TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00399 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFM7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [H]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-

dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 04 février 2019, M. [K] [Y] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [H] et à M. [R] [D], sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 515 euros outre une provision sur charges de 145 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 180, 81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de produire une attestation d’assurance du logement visé par le contrat de bail susmentionné dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [H] et à M. [R] [D] le 30 janvier 2025.

Par assignation du 11 avril 2025, M. [K] [Y] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et d’assurance ; Ordonne l’expulsion de Mme [W] [H] et à M. [R] [D] et de tous occupants de leur chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamne Mme [W] [H] et à M. [R] [D] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés c’est-à-dire 8 506, 81 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ; Condamne Mme [W] [H] et à M. [R] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 721 euros à compter du mois de mai 2025, jusqu’à libération complète des lieux ; Condamne Mme [W] [H] et à M. [R] [D] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2025.

Aucun diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a été reçu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 09 décembre 2025, le demandeur a maintenu l’intégralité de ses demandes et a actualisé le montant de la dette.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivrés à étude le 11 avril 2025, Mme [W] [H] et à M. [R] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le demandeur justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 janvier 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Au soutien de sa prétention tendant à voir constater acquise la clause résolutoire du contrat de bail, le bailleur se fonde sur deux moyens de droit. Le premier tend à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’impayé locatif et le second sur le fondement du défaut de production d’un contrat d’assurance habitation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales applicables au jour de la conclusion du contrat de bail et la clause résolutoire contenue dans ce contrat a été signifié aux locataires le 28 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 180, 81 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second moyen de droit exposé par le requérant, il convient de constater qu’il est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2025.

Il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [K] [Y] produit un décompte arrêté à la date du 02 décembre 2025 démontrant que Mme [W] [H] et à M. [R] [D] restent lui devoir la somme de 8 189, 81 euros au titre des loyers et charges, comprenant le loyer du mois de décembre 2025 et régularisation des charges, hors frais de poursuite.

Par leur absence, Mme [W] [H] et à M. [R] [D] privent la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et ils seront, solidairement en application du contrat de bail tenant lieu de loi aux parties, condamnés à payer cette somme provisionnelle au bailleur ; portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à venir conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, les défendeurs n’ayant pas comparu ni démontré une reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Mme [W] [H] et à M. [R] [D] restent solidairement redevables des loyers, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Mme [W] [H] et à M. [R] [D], occupants sans droit ni titre depuis le 31 mars 2025, causent un préjudice à Monsieur [K] [Y] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 721 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [H] et à M. [R] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaire que M. [K] [Y] a dû engager, il convient de condamner Mme [W] [H] et à M. [R] [D] à lui verser in solidum la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS [K] [Y] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 04 février 2019 entre M. [K] [Y], d’une part, et Mme [W] [H] et à M. [R] [D], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 31 mars 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [W] [H] et à M. [R] [D] ou tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [W] [H] et à M. [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [K] [Y] pourra, hors période hivernale, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [W] [H] et à M. [R] [D] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 721 euros par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNONS solidairement Mme [W] [H] et à M. [R] [D] à payer à [K] [Y], la somme provisionnelle de 8 189, 81 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Mme [W] [H] et à M. [R] [D] à payer à M. [K] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [W] [H] et à M. [R] [D] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge