TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/07269

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7RA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

24 Mai 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [R] [V][2]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 17 Janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0987

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CREAP AND TEA

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier ACHACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0267

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Novembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 8 juin 2009, Madame [C] [Z] épouse [T], aux droits de laquelle vient Madame [O] [X], a donné à bail à la S.A.R.L. CREP AND TEA des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2017, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 9.156,19 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux donnés à bail sont désignés ainsi :

“Une boutique au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée et une sortie sur la cour arrière, cave sous boutique. Droit à la cour commune et au WC communs situés dans le couloir du rez-de-chaussée avec accès intérieur par l’arrière-boutique”.

La destination contractuelle des lieux est la suivante : “crêperie et salon de thé”.

Par courrier en date du 9 août 2018, le mandataire de la bailleresse a informé la S.A.R.L. CREP AND TEA de la révision du loyer rétroactivement au 1er janvier 2018 à hauteur de 2.696,36 euros charges comprises par trimestre.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 juin 2021, la S.A.R.L. CREP AND TEA a sollicité auprès de la société ODI en sa qualité de mandataire de la bailleresse le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018.

Par un mémoire préalable régulièrement notifié par courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 décembre 2019, Madame [O] [X] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 28.800 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018.

Par mémoire en réponse du 31 décembre 2019, la S.A.R.L. CREP AND TEA a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 11.985,44 euros à compter du 1er juillet 2018.

Par des mémoires complémentaires régulièrement notifiés par courrier recommandé avec avis de réception du 9 décembre 2021 puis du 8 mars 2022, Madame [O] [X] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 30.240 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018.

Par mémoire en réponse du 1er février 2022, la S.A.R.L. CREP AND TEA a maintenu sa position.

Par acte d’huissier délivré le 24 mai 2023, Madame [O] [X] a fait assigner la S.A.R.L. CREP AND TEA devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé en date du 31 octobre 2023 et dont la notification par voie électronique a été régularisée le 9 janvier 2024, Madame [X] demande au juge des loyers commerciaux, aux visas des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-60 et R. 145-30 du code de commerce, 33 du décret du 30 septembre 1953, de :

“- Déclarer recevable et non prescrite l’action en fixation du loyer du bail en renouvellement au 1er juillet 2018 engagée par Madame [O] [X].

— Débouter la société Crep and Tea de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Juger que la société Crep and Tea a renoncé au bénéfice du plafonnement en acceptant sans réserve que le loyer du bail en renouvellement soit fixé à un montant supérieur au loyer plafonné.

— Surabondamment, juger qu’il existe des modifications notables et favorables de la commercialité pour la société Crep and Tea.

— Par conséquent, fixer le loyer du bail en renouvellement à effet du 1er juillet 2018 en dehors des règles du plafonnement, à la valeur locative.

— Fixer à 32.760 € par an en principal le loyer du bail en renouvellement à compter du 1er juillet 2018 dont bénéficie la société Crep and Tea sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10].

— Subsidiairement, fixer à 11.985,44 € par an en principal le loyer du bail en renouvellement à compter du 1er juillet 2018 tel que demandé par la société Crep and Tea dans ses mémoires en réponse.

— Dire que la société Crep and Tea devra payer à Madame [O] [X] les rappels de loyers depuis le 1er juillet 2018, avec les intérêts au taux légal à compter du présent mémoire, puis à compter de chaque échéance trimestrielle.

— Préalablement ordonner une expertise conformément à l’article R.145-30 du Code de commerce afin d’étudier les motifs de déplafonnement, en particulier l’évolution des facteurs locaux de commercialité et estimer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2018.

— Fixer, selon la demande de la société Crep and Tea, à 11.985,44 € ou, subsidiairement au plafond, soit à 9.997,10 € par an en principal le loyer provisionnel du bail en renouvellement à compter du 1er juillet 2018.

— Condamner la société Crep and Tea au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire”.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé en date du 26 octobre 2023 et notifié par voie électronique le 30 octobre 2023, la S.A.R.L. CREP AND TEA demande au juge des loyers commerciaux de :

“- Constater que l’action en fixation de loyer avait pour point de départ le 01/07/2018,

— Constater de ce fait que la prescription de la bailleresse est intervenue le 1er juillet 2020,

— Constater que la bailleresse a introduit l’action dont s’agit ici le 24 mai 2023 soit plus de 3 ans après la demande de renouvellement de bail par la société CREP AND TEA,

En conséquence :

— Déclarer irrecevable et prescrite la demande de Madame [O] [X],

— Dire et juger qu’il y a lieu de procéder à l’augmentation du loyer mais seulement avec l’indice légal pour les baux commerciaux, et ce, à compter du 1er juillet 2018, et pour un montant maximum de 9.997,10 Euros par an.

Très subsidiairement,

— Dire et juger que les honoraires et frais de l’expert resteront à la charge de Mme [X] [O]”.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 novembre 2023 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé soulevée par la S.A.R.L. CREP AND TEA

La société CREP AND TEA oppose à Madame [O] [X] la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce aux motifs que la demande de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2018 qu’elle lui a adressée est en date du 29 juin 2018 ; que le point de départ de la prescription est le 1er juillet 2018 et que seul le mémoire préalable interrompt la prescription. Elle en conclut que l’action initiée par la bailleresse est prescrite puisque l’assignation en date du 24 mai 2023 est intervenue plus de deux ans après le mémoire préalable adressé par la bailleresse le 16 décembre 2019. La locataire se fonde également sur les dispositions des articles R. 145-23 du code de commerce et 33 du décret du 30 septembre 1953.

Madame [X] réplique que l’article 33 du décret du 30 septembre 1953 énonce de manière générale que la notification d’un mémoire interrompt la prescription, sans limite ni restriction au seul premier mémoire. Elle en conclut que son action n’est pas prescrite.

* * *

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’action en fixation du loyer du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce aux termes duquel “toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans”.

Il est constant que le délai de prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé a pour point de départ dans le cas présent, la date d’acceptation implicite du renouvellement du bail par Madame [X] qui est fixée à l’expiration du délai de trois mois suivant la signification de la demande de renouvellement formée par la locataire en application de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Selon l’article R. 145-23, alinéa 1er, du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Aux termes de l’article 33, alinéa 1er, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, la notification du mémoire institué par l’article R. 145-23 du code de commerce interrompt la prescription.

En l’absence de toute précision ou restriction énoncée par les textes susvisés, il ne peut être considéré comme le soutient la locataire que seul le premier mémoire préalable notifié par la bailleresse le 16 décembre 2019 serait interruptif de prescription. Les mémoires ultérieurs régulièrement notifiés par Madame [X] le 9 décembre 2021 et le 7 mars 2022 sont également interruptifs de la prescription biennale.

Par conséquent, l’assignation délivrée par Madame [X] étant intervenue avant l’expiration du délai de deux ans suivant le dernier mémoire notifié par elle le 7 mars 2022, l’action en fixation du loyer du bail renouvelé n’est pas prescrite et est recevable. La S.A.R.L. CREP AND TEA sera dès lors déboutée de la fin de non-recevoir tirée de la prescription qu’elle soulève.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du 1er juillet 2018. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Madame [X] sollicite un déplafonnement du loyer renouvelé en se prévalant d’une renonciation au bénéfice du plafonnement par la locataire dans son mémoire en réponse du 31 décembre 2019 puis dans celui notifié le 1er février 2022. Au surplus, elle invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité découlant d’une évolution favorable de la commercialité de la [Adresse 11], sur laquelle se sont implantées de nouvelles boutiques ainsi que le centre de recherche mondial en design et esthétisme de la société HUAWEI entraînant une augmentation de l’affluence et de la clientèle potentielle pour la preneuse. Elle ajoute que le pouvoir d’achat des habitants du 7ème arrondissement est de plus en plus élevé ; que les arguments de la locataire quant à l’impact du covid sur son activité sont inopérants car postérieurs à la date de renouvellement du présent bail.

En réplique, la société locataire conteste toute acceptation du déplafonnement du loyer faisant valoir qu’elle estime que le nouveau loyer doit être fixé à 9.997,10 euros et qu’elle a seulement indiqué qu’à titre amiable, elle pourrait accepter un loyer de 11.985,44 euros. Elle soutient qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue et sollicite la fixation du loyer renouvelé au montant du loyer plafonné soit la somme en principal de 9.997,10 euros. Elle ne conteste pas l’installation du centre de recherche mondial en design et esthétisme de la société HUAWEI dans la [Adresse 11] mais conclut que cet événement n’a eu aucune incidence sur son activité compte tenu de la petite taille du local de 24 m² qui n’est pas adaptée à l’organisation de déjeuners d’affaires. Elle relève que sa clientèle reste inchangée depuis l’ouverture, à savoir une clientèle d’habitants du quartier dont la sociologie ne s’est pas trouvée modifiée lors du bail écoulé.

* * *

Il ressort du mémoire en réponse de la société CREP AND TEA en date du 31 décembre 2019 que la locataire écrit :

“En conclusion :

— Constater l’accord des parties sur un nouveau loyer trimestriel de 2.996,36 par trimestre soit 11.985,44 euros par an”.

Il s’agit du montant issu de la révision du loyer rétroactivement au 1er janvier 2018 notifiée par courrier en date du 9 août 2018 par le mandataire de la bailleresse à la S.A.R.L. CREP AND TEA.

Dans son mémoire ultérieur en date du 1er février 2022, la S.A.R.L. CREP AND TEA réitère son accord pour fixer le montant du loyer renouvelé au montant du loyer révisé tel que notifié par le courrier précité dans ces termes “cela montre, à l’évidence, qu’un accord ferme est intervenu sur la fixation du loyer à compter du 1er juillet 2018, fixation du loyer conforme à l’indice” tout en écrivant, de manière contradictoire deux paragraphes plus loin “néanmoins, le Locataire et le Propriétaire s’étaient accordé sur le fait que le bail était renouvelé sur la base de la valeur locative”. Dans la mesure où la locataire admet que le loyer plafonné s’élève à la somme de :

(9.156,19 € x 1[1]1,87 (ILC 1er trimestre 2018) / 102,46 (ILC 3ème trimestre 2018) = 9.997,10 € mais qu’elle accepte de voir fixer le loyer trimestriel à la somme de 2.996,36 euros, soit un loyer annuel de 11.985,44 euros, il en résulte qu’elle a renoncé au bénéfice du plafonnement.

Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la valeur locative.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de Madame [X] demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé et de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A.R.L CREP AND TEA et déclare recevables les demandes de Madame [O] [X],

Constate, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 29 juin 2021 par la S.A.R.L CREP AND TEA, le principe du renouvellement du bail liant Madame [O] [X] et la S.A.R.L CREP AND TEA portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2018 ;

Dit que la S.A.R.L CREP AND TEA a renoncé au bénéfice du plafonnement du loyer du bail renouvelé et que celui-ci sera donc fixé à la valeur locative ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [R] [V]

[Adresse 5]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 9]

avec pour mission de :

— de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] et de les décrire,

— d’entendre les parties en leurs dires et explications,

— de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2018 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— de dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Madame [O] [X] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 18 mars 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 02 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à PARIS, le 17 janvier 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE