TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/54348 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADOE

N° : 13-CH

Assignation du :

23 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 03 septembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Raphaël BAUDAT ERTEL, avocat au barreau de PARIS – #G0797

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Mme [N] est propriétaire d’un studio situé [Adresse 1], constituant le lot 170 de la copropriété).

Par acte du 23 juin 2025, la ville de Paris l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir:

— juger qu’elle a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 5, 18ème étage (constituant le lot 170), de l’immeuble situé [Adresse 1] ;

— la condamner à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 9 juillet 2025, la ville de [Localité 5] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Mme [N] demande au président du tribunal judiciaire de :

— juger que la demande de la ville de [Localité 5] de la voir condamner à une amende civile de 50.000 euros est manifestement disproportionnée et injustifiée ;

— limiter l’amende civile à un montant qui n’excèdera pas 3.000 euros ou toute somme jugée équitable ;

— juger que l’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouter la ville de [Localité 5] de sa demande ;

— débouter la ville de [Localité 5] de toutes ses prétentions contraires.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, invoquée par la ville de [Localité 5] :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’usage d’habitation

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 5], et notamment du constat de location meublée touristique du 20 août 2024 établi par Mme [F], en sa qualité de contrôleuse assermentée, que Mme [N] a mis son appartement meublé situé [Adresse 1] en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’est pas sa résidence principale puisque le local litigieux a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 29 novembre 2021, en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, au nom de Mme [N], en tant que résidence secondaire. Il ressort en outre des informations communiquées par la direction régionale des finances publiques que la résidence principale de la défenderesse est fixée à [Localité 7].

Les pièces produites par la ville de [Localité 5] démontrent par ailleurs que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet, la fiche de révision foncière H2, datée du 15 septembre 1970, concerne un local situé [Adresse 1], lot de copropriété 170, et précise qu’il est composé de pièces affectées exclusivement à l’habitation (une pièce, une cuisine « incorporée », une salle d’eau). La fiche mentionne la présence d’une locataire, Mme [W], et le règlement d’un loyer annuel de 6.600 francs au 1er janvier 1970.

Les autres pièces produites par la ville de [Localité 5] corroborent l’usage d’habitation établi par la fiche de révision foncière H2, notamment :

— la fiche R du 19 octobre 1970 qui confirme la présence de Mme [W] dans le local en 1970 ;

— le plan annexé au permis de construire n°GV 31.375 délivré le 7 septembre 1965, dont il ressort que le 18ème étage est composé exclusivement de logements ;

— le règlement de copropriété de l’immeuble du 16 mai 1966, qui décrit le lot n° 170 comme un studio situé au 18ème étage comprenant une entrée, un living-room avec kitchenette incorporée, salle de bains avec WC, placard.

Il s’ensuit que Mme [N] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 5] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 5], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, il ressort du constat de location touristique et des relevés communiqués par la plateforme que le bien a été loué de 2021 au 31 mai 2024 (date de la dernière réservation) et pour 4 nuitées en 2021, 259 nuitées en 2022 et 254 nuitées en 2023. Concernant les gains tirés des locations illicites, les relevés Airbnb des transactions effectuées transmis par Mme [N] font état d’un gain de 66.187,94 euros pour une période comprise entre le 9 décembre 2021 et le 31 mai 2024.

La ville de [Localité 5] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 24.853 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation s’élève à 23.750 euros.

La défenderesse conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant avoir confié la gestion de son studio à un conseiller en gestion et patrimoine, M. [S], qui s’est occupé de toutes les formalités et, notamment, de la déclaration de location en meublé de tourisme du 29 novembre 2021, de sorte qu’elle ignorait la réglementation en vigueur. Elle fait également valoir ne pas avoir tiré profit de la mise en location illicite, M. [S] ayant prélevé une part importante des revenus générés. Elle ajoute avoir fait preuve de bonne foi et immédiatement coopéré avec les services de la ville de [Localité 5] et fait état de sa situation personnelle difficile au moment de la mise en location, ayant été désignée tiers digne de confiance par jugement du 16 juin 2021 pour son cousin alors âgé de 13 ans.

Il résulte de la convention de gestion de patrimoine conclue le 5 juillet 2021 entre Mme [N] et M. [S] que la première a chargé le second de la gestion de son patrimoine immobilier. A ce titre, c’est M. [S] qui a pris en charge les formalités de mise en location saisonnière du studio litigieux, et notamment la déclaration de location en meublé de tourisme du 29 novembre 2021. C’est également au nom de ce dernier (« [L] ») que l’annonce paraissait sur la plateforme Airbnb et c’est à celui-ci que les virements étaient effectués.

Toutefois, ainsi que l’expose la ville de [Localité 5], si l’hôte était identifié sous le prénom « [L] », la photographie de profil de l’annonce était celle de Mme [N] et l’annonce comportait la mention : « Bonjour, je m’appelle [E] ». Par ailleurs, la déclaration en ligne du 29 novembre 2021 a été réalisée au nom de Mme [N].

En sa qualité de propriétaire du bien litigieux, informée de la mise en location de son bien sur la plateforme Airbnb et percevant les revenus tirés des locations de courte durée du bien reversés par M. [S], Mme [N], bien qu’ayant délégué la gestion locative, ne peut se prévaloir de son ignorance de la réglementation applicable.

Il est rappelé qu’en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, « toute personne » qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code est condamnée à une amende civile, ce qui est le cas de Mme [N], laquelle au demeurant ne conteste pas formellement l’imputabilité de l’amende, se prévalant principalement de sa bonne foi pour obtenir la modération de son montant.

A cet égard, il doit être porté à son crédit qu’elle a cessé la location meublée touristique immédiatement après la visite du local organisée par les services de la ville de [Localité 5], le 6 juin 2024, et qu’elle a communiqué l’intégralité des documents sollicités ainsi que les revenus perçus de la société Airbnb.

Elle justifie également d’une situation personnelle particulière au moment de la mise en location de son logement puisqu’elle a été désignée, à l’âge de 32 ans, en qualité de tiers digne de confiance de son cousin, alors âgé de 13 ans, par jugement du juge des enfants du 16 juin 2021, et ce, peu avant l’achat de son studio en septembre 2021.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations illicites, du retour du local litigieux à un usage d’habitation, de la bonne foi démontrée par Mme [N] et de sa situation personnelle lors de la mise en location de courte durée du local litigieux, il convient de fixer l’amende civile à 7.000 euros.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Mme [N] sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [N] à une amende civile de 7.000 euros sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 5] ;

Condamne Mme [N] aux dépens ;

Condamne Mme [N] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 03 septembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY