TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : MM. [V]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04003 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UIQ

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04003 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UIQ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 08/03/2017 à effet au 29/11/2016, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [V] [U] un appartement à usage d’habitation de type T1, situé au [Adresse 4] pour un loyer de 280.43 euros outre provision sur charges mensuelles.

Me [J], commissaire de justice mandaté par [Localité 5] HABITAT OPH, a rencontré le 26/12/2024 dans les lieux M. [V] [P], qui a indiqué être le fils de M. [V] [U] décédé en août 2020, avoir emménagé il y a trois mois, un ami y demeurant entre 2020 et son arrivée.

[Localité 5] HABITAT OPH a adressé des courriers le 13/01/2025 à M. [V] [P] pour faire part à d’une occupation sans droits ni titre du logement, et demander la libération des lieux.

Un SLS a été appliqué pour 2025 à M. [V] [U] de 1388.75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19/03/2025 et 17/03/2025, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner M. [V] [U] et M. [V] [P] aux fins de :

Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [V] [U] pour inoccupation personnelle et cession, Voir juger que M. [V] [P] est occupant sans droit ni titre du logement en cause,Voir ordonner, l’expulsion de M. [V] [U] ainsi que tous occupants de son chef, notamment M. [V] [P], avec si besoin assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement,Voir dire que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai elle sera liquidée et il sera à nouveau fait droit,Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte, Voir supprimer le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Voir juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, Voir condamner M. [V] [U] au paiement d’une somme de 8097.94 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, Voir condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au dernier loyer majoré de 30% plus les charges, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du jugement jusqu’à libération effective des lieux, Voir ordonner la capitalisation des intérêts, Voir ordonner l’exécution provisoire, Voir condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] au paiement d’une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de ses suites.

A l’audience du 20/10/2025, [Localité 5] HABITAT OPH maintient sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 8097.94 euros au 05/03/2025, février 2025 inclus, ou subsidiairement à la somme de 5320.44 euros si le SLS est déduit, et toutes ses autres demandes.

Il fait valoir que l’acte de décès de M. [V] [U] n’a jamais été produit par M. [V] [P] qui indique être son fils, sans autre élément. Il soutient que la demande de résiliation judiciaire du bail est bien fondée, de même que la demande en expulsion avec suppression du délai pour quitter les lieux outre le paiement d’ une indemnité d’occupation majorée.

Bien qu’assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [V] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice.

Assigné selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, M. [V] [U] n’a pas comparu ni été représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation et la recevabilité

M. [V] [U] a été régulièrement assigné selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile selon les mentions de tiers faites au commissaire de justice.

M. [V] [P] a été régulièrement assigné à l’adresse des lieux, selon les formes de l’article 656 à 658 du code de procédure civile.

[Localité 5] HABITAT OPH, bailleur de M. [V] [U], est recevable à agir.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En application de l’article 8 de la loi du 06/07/89, le locataire a interdiction de céder les lieux et en vertu de l’article 2 de la loi du 06/07/89, la résidence principale est entendue du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

M. [V] [U] n’a pas été rencontré dans les lieux lors de l’assignation, ni lors du constat du commissaire de justice du 26/12/2024. Il n’avait pas répondu au courrier de mise en demeure pour l’enquête ressources 2025 du 10/12/2024, puis l’information de l’application du SLS forfaitaire du 31/12/2024. En tout état de cause M. [V] [P] occupe les lieux et ce depuis au moins trois mois lors du constat réalisé le 27/05/2025, et a précisé qu’un autre tiers avait occupé le logement depuis 2020.

Il n’a pas démontré être le fils de M. [V] [U], ni apporté de document d’acte de décès de ce dernier ; en tout état de cause en cas de décès du locataire en titre, M. [V] [P] n’aurait pas satisfait à la condition d’occupation un an avant le décès du locataire pour bénéficier d’un transfert de bail au sens des articles 14 et 40 III de la loi du 06/07/89, selon ses propres explications.

Le manquement de M. [V] [U], qui par ailleurs n’a jamais donné congé, est caractérisé pour avoir inoccupé les lieux au moins depuis décembre 2024 selon les pièces aux débats et cédé le bail à des tiers, à une date indéterminée. Il est suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts, à compter de l’assignation du 19/03/2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [V] [U] et de tout occupant de son chef, notamment M. [V] [P], à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. L’astreinte sera ordonnée de 30 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sur une période de 3 mois.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [V] [U] et M. [V] [P] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut réduire ou supprimer le délai suivant le commandement de quitter les lieux.

Si le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou constate que les personnes expulsées sont entrées dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou contrainte, le délai de deux mois ne s’applique pas, en application de cet article depuis la loi du 27 juillet 2023.

[Localité 5] HABITAT OPH sollicite la suppression de ce délai.

La preuve d’une entrée dans les lieux par voie de fait n’est pas rapportée par [Localité 5] HABITAT OPH, dans la mesure où le demandeur ne démontre pas au cas présent de dégradation ou détérioration des lieux imputables à M. [V] [P] pour entrer dans les lieux.

La bonne foi est présumée ; l’absence de paiement de l’indemnité d’occupation ne démontre pas la mauvaise foi en soi-même.

En revanche l’ancienneté de l’inoccupation personnelle par M. [V] [U] justifie de supprimer le délai pour quitter les lieux de deux mois suivant commandement de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 20/03/2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer majoré de 20% et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] au paiement de celle-ci, qui a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

[Localité 5] HABITAT OPH justifie de la mise en demeure du 10/12/2024 avant application du SLS en janvier 2025, faute de réponse, en application de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort de l’assignation et du décompte fourni que M. [V] [U] doit une somme de 8097.94 euros au titre des loyers et charges, SLS dus entre le 09/04/2024 et le 19/03/2025, février 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [V] [U] seul au paiement de cette somme ; M. [V] [U] et M. [V] [P] sont en outre redevables des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 900 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le demandeur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] aux dépens, incluant le coût de l’assignation et la signification de la décision, les frais de constat étant statué en application de l’article 700 du code de procédure civile, le constat n’étant pas réalisé sur ordonnance sur requête.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [V] [U] et M. [V] [P] ont été régulièrement assignés ;

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH est recevable à agir ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre [Localité 5] HABITAT OPH et M. [V] [U], portant sur les lieux situés au [Adresse 3] aux torts de M. [V] [U] pour inoccupation à titre personnel et cession, et ce, à compter de l’assignation du 19/03/2025 ;

DIT que l’indemnité d’occupation due depuis le 20/03/2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion est égale au montant du loyer majoré de 20% et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [V] [U] seul à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 8097.94 euros au titre des loyers et charges dus entre le 09/04/2024 et le 19/03/2025, février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation depuis le 20/03/2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [V] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [V] [P] , avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et ce sous astreinte de 30 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sur une période de 3 mois ;

SUPPRIME le délai de 2 mois suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [V] [U] et M. [V] [P] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et la signification de la décision, hors coût du constat du 26/12/2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et M. [V] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 900 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,