TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [H]

Madame [W] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11651 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V3O

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. CNP ASSURANCE,

[Adresse 3]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [H],

[Adresse 1]

comparant en personne

Madame [W] [P],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11651 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6V3O

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 23 novembre 2021, la SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES a loué à M. [M] [H] ET MME [W] [P] un appartement à usage d’habitation, une cave et un parking situés [Adresse 2], pour un montant total de 1364,72 € avec les charges.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement en date du 2 octobre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [M] [H] ET MME [W] [P] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 3230, 89 € euros en principal et communication sous un mois de l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES a assigné M. [M] [H] ET MME [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour défaut d’assurance et subsidiairement pour défaut de paiement,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [H] ET MME [W] [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 5646, 56 €, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter du commandement outre la somme de 564, 65 € au titre de la clause pénale, sauf à parfaire,

— condamner solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer courant indexé et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de l’ensemble des surfaces louées,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 9 décembre 2024.

A l’audience du 17 février 2025, le conseil de la SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 5600,56 €, échéance de février incluse. Il a maintenu ses demandes, s’opposant à tout délai de paiement.

M. [M] [H] a fait valoir être lui-même être propriétaire d’un appartement dont les locataires ne payent pas le loyer depuis 6 mois et avoir des revenus de 2000 € par mois, sans préciser s’il s’agit des revenus du couple. Il a proposé 100 € mensuels au titre d’un échéancier.

Il indique avoir payé la somme de 1400 € le 10 février.

Assignée à étude, MME [W] [P] n’a pas comparu.

Les locataires ont été autorisés à produire en délibéré leur attestation d’assurance habitation.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 3 octobre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 6 décembre 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] au moins six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 2 octobre 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [M] [H] ET MME [W] [P] ont par suite produit des attestations de la société LEMONADE démontrant qu’ils était assurés pour leur logement du 23/11/2022 au 23/11/2023 ainsi qu’à partir du 20/10/2024.

Il résulte de ce hiatus qu’ils n’étaient pas assurés pour la période 2023-2024, ainsi qu’il ressort également du commandement précité.

M. [M] [H] ET MME [W] [P] n’ayant pas réglé la dette de 3230, 89 euros en principal dans les deux mois du commandement ni produit d’attestation d’assurance, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 3 décembre 2024.

M. [M] [H] ET MME [W] [P] sont ainsi devenus à cette date occupants sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, au 6 février 2025, M. [M] [H] ET MME [W] [P] n’avaient pas payé l’échéance de février à prendre en considération pour leur accorder des délais (le paiement étant du contractuellement le 1er du mois sans que soit précisé s’il s’agit d’un terme à échoir, ce qui semble cependant ressortir des différents décomptes produits). M. [M] [H] soutient avoir réglé son échéance le 10 février 2025 mais ne rapporte pas la preuve de ce paiement, ce qui selon l’article précité est un obstacle à l’octroi de délais.

Par ailleurs, M. [M] [H] ne justifie pas de ses ressources, charges et problématiques, et notamment de ses propres difficultés d’encaissement de loyers en sa qualité de propriétaire d’un logement, si bien que le juge n’est pas en mesure de vérifier si les locataires seraient en capacité de respecter un échéancier tout en payant le loyer courant sans fragiliser davantage leur situation locative.

Ainsi, à défaut d’accord du bailleur, il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [M] [H] ET MME [W] [P] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [M] [H] ET MME [W] [P], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M. [M] [H] ET MME [W] [P] restent débiteurs solidaires (article 11 des CGV du contrat) envers La SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES d’une somme de 5600, 56 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 6 février 2025, échéance de février 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3230, 89 €, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 3.7 du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail est redevable d’une indemnité égale à deux fois le montant du dernier loyer mensuel. Il n’évoque pas un doublement des charges comme demandé par la CNP ASSURANCES.

Or, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 24 mars 2014, par conséquent applicable au bail litigieux, répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

L’article 3.7 ne saurait donc recevoir application et il appartient donc au juge d’apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire afin de fixer montant d’une telle indemnité.

Or, le bailleur ne fait pas état d’un dommage particulier résultant de la privation de sa faculté de disposer de son bien autrement qu’à titre locatif et autrement qu’aux locataires défendeurs (malgré le lien de confiance rompu), en dehors des frais de la présente procédure , lesquels seront indemnisé à titre de frais irrépétibles.

Il doit néanmoins être indemnisé d’être ainsi privé de la disposition de son bien pour le cas où les locataires se maintiendraient en place au terme de la procédure d’expulsion.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 28 novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer augmenté de 10% et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] au paiement de celle-ci.

Le bailleur se prévaut également de l’article 3.6 du bail, qui fait également état d’une clause pénale selon laquelle tout retard de paiement à son échéance se résout par une indemnité de 10% du total des sommes dues, pour réclamer la somme de 564, 65 €.

Cette disposition qui se heurte également à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 , réputée non écrite, sera donc rejetée.

V. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de dire que les intérêts échus dus pour un an et plus seront capitalisables, conformément au texte susvisé.

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

A défaut de facture d’honoraires justifiant de la somme demandée de 2000 €, il y a lieu de condamner in solidum M. [M] [H] ET MME [W] [P] à payer à La SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES une somme qu’il parait équitable de fixer à 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputé contradictoire à signifier et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE La SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES recevable à agir,

CONSTATE à compter du 3 décembre 2024 la résiliation du bail du 23 novembre 2021 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation, une cave et un parking situés [Adresse 2],

ORDONNE l’expulsion de M. [M] [H] ET MME [W] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, de l’ensemble des surfaces louées avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les surfaces louées dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] à payer à La SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES la somme de 5646,56 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 6 février 2025, échéance de février 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3230, 89 €, et à compter du jugement pour le surplus.

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] à payer à La SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé augmenté de 10% ainsi que des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 3 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 5646,56 euros dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [M] [H] ET MME [W] [P] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [M] [H] ET MME [W] [P] à payer à La SOCIÉTÉ CNP ASSURANCES la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT