TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [V] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00165 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XCY

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT-OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [V] [U]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00165 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XCY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 janvier 1981, avec prise d’effet au 15 janvier 1981, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la ville de [Localité 5], devenu [Localité 5] HABITAT -OPH, a donné à bail à Madame [V] [U] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], appartement n°109, ainsi qu’une cave n°109 située à la même adresse pour un loyer trimestriel initial de 972 francs.

Puis, par contrats en date du 19 mai 2014, [Localité 5] HABITAT-OPH à donné à bail à Madame [V] [U] deux resserres (n°178575 et n°178582) situées [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 9,79 euros chacune.

Les échéances de loyers et charges n’ont pas régulièrement payées.

Mme [V] [U] a déposé un premier dossier de surendettement, jugé recevable les 3 septembre 2020, les mesures de réaménagement des dettes prévoyant le remboursement de 84 mensualités de 46 euros à [Localité 5] HABITAT-OPH à compter du 28 février 2021.

Par courriers du 31 août 2022, du 3 novembre 2022, et du 1 mars 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a mis Mme [V] [U] en demeure de régulariser les sommes manquantes sous quinze jours, sous peine de constat de la caducité du plan et de reprise des poursuites.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 5955,94 euros rappelant la clause résolutoire insérée au bail portant sur le logement.

Mme [V] [U] a déposé un nouveau dossier de surendettement, jugé recevable le 26 septembre 2024, soit avant l’expiration du délai de deux mois qui avait été imparti à la locataire pour s’acquitter des causes du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Condamner Madame [V] [U] à lui payer la somme de 6 360,91 euros, arrêtée à la date du 10 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et des baux portant sur les resserres ;Ordonner l’expulsion de Madame [V] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local d’habitation ainsi que des deux resserres,Condamner Madame [V] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux derniers loyers mensuels indexés, charges comprises, à compter du lendemain de la résiliation des contrats de bail jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner Madame [V] [U] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [V] [U] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] le 21 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

A cette audience, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 319,73 euros arrêtée au 25 février 2025, échéance de février incluse, pour l’appartement et la cave, et à la somme de 129,11 euros arrêtée au 25 février 2025 pour chacune des deux resserres. Il indique avoir connaissance d’un accord du FSL pour la prise en charge de la dette locative de Madame [V] [U] dans sa quasi-totalité. Le bailleur ajoute que si le dossier de surendettement de Mme [V] [U] a été jugé recevable le 26 septembre 2024, il n’a encore pas été imposé de mesures de réaménagement de la dette par la Commission.

Madame [V] [U], comparante en personne, sollicite le rejet de la demande de résiliation du bailleur. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant. Elle précise avoir déposé un dossier auprès du FSL qui a accepté de prendre en charge sa dette. Elle ajoute être en mesure de payer des mensualités de 30 euros en plus de son loyer en cas d’absence de prise en charge de sa dette par le FSL. Elle explique avoir rencontré des problèmes de santé pendant la période de crise sanitaire et être à la retraite depuis le 1er février 2025. Elle estime ses ressources mensuelles à 1400 euros comprenant le supplément versé par l’AGIRC-ARCO. Elle conclue enfin en précisant que dans l’éventualité où le FSL ne prendrait pas en charge sa dette, sa fille s’engage à la payer.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mai 2025.

Par courriel du 12 mars 2025, le conseil de [Localité 5] HABITAT-OPH a transmis à la juridiction un courrier de validation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5], daté du 25 février 2025, les mesures entrant en application à compter de cette date et prévoyant un remboursement de la dette locative par 14 mensualités de 457,40 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation pour le locataire de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Elle suppose dans un premier temps la constatation d’un manquement contractuel puis la caractérisation d’une gravité suffisante dans un second temps.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il résulte enfin de l’article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. De plus, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, si le paiement du loyer constitue une des obligations essentielles du contrat de bail pour le preneur, il apparaît que Madame [V] [U], qui réside dans le logement depuis plus de 40 ans, a, durant de nombreuses années, respecté son obligation de paiement.

Il résulte en effet du décompte versé aux débats que l’essentiel de la dette s’est constituée entre janvier 2019 et septembre 2020, période au cours de laquelle un premier dossier de surendettement a été constitué, ce qui témoigne des diligences accomplies par la locataire aux fins d’apporter une solution à son problème d’impayés. Il y apparait en outre que des règlements réguliers et mensuels ont, à compter de septembre 2020, été effectués par la locataire, bien qu’ils aient été insuffisants à apurer la dette. Il apparait enfin que le règlement du loyer courant est repris, dans son intégralité, depuis le mois de juillet 2024.

Il n’est par ailleurs pas contesté que Mme [V] [U] a déposé un nouveau dossier de surendettement, déclaré recevable lequel doit être orienté vers un rééchelonnement de ses dettes.

En outre, Mme [V] [U] a accompli les démarches nécessaires auprès du FSL, lequel, a, par courrier du 2 décembre 2024, confirmé qu’il prendrait en charge la dette sous réserve que le bailleur suspende la procédure d’expulsion en cours et qu’elle poursuive le paiement régulier de son loyer à compter d’octobre 2024.

Enfin, si le non-paiement du loyer constitue indubitablement un manquement contractuel, sa gravité doit faire l’objet d’une appréciation in concreto et proportionnée. En l’espèce, au regard des efforts de Madame [V] [U] caractérisés par ses démarches administratives et les paiements effectués, sa situation personnelle, et les perspectives de remboursement de la dette, il apparaît que le manquement invoqué ne revêt pas une gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation. La résiliation judiciaire serait en effet une sanction disproportionnée au cas d’espèce au regard notamment des nombreuses années au cours desquelles Mme [V] [U] a vécu dans son logement sans incident notable avant les problèmes de santé qu’elle dit avoir rencontrés au moment de la crise sanitaire, lesquels sont corroborés par le décompte versé aux débats.

En conséquence, la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation sera rejetée.

Il n’y a dès lors pas lieu à statuer sur les demandes tendant à l’expulsion de Madame [V] [U] et à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’obligation pour le preneur de payer le prix du bail aux termes convenus résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé produit par [Localité 5] HABITAT-OPH que Madame [V] [U] reste devoir, au 25 février 2025, une somme totale de 5 577, 95 euros au titre de son contrat de bail d’habitation et du contrat portant sur les deux resserres louées, échéances de février incluses.

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] [U] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 5 577,95 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, compte tenu des versements effectués à compter du commandement de payer.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [V] [U] indique être retraitée depuis le 1er février 2025 et percevoir 1400 euros par mois. Elle indique également être en mesure de solliciter sa fille pour l’aider à payer le loyer courant ainsi qu’apurer sa dette locative. Elle a en outre déposé un dossier auprès du FSL qui lui a notifié, le 2 décembre 2024, sa décision d’acceptation de prise en charge de sa dette. Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a déclaré recevable son état de surendettement par décision du 26 septembre 2024 et a imposé des mesures, prévoyant le remboursement de sa dette locative par le versement de 14 mensualités d’apurement de 457,40 euros.

Compte tenu du montant important de la dette, de son hypothétique prise en charge par le FSL, de la situation financière de Madame [V] [U] et du délai légal maximum de 24 mois, il convient dès lors de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera néanmoins précisé que les délais et mensualités décidés par la commission de surendettement le cas échéant se substituent de plein droit aux délais fixés par la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Tenant compte de l’équité et de la situation économique de Madame [V] [U], la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation et des baux portant sur les resserres n°178575 et n°178582,

REJETTE les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [V] [U] à payer à [Localité 5] HABITAT- OPH la somme de 5 577, 95 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, dans l’hypothèse où le FSL ne règlerait pas le montant de la dette arrêté au jour de la décision favorable de la Présidente du Conseil de [Localité 5], Madame [V] [U] s’acquittera de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 23 mensualités de 30 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que le rééchelonnement des dettes décidé par la commission de surendettement le cas échéant se substitue de plein droit aux délais de paiement fixés par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [U] aux dépens ;

REJETTE la demande de [Localité 5] HABITAT- OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La greffière La Juge des contentieux de la protection