TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MICHEL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MICHEL, la DNID

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13028 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C24H5

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2]), représenté par son syndic en exercice, la Société ESPRIMMO, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314

DÉFENDERESSE

Monsieur le Directeur régional de la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), es-qualité de curateur à la succession vacante de Madame [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24H5

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [O] [Z], propriétaire des lots de copropriété n°30 et 99 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], est décédée le 8 mars 2017.

La Direction nationale des interventions domaniales (DNID) a été déclarée curateur à sa succession vacante le 27 octobre 2022.

Par exploit d’huissier signifié le 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 19ème a fait assigner la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 avril 202.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, et au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] au paiement de la somme de 21.899,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21.222,91 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus;

— condamner la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] au paiement de la somme de 640 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24H5

— condamner la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] au paiement des entiers dépens ;

— condamner la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Par mémoire en défense en date du 3 avril 2024, la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur la demande formée à l’encontre de la succession de Mme [O] [Z]

— mettre la DNID hors de cause dans la présente instance

— débouter le syndicat de sa demande de capitalisation des intérêts

— débouter le syndicat de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24H5

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [O] [Z] était propriétaire des lots n°30 et 99 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2017, 1er juin 2018, 26 juin 2019, 22 janvier 2021, 20 janvier 2022, 24 juin 2022 et 19 décembre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 3 septembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 21.899,13 euros.

La DNID s’en rapportant sur la demande et ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 21.899,13 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21.222,91 euros et à compter du 16 septembre 2024 pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 640 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, frais facturés par le syndic le 6 septembre 2023 à hauteur de 240 euros (« suivi dossier succ. [Z] ») et le 3 septembre 2024 pour un montant de 400 euros (« ouverture dossier recouvrement »).

Toutefois, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées ni même alléguées ;

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24H5

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la succession de Mme [Z] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] a agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13028 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24H5

La Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la Direction nationale des interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la Direction nationale des interventions domaniales prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] les sommes de :

—  21.899,13 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 21.222,91 euros et à compter du 16 septembre 2024 pour le surplus ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement et en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la Direction nationale des interventions domaniales prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la Direction nationale des interventions domaniales prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [O] [Z] n’est tenue au paiement des sommes dues qu’à concurrence de l’actif de la succession ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 06 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente