Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 22 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [T] [S], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [R]

Logement 72 Etage 9

1 Rue Paul Claudel

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02091 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND7N

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [A] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 juillet 2012 à effet à la même date, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [A] [R] un logement lui appartenant sis 1 rue Paul Claudel, 9ème étage, n°72 – Nantes (44300), moyennant un loyer mensuel initial de 234,06 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 89,59 €.

Par courrier recommandé du 2 janvier 2024 réceptionné par NANTES MÉTROPOLE HABITAT le 10 janvier 2024, [A] [R] a donné son préavis de départ du logement.

Par un courrier du 14 février 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a sollicité de la locataire son départ des lieux après constat de l’occupation des lieux postérieurement à l’écoulement du délai de préavis.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a assigné [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer la demande de l’office requérant recevable et bien fondée ;

Constater la validité de congé donné par [A] [R] ;

Constater l’occupation du logement susvisée comme étant sans droit ni titre ;

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de [A] [R] des lieux loués 1 rue Paul Claudel 44300 NANTES, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par Ia loi ;

Ordonner la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux par décision spéciale et motivée en vertu de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, au regard des circonstances de l’occupation des lieux et l’absence du droit d’attribution d’un logement social ;

Autoriser à procéder aux opérations d’expulsion durant la trêve hivernale conformément à l’article 25 de la loi ALUR et l’article L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution;

Ordonner la suppression de l’information à la commission des actions de prévention des expulsions locatives par décision spéciale et motivée en vertu de l’article 412-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner [A] [R], à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1.469,03€ correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner [A] [R], à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 264,93€, augmentée des charges locatives en cours, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le baillet et l’Etat ;

Condamner [A] [R] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 300 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner [A] [R] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que l’impayé est né entre les mois de décembre 2023 et janvier 2024. Elle indique que la locataire, allocataire du RSA, n’a pas restitué les lieux malgré son congé délivré le 2 janvier 2024 et s’y maintient pour cause de difficultés familiales. Le bailleur fait également part au tribunal de ses incertitudes quant au potentiel accouchement de la locataire en octobre 2024. Enfin, elle réitère sa demande d’expulsion de la locataire et au paiement de la dette locative, celle-ci s’élevant à la somme de 2.060,40€.

Régulièrement assignée à étude, [A] [R] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. A la suite d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

[A] [R] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf dans certains cas spécifiques où il est d’un mois, notamment lorsque le logement se trouve dans une commune située en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, par courrier recommandé du 2 janvier 2024 dont le bailleur a accusé réception le 10 janvier 2024, [A] [R] a donné congé en faisant valoir que le délai de préavis était d’un mois.

Le congé ainsi donné par [A] [R] satisfait aux délais et exigences formelles prévues par les dispositions légales susvisées. Il a été réceptionné par NANTES MÉTROPOLE HABITAT le 10 janvier 2024. La ville de Nantes se trouve par ailleurs en zone tendue de sorte que [A] [R] disposait d’un délai de préavis réduit à un mois.

Or il ressort des pièces du dossier et notamment du courrier de dépassement de préavis de NANTES MÉTROPOLE HABITAT en date du 14 février 2024, que malgré la délivrance de ce préavis [A] [R] n’a pas quitté les lieux.

Il ressort du précédent texte que dès le délai de préavis expiré, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En conséquence, [A] [R] se trouve déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement loué depuis le 11 février 2024. Dans ces conditions, [A] [R] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

L’article L 412-6 du code de procédure civile d’exécution énonce que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ».

En l’espèce, NANTES MÉTROPOLE HABITAT sollicite la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et demande l’autorisation de procéder à l’expulsion de [A] [R] durant la trêve hivernale.

Or, le bailleur ne fournit aucun élément permettant de démontrer que [A] [R] s’est introduite dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Bien au contraire, la présence du contrat de bail au dossier suffit à établir que la locataire est entrée dans les lieux légalement.

Par conséquent, le bailleur échouant à rapporter une telle preuve, sa demande de suppression des délais d’expulsion sera rejetée. À défaut de départ volontaire, l’expulsion de [A] [R] aura lieu en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[A] [R] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.060,40 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure relevant, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (153,62€).

La société bailleresse justifie avoir adressé à la locataire plusieurs mises en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui rappelant son obligation de s’assurer et l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte. Cette somme doit donc rester incluse dans la somme principale due par la locataire. Les sommes facturées au titre de l’assurance sont donc maintenues.

En conséquence, [A] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 2.060,40 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle sera enfin condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 264,93 €, augmenté des charges et revalorisation.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [R] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer.

Elle sera également condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT aux fins de validation du congé délivré par [A] [R] ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 12 juillet 2012 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [A] [R], portant sur le logement situé 1 rue Paul Claudel, 9ème étage, n°72 – Nantes (44300) à la date du 11 février 2024 du fait du congé délivré par la locataire ;

CONSTATE que [A] [R] se trouve déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement depuis le 11 février 2024 ;

CONSTATE que [A] [R] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux occupés sis 1 rue Paul Claudel, 9ème étage, n°72 – Nantes (44300), en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [A] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de ses demande de suppression de délais ;

CONDAMNE [A] [R] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2.060,40 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE [A] [R] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 13 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 264,93 €, augmentée des charges et revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [A] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE [A] [R] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY