TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.A.S. MAISONS LOFTS ATELIERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05574 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CLM

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est sis SAS RL [Localité 5] ET BOURDELEAU – [Adresse 4]

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDERESSE

S.A.S. MAISONS LOFTS ATELIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05574 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CLM

EXPOSE DU LITIGE

La société MAISONS LOFTS ATELIERS est propriétaire des lots n°927, 930, 932, 960 et 961 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société RL [Localité 5] ET BOURDELEAU, a assigné la société MAISONS LOFTS ATELIERS devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  6351,99 euros au titre des charges de copropriété, 3ème trimestre 2024 inclus et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il fait valoir que la société MAISONS LOFTS ATELIERS ne paye pas régulièrement les appels de charges ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société MAISONS LOFTS ATELIERS n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Au terme des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande:

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°927, 930, 932, 960 et 961,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 avril 2023 et 15 mai 2024:

o approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

o vote et révision du budget prévisionnel 2024,

o vote des travaux suivants : étude sur le ravalement du pignon gauche (AG du 20 avril 2023 résolution 20), remplacement du système interphone (AG 15 mai 2024 résolution9

— un état récapitulatif de la créance au 17 septembre 2024,

— les contrats de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3724,93 euros, portant sur la période du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024, soustraction faite des sommes au titre des travaux de ravalement du pignon gauche qui ne sont pas justifiés par un vote en assemblée générale.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 3724,93 euros. Cette somme produira intérêt à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité :

—  165 euros de frais pour trois mises en demeure,

—  80 euros de frais pour deux relances,

—  530 euros de frais de remise de dossier à l’avocat,

—  150 euros d’honoraires avocat,

—  170 euros de frais de remise de dossier à l’huissier,

—  300,18 euros d’honoraires de commissaire de justice.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur nombre est un choix du syndic et il n’est par ailleurs aucunement justifié que les courriers ont été envoyés par courriers recommandé. Il sera alloué la somme de 10 euros à ce titre.

S’agissant des frais de remise de dossier au commissaire de justice et à l’avocat, le contrat de syndic évoque des diligences exceptionnelles pour que les frais soient mis à la charge du seul copropriétaire concerné, ce dont il n’est absolument pas justifié.

Les honoraires d’avocat sont des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la sommation de payer par commissaire de justice sera indemnisée à hauteur de 150,18 euros

conformément à la facture versée aux débats.

Il sera ainsi alloué la somme de 160,18 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la société MAISONS LOFTS ATELIERS ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Enfin, de nombreuses mises en demeure et courriels lui ont été envoyés tel que cela figure en procédure, sans reprise des paiements de sa part.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société MAISONS LOFTS ATELIERS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société RL [Localité 5] ET BOURDELEAU:

— la somme de 3724,93 euros au 17 septembre 2024, portant sur la période du 2ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

—  160,18 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1 la loi du 10 juillet 1965),

—  500 euros au titre des dommages intérêts,

CONDAMNE la société MAISONS LOFTS ATELIERS aux dépens,

CONDAMNE la société MAISONS LOFTS ATELIERS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société RL [Localité 5] ET BOURDELEAU la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge