si besoin est, par la force publique, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner à payer par provision la somme de 2.609,27 euros au titre des loyers et charges impayés, à la date du 21 octobre 2024,

— la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel, outre provision sur charges, soit la somme de 740,93 euros (700,93€ + 40€) jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (133,08€), la dénonce à la CCAPEX, ainsi que toutes les sommes au titre de l’article 10 du décret du 08/03/2001-2012, modifié par le décret 207-1851 du 26/12/2007, avec distraction au profit de Maître Christine DE JAEGER, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’articles 699 du code de procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 06 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs demandes initiales qu’ils maintiennent, sauf à actualiser leur créance à la somme de 8.198,40 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Ils indiquent que les arrérages de loyers courent depuis décembre 2023 et qu’aucun versement n’est intervenu depuis sept mois.

Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] s’opposent à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R].

Madame [H] [Y], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle explique que faute de trouver un emploi, elle a accepté un service civique de décembre 2023 à août 2024, puis a débuté un contrat d’apprentissage en septembre 2024, avant de tomber en arrêt maladie, jusqu’en décembre 2024. Cette période est marquée par d’importantes difficultés financières.

Elle indique avoir désormais repris son travail et percevoir une rémunération mensuelle nette de 1.700 euros. Néanmoins, ayant contracté d’autres dettes, notamment un crédit étudiant de 195 euros par mois, et l’aide personnalisée au logement étant suspendue, elle sollicite la mise en place d’un échéancier, notamment pour permettre la remise en place de l’APL. Consciente que le loyer est trop onéreux, elle fait des demandes de logement social depuis 2021 sans réponse, et à présent, elle a fait, par l’intermédiaire de l’assistante sociale, une demande de DALO.

Elle souhaite rester dans les lieux avec ses deux enfants âgés de 5 et 9 ans et sollicitent les délais les plus larges, précisant qu’elle ne peut pas payer plus que le loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et communiqué après l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 2 août 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 02 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 02 août 2024, pour la somme en principal de 1.799,48 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 02 octobre 2024.

Cependant Madame [H] [Y] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [H] [Y] n’a pas réglé le loyer depuis le mois de mai 2024, les règlements intervenus depuis et jusqu’au 05 novembre 2024, correspondent au versement de l’aide personnalisée au logement, dont le paiement a été suspendu depuis le 1er novembre 2024. Seul un règlement de 269,93 euros a été effectué par Madame [H] [Y] le 05 novembre 2024.

La capacité de régler l’arriéré locatif n’est pas non plus démontré, Madame [H] [Y] exposant une situation financière dégradée, comptabilisant plusieurs dettes et avec une rémunération actuelle, dont elle indique qui ne lui permet pas de payer un échéancier en sus du loyer courant, qu’elle n’a d’ailleurs pas repris.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [H] [Y] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [H] [Y], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [H] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.198,40 euros à la date du 18 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [H] [Y], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamnée au paiement de la somme de 8.198,40 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [H] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard de la demande faite à ce titre, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle forfaitaire de 740,93 euros à compter de cette date.

— Sur l’astreinte :

L’expulsion de Madame [H] [Y] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, dont distraction au profit de Maître Christine DE JAEGER.

Madame [H] [Y] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 02 octobre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2021 et liant Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] à Madame [H] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 7] et deux parkings aériens « 1-31 » ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer fixée forfaitairement à la somme de 740,93 euros ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] à titre provisionnel la somme de 8.198,40 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] au titre de l’astreinte ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, distraction au profit de Maître Christine DE JAEGER ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [G] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE