TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54453 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73CE

N° : 1

Assignation du :

22 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 septembre 2025

par Irène BENAC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.C.P.I. NOVAPIERRE 1

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS – #A0354, SARL TROUVIN

DEFENDERESSE

La société O BERCEAU DES SAVEURS S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 19 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Irène BENAC, Vice-Présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé les 17 et 18 avril 2023, la SCP Novapierre 1 a consenti à la société O berceau des saveurs un contrat de bail commercial portant sur un local à usage de commerce situé [Adresse 3] (18ème), moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 30.000 euros hors taxes.

Le 26 février 2025, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement :- de payer la somme de 33.654,51euros au titre de la dette locative échue au 13 février 2025 et celle de 298,06 euros au titre du coût de l’acte, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail,

— de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs pour 2025,

— de justifier d’une garantie bancaire à première demande telle que stipulée au contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2025, le gestionnaire du bail, la société Paref, a mis en demeure la société O berceau des saveurs de payer les mêmes sommes augmentées de l’échéance du 2ème trimestre 2025, pour un total de 44.133,52 euros.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, par acte du 22 mai 2025, la société Novapierre 1 a fait assigner la société O berceau des saveurs devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire le 27 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens,

— condamner la défenderesse à lui payer à titre de provision la somme de 44.222,78 euros au titre de la dette locative échue au 14 mai 2025 augmentée des intérêts de retard contractuels et de la majoration forfaitaire de 10%,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité forfaitaire à la relocation d’au maximum un an de loyer, charges et accessoires,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer du 27 mars 2025 jusqu’à libération des locaux,

— juger que le dépôt de garantie de 8.050,38 euros lui est définitivement acquis à titre de dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse à produire les justificatifs de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs et une garantie à première demande sous astreinte, sous astreinte,

— rejeter une éventuelle demande de délais,

— condamner la défenderesse aux dépens dont le coût du commandement de payer, de la signification, de la levée des états relatifs aux inscription des privilèges et nantissements et de l’extrait Kbis, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 août 2025, la société Novapierre 1 a soutenu oralement les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Quoiqu’assignée à l’adresse de son siège social qui est aussi celle des lieux loués, la société O berceau des saveurs n’était pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux est établie.Il n’existe aucune doute sérieux sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Novapierre 1 a exercé ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance comme en témoigne le relevé de compte su 28 avril 2025 précité. Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 27 mars 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société O berceau des saveurs et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant de l’arriéré locatif, au vu du dernier décompte du bail arrêté au 14 mai 2025 produit par la société Novapierre 1, l’obligation de la société O berceau des saveurs au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 mars 2025 (étant rappelé que, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 33.654,51 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société O berceau des saveurs à titre provisionnel.

Les majorations contractuelles dont il est demandé de faire application sont susceptibles d’être analysées comme des clauses pénales et, comme telles, d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation doublée par rapport au loyer annuel, comme le prévoit le contrat. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge.

La demande ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société O berceau des saveurs au bailleur à compter du 1er avril 2025 (l’arriéré locatif incluant les derniers jours de mars 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est en conséquence fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant de l’indemnité forfaitaire à la relocation, cette demande n’est pas formée à titre provisionnel et excède dès lors les compétences du juge des référés. En toute hypothèse, il s’agit d’un montant hypothétique et non d’une obligation non sérieusement contestable de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes relatives à la communication des attestations d’assurance et d’une garantie à première demande

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, qu’il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La communication des éléments demandés ne présente aucun caractère d’urgence au regard de la résiliatiion intervenue depuis plusieurs mois et il n’est allégué ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces chefs.

Sur les demandes accessoires

La société O berceau des saveurs qui succombe doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, d’assignation et d’obtention des états des privilèges et des nantissements, conformément à l’article 695 du code de procédure civile dont l’énumération est limitative.

L’équité justifie de la condamner à payer à la société Novapierre 1 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties à la date du 27 mars 2025 à 24h00, et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux loués situés [Adresse 2] et ainsi décrits dans le bail “locaux à usage de commerce : surfaces : 55,74m²”dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, la société O berceau des saveurs pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la société O berceau des saveurs à payer à la société Novapierre 1 la somme de 33.654,51 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 mars 2025 ainsi que les indemnités d’occupation postérieures fixées à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires;

Déboutons la société Novapierre 1 du surplus de ses demandes sur lesquelles il n’y a lieu référé ;

Condamnons la société O berceau des saveurs aux dépens ;

Condamnons la société O berceau des saveurs à payer à la société Novapierre 1 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 16 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Irène BENAC