TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57834 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIIS

N° : 3-CH

Assignation du :

17 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SC CORVAL, SCI

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Flore LENORMAND, avocat au barreau de PARIS – #E2189 (avocat postulant) et par Maître Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

La société SOODA, SARL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #224

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 18 juin 2020, la société La Foncière de Shery a consenti un bail commercial à la société Sooda portant sur divers locaux dépendant de deux immeubles situés [Adresse 3], pour une durée de 10 années, moyennant un loyer annuel de 160.000 euros, outre les charges et taxes, payable trimestriellement et d’avance, pour y exercer une activité de superette alimentaire.

Suivant acte de vente du 4 mai 2022, la société SC Corval a acquis la propriété des immeubles situés [Adresse 4].

Par acte du 30 juillet 2025, elle a fait délivrer à la société Sooda un commandement de payer la somme de 153.869,24 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société SC Corval a, par acte du 17 novembre 2025, assigné la société Sooda devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 164.089,65 euros titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er octobre 2025 ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur indice trimestriel du coût de la construction, prévu par l’Insee, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société Sooda à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, des états des privilèges et des nantissements, ainsi que de la dénonciation aux créanciers inscrits.

A l’audience du 11 février 2026, la demanderesse actualise sa demande de provision à la somme de 203.612,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

La société Sooda sollicite oralement les délais de paiement les plus larges possibles, exposant qu’elle a été victime d’actes de vandalisme qui expliquent ses difficultés financières mais qu’elle a toujours fait des efforts de paiement et est en mesure d’apurer sa dette en 24 mois. Elle précise employer neuf salariés, qui seraient licenciés en cas de résiliation du bail.

Sa demande de renvoi ayant été refusée au regard de l’ancienneté de l’assignation, elle a été autorisée à produire en cours de délibéré des justificatifs de sa situation financière, ce qu’elle a fait en produisant ses bilan et compte de résultat ainsi qu’un relevé de compte courant au 2 janvier 2026.

La demanderesse a répliqué que ces éléments comptables, dont l’authenticité n’était pas démontrée, attestaient que la locataire n’était pas en mesure d’apurer sa dette.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 30 juillet 2025 à hauteur de la somme de 153.869,24 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 30 août 2025.

La locataire sollicite des délais de paiement suspensifs afin d’apurer sa dette, exposant avoir réglé à sa bailleresse plus de 500.000 euros de loyers depuis l’origine du bail et ne pas être de mauvaise foi mais avoir rencontré des difficultés financières ponctuelles liées à la fermeture de son commerce de superette alimentaire.

Il résulte des pièces comptables produites en cours de délibéré, et notamment du compte de résultat arrêté au 31 décembre 2025, que la société Sooda a réalisé un bénéfice de 37.854 euros au titre de l’exercice 2025, contre moins de 1.500 euros pour l’exercice 2024, ce qui traduit une amélioration de sa situation financière. Cette évolution permet d’espérer un redressement économique réel et un règlement de la dette locative, d’autant que son chiffre d’affaires s’élève à 3,5 millions d’euros, également en hausse de plus de 400.000 euros en 2025 par rapport à 2024.

Elle n’est pas endettée et est en mesure de régler son loyer, sous réserve d’en faire une priorité.

En outre, si la dette est élevée, les décomptes versés aux débats attestent de versements réguliers, témoignant de la bonne foi et des efforts de paiement de la locataire, qui justifie employer neuf salariés.

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, des délais de paiement de 24 mois lui seront en conséquence octroyés, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 203.612,06 euros arrêté au 30 janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus.

L’obligation de la société Sooda n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme à la bailleresse.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société SC Corval sollicite une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Toutefois, cette demande excède les pouvoirs du juge des référés, qui peut tout au plus accorder des provisions à valoir sur les dommages et intérêts susceptibles d’être alloués par le juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les frais et dépens

La société Sooda, partie perdante, sera condamnée aux dépens, ceux-ci comprenant le coût des trois commandements de payer qui lui ont été régulièrement délivrés et étaient nécessaires au regard de l’arriéré locatif, mais non le coût des états des privilèges et nantissements et de la dénonciation aux créanciers inscrits, qui ne constituent pas des dépens et n’entretiennent pas de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’ils correspondent à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, la défenderesse sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société Sooda à payer à la société SC Corval la somme provisionnelle de 203.612,06 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus ;

Autorisons la société Sooda à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 8.480 euros, la dernière étant majorée du solde, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant le mois de signification de la décision, et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Sooda se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

_ la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Sooda et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Sooda sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SC Corval une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, avec indexation, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Rejetons le surplus des demandes de la société SC Corval ;

Condamnons la société Sooda aux dépens, en ce compris le coût des trois commandements de payer qui lui ont été délivrés ;

Condamnons la société Sooda à payer à la société SC Corval la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY