TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [D] [C] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Martine SADKOWSKI RAMO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10045 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHU

N° MINUTE :

13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 3] (ITALIE)

représenté par M^e Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2040

Madame [V] [U], demeurant [Adresse 4] (ITALIE)

représentée par M^e Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2040

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [C] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10045 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GHU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2009 à effet au 1er novembre 2009, M. [T] [U], a consenti un bail d’habitation à M. [D] [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2], 3ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7 073,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 8 août 2024, M. [L] [U] et Mme [V] [U] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, statuer sur le sort des meubles, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [C] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,19213,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, M. [L] [U] et Mme [V] [U], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 10 janvier 2025, s’élève désormais à 22 971,03 euros. Ils considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indiquent ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [D] [C] [K] qui ne se manifeste plus.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [C] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

M. [L] [U] et Mme [V] [U] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 7073,79 euros dans un délai de six semaines, visant les dispositions légales et la clause résolutoire, a été signifié au locataire 25 août 2023 alors que le bail avait été reconduit pour trois ans pour la dernière fois, le 1er novembre 2021 soit avant l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois antérieurement prévu et de constater que, d’après l’historique des versements produit, la somme susmentionnée euros n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis 26 octobre 2023.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [D] [C] [K] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [U] et Mme [V] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [L] [U] et Mme [V] [U] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, M. [D] [C] [K] leur devait la somme de 22 971,03 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues, janvier 2025 inclus.

M. [D] [C] [K] ne comparait pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il sera donc condamné à payer cette somme provisionnelle au bailleur, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 7 073,79 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 12 139,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En outre, il sera condamné à verser à M. [L] [U] et Mme [V] [U] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont il est redevable depuis la résiliation du bail, à compter du 11 janvier 2025 (lendemain du décompte) et jusqu’à la libération effective des locaux, avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire. Le montant de cette indemnité sera égal à celui du montant actuel du loyer révisé et des charges, rien ne justifiant la majoration de 50% sollicitée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [D] [C] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [L] [U] et Mme [V] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 26 octobre 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 octobre 2009 entre M. [T] [U], aux droits duquel sont venus M. [L] [U] et Mme [V] [U], d’une part, et M. [D] [C] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], 3ème étage est résilié depuis le 26 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [C] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [C] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], 3ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE M. [D] [C] [K] à payer à M. [L] [U] et Mme [V] [U] la somme de 22 971,03 euros (vingt-deux mille neuf cent soixante et onze euros et trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 10 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 compris,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 7073,79 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 12 139,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [D] [C] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle dont il est redevable depuis la résiliation du bail, à compter du 11 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

FIXE le montant de cette indemnité à une somme égale au montant du loyer actuel révisé et des augmenté de la provision sur charges,

DEBOUTE M. [L] [U] et Mme [V] [U] de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [D] [C] [K] à payer à M. [L] [U] et Mme [V] [U] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2023,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge