TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 9]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e LUCHTENBERG

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/12729

N° Portalis 352J-W-B7G-CYE7D

N° MINUTE :

Assignation du :

20 octobre 2022

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 28 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [F] [X]

[Y] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8] (NAMIBIE)

représentée par Maître Benoît GUILLON de la SELARL GHL Associés, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire #P0220

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Baratte/Foncia Rive Droite

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Jeroen LUCHTENBERG de la SELEURL Cabinet LUCHTENBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0222

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Céline CHAMPAGNE, juge, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 22 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 28 février 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte délivré le 20 octobre 2022, Mme [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en annulation des résolutions n°14, 15 et 16 adoptées lors de l’assemblée générale tenue le 13 juillet 2022.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident visant à obtenir le versement d’une provision pour charges impayées.

Il sollicite ainsi, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :

« CONSTATER l’absence de contestation sérieuse concernant le montant des charges de copropriété dues par Mme [F] [X] ;

CONDAMNER Mme [F] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 90.799,34 euros à titre de provision pour les charges copropriétés dues jusqu’au 1 er août 2024 ;

CONDAMNER Mme [F] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [F] [X] aux entiers dépens. »

Mme [X], bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas conclu à l’incident.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

A l’issue de l’audience du 22 janvier 2025, l’incident a été mis en délibéré au 28 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision au titre des charges de copropriété impayées

Aux termes de l’article 789 3°du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour « accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522. »

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 605 du code civil dispose pour sa part que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

Enfin, l’article 606 du même code prévoit que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [X] à lui régler une provision à hauteur de 90 799,34 euros au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 01 août 2024.

Il explique que l’immeuble était à l’origine détenu par la SCI des constructeurs, société civile d’attribution et qu’un jugement rendu le 02 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Paris a défini les droits de Mme [X] au sein de cette SCI, consistant en 93 parts en usufruit et 133 parts en pleine propriété, correspondant aux lots 12, 1, 30 pour les premières et 13, 14, 34 pour les secondes.

Il indique que la SCI s’acquittait du paiement des charges de copropriété mais qu’elle a été dissoute et liquidée, selon procès-verbaux d’assemblée générale des 09 et 23 juin 2021, puis radiée le 27 juillet 2021 avec effet au 23 juin 2021, de telle sorte que la propriété des différents lots immobiliers a été transférée aux associés à la suite de l’annulation de leurs parts.

Il indique donc que compte tenu de cette liquidation et du transfert de propriété des lots dont la SCI était propriétaire au profit de ses associés, il a désormais appelé les charges de copropriété auprès de Mme [X] à compter du 01 juillet 2021.

Il précise que Mme [X] a sollicité, par assignation en référé délivrée le 12 juillet 2021, l’annulation de ces procès-verbaux, mais qu’elle a été déboutée de sa demande tant en première instance qu’en appel, un pourvoi en cassation, non suspensif, ayant été formé.

Il ajoute qu’il n’est pas contestable que Mme [X] est bien redevable du paiement des charges puisque selon les échanges intervenus avec le notaire en août 2022, elle a bien reconnu la propriété des lots lui revenant, elle a participé à différentes assemblées générales et a même voté en faveur de certains appels de fonds liés à des travaux de ravalement et la taxe foncière est désormais établie à son nom.

Il précise de plus que le syndic n’a fait que reprendre la répartition des charges des lots figurant dans le règlement de copropriété publié de l’immeuble et que c’est sur la base de cette clef de répartition que sont appelées les charges des lots dont elle détient la pleine propriété ou l’usufruit.

A cet égard, il fait valoir que la répartition des dépenses entre nu-propriétaire et usufruitier relève des articles 605 et 606 du code civil, le premier ne mettant à la charge de l’usufruitier que les dépenses d’entretien et le second précisant que toutes les dépenses entrent dans cette catégorie à l’exception des grosses réparations qu’il liste, et que les charges appelées par le syndic ne relèvent pas des dépenses visées à l’article 606.

Il indique qu’à l’exception d’un virement de 1000 euros, réalisé le 30 juillet 2021, confirmant en tant que de besoin que Mme [X] a bien conscience d’être redevable de ces charges, elle s’est abstenue de régler quelque somme que ce soit au titre des charges de copropriété pour les lots qui lui appartiennent et qu’aucune suite n’a été donnée à la mise en demeure qu’il lui a adressée le 07 juin 2022, la somme due au 01 août 2024 s’élevant ainsi à 90 799,34 euros.

Il indique que le décompte a pour point de départ le 01 juillet 2021, date de prise d’effet de la liquidation de la SCI qui réglait jusqu’à cette date les charges, et que les sommes visées ne sont que la mise en œuvre des résolutions votées par les assemblées générales tenues en 2020, 2022, 2023 et 2024.

Aux termes des dispositions de l’article 789 précité, le juge de la mise en état ne peut accorder une provision que lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et que si le bien fondé de cette demande ne nécessite pas un examen au fond du litige pour lequel le juge de la mise en état n’est pas compétent.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le jugement rendu le 02 mai 2014 dont il ressort qu’aux termes d’une action en revendication de parts sociales exercée par Mme [X] à l’encontre des héritiers de M. [K] [X], le tribunal de grande instance de Paris a constaté qu’elle était propriétaire des parts 133 (correspondant aux lots 13, 14 et 34) et usufruitière des parts 93 (correspondant aux lots 12, 1 et 30) de la SCI des constructeurs, propriétaire de l’immeuble du [Adresse 1] ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des associés de la SCI des constructeurs du 23 juin 2021 ayant notamment examiné les comptes définitifs de liquidation arrêtés au 10 juin 2021, donné quitus au liquidateur et tous pouvoirs pour effectuer la demande de radiation de la société au registre du commerce et des sociétés ;

— l’extrait K Bis de la SCI, à jour au 27 juillet 2021, mentionnant la dissolution à compter du 09 juin 2021, la clôture des opérations de liquidation le 23 juin 2021 et la radiation à la date du 27 juillet 2021 ;

— le projet d’attestation de propriété en vue de constater la transmission de droits réels immobiliers de la SCI à Mme [X], établie par Maître [B] [O], notaire, non signé ;

— la sommation délivrée le 22 février 2023 à Mme [X] afin de régulariser cet acte ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 23 octobre 2020, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvé le budget de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et voté le remplacement des colonnes d’eaux usées ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 13 juillet 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, ajusté le budget de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, voté des travaux et voté le budget de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale tenue le 20 novembre 2023, ayant adopté l’ajustement éventuel du budget de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, l’exemplaire produit n’étant cependant pas signé ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ajusté le budget de l’exercice du 04 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvé le budget pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires tenue le 07 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, ajusté le budget de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvé le budget de l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 et voté les travaux de ravalement de la façade côté courette, lot maçonnerie et peinture, lot zinguerie de ravalement, ratifié les appels de fonds pour la mise en sécurité de la façade de l’immeuble, côté courette, approuvé la convention d’honoraires d’avocat avec le cabinet Luchtenberg et adopté un appel de fonds exceptionnel pour les honoraires du cabinet dans le cadre de la procédure de recouvrement de charges engagées contre Mme [X] ;

— le décompte établi au nom de Mme [X] sur la période du 01 juillet 2021 au 01 août 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 90 799,34 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit également les appels de fonds émis sur la période considérée pour le paiement des charges de copropriété.

Ces appels mentionnent parfois les lots n°1,12, 13 et 14, parfois les lots n°1,12, 13,14 et 30 et précisent, en tout état de cause, sous cette liste :

« extrait de la liste de vos lots. La liste complète sera fournie sur demande. »

Au vu des termes du jugement rendu le 02 mai 2014 et de la dissolution et radiation de la SCI des constructeurs, il n’apparaît pas sérieusement contestable que Mme [X] n’est propriétaire que des lots n°13, 14 et 34 et qu’elle n’a que la qualité d’usufruitière pour les lots n°12, 1 et 30 situés dans l’immeuble du [Adresse 3].

Or, s’il n’est pas plus contestable qu’en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, il lui incombe de s’acquitter du règlement des charges de copropriété afférentes aux lots n° 13, 14 et 34, il en va différemment s’agissant des lots n°12, 1 et 30.

En effet, si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont, en principe, tenus au paiement des charges de copropriété selon la répartition classique entre dépenses d’entretien et de fonctionnement, incombant à l’usufruitier, et grosses réparations, incombant au nu-propriétaire, il appartient toutefois au syndic de ventiler les dépenses.

Or, en l’espèce, alors que les appels de fonds se rapportent à la fois aux lots dont Mme [X] est propriétaire et à ceux pour lesquelles elle ne possède que la qualité d’usufruitière, il n’est opéré aucune ventilation.

Ces appels de fonds ne distinguent ainsi nullement selon la nature des dépenses alors qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 07 juin 2024 que les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux de ravalement de la façade de l’immeuble et que l’appel de fonds adressé à Mme [X] en date du 27 juillet 2024, fait apparaître l’appel concernant le ravalement de la courette, alors qu’il s’agit manifestement de travaux relevant de l’article 606 du code civil, et incombant par conséquent au nu-propriétaire et non à l’usufruitier.

Il est certes toutefois possible que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité permettant ainsi au syndic de réclamer la totalité des charges indifféremment au nu-propriétaire ou à l’usufruitier, à charge pour celui qui a payé de réclamer à l’autre son dû.

Toutefois, en l’absence de production de ce règlement de copropriété par le syndicat des copropriétaires, cette pièce ne figurant pas à son bordereau de pièces, il n’est pas possible de vérifier si une telle clause y figure.

L’obligation à paiement apparaît donc sérieusement contestable et il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l’incident et débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens de l’incident ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 21 mai 2025 à 10 heures 10 pour dernières conclusions des parties, à défaut pour clôture et fixation de la date des plaidoiries.

Faite et rendue à [Localité 10] le 28 février 2025

La greffière La juge de la mise en état