TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03281 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P4U

N° MINUTE : 10/2025

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque R101

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

Madame [E] [X] épouse [V], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

Madame [B] [K] épouse [V], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03281 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P4U

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 1992, Mme [S] et M. [D] ont consenti un renouvellement de bail d’habitation à M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6].

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] est par la suite venue aux droits des bailleurs.

Par actes de commissaire de justice des 31 octobre et 5 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2425,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [V] et Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] le 5 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 20 mars 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail, en conséquence ordonner l’expulsion des locataires et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2425,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 26 juin 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 juin 2025, s’élève désormais à 3199,23 euros. Elle indique n’avoir reçu aucun congé de la part de M. [M] [V], M. [P] [V] et Mme [B] [K]. Elle considère que le paiement du loyer courant a repris et s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

Mme [E] [X] expose que les autres locataires sont repartis en Serbie depuis plusieurs années. Elle reconnaît le montant de la dette et indique qu’un dossier de demande auprès du FSL est en cours. Elle souhaite rester dans ce logement.

Régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [M] [V], Mme [B] [K] et M. [P] [V] n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 31 octobre et 5 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2425,19 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le paiement intégral du loyer courant a repris.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Mme [E] [X] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 89 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [E] [X] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’un congé valablement délivré à la bailleresse par M. [M] [V], M. [P] [V] et Mme [B] [K] de sorte qu’ils restent tenus au paiement de la dette.

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 juin 2025, les locataires lui devaient la somme de 3199,23 euros.

M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront solidairement – comme stipulé au contrat de bail – condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [V] et Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer du 5 novembre 2024 et celui des assignations du 20 mars 2025 ;

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 1992 entre Mme [S] et M. [D], aux droits desquels est venue la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], d’une part, et M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 6 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 3199,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025,

AUTORISE M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 89 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [M] [V], Mme [E] [X], M. [P] [V] et Mme [B] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 novembre 2024 et celui des assignations du 20 mars 2025 ;

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge