TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Annexe 2

[Adresse 9]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX02]

MINUTE N° 25/00278

N° RG 24/02177 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FVAT

Le 06 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Monsieur [H], auditeur de justice

GREFFIER : Madame UNVOAS lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH,

Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par Madame [I] [N], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [P] [O],

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2023, prenant effet à la même date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Monsieur [P] [O] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 8]) moyennant un loyer mensuel de 252,94 €.

Par procès-verbal de constat en date du 24 janvier 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a requis le constat par commissaire de justice de l’envoi d’une lettre de mise en demeure et d’un imprimé de l’enquête OPS et ressources – année 2024 à Monsieur [P] [O].

Monsieur [P] [O] n’ayant pas produit son avis d’impôt de l’année 2023 portant sur les revenus de 2022, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT lui a appliqué le « Supplément de Loyer Solidarité » d’un montant de 983,40 € à compter de l’échéance de février 2024 avec le rappel du surloyer sur l’échéance de janvier 2024.

Par LRAR en date du 11 avril 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [P] [O] de payer la somme de 4 823,29 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 5 784,40 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [P] [O] le 12 juin 2024 (acte remis à personne).

Par acte en date du 1er octobre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 10.07.2023 et rappelée dans le commandement du 12.06.2024 au profit de TERRES D’ARMOR HABITAT, et ce, à compter du 25.07.2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’il occupe à [Adresse 13], si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 11] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [P] [O] au paiement d’une somme de 7 957,61 € au titre des loyers dus au 09.09.2024, dont 4 995,74 € de supplément de loyer de solidarité et frais de pénalités enquête OPS,

— Condamner Monsieur [P] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Monsieur [P] [O] au paiement d’une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur [P] [O] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 12.06.2024 et de la présente assignation ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes, tout en précisant que sa créance s’élevait à un montant total de 4 663,69 €, déduction faite du SLS (Supplément de Loyer de Solidarité). Le bailleur social a précisé que le loyer était fixé à 329,28 € par mois et que le locataire ne bénéficiait ni de l’APL ni du RLS, en raison de ressources dépassant le plafond. Il a indiqué que les impayés remontaient au mois d’août 2023, et que le SLS s’était appliqué de février 2024 à juin 2024. Il a également constaté un défaut d’assurance.

Monsieur [P] [O], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette locative et a exprimé sa volonté de rester dans les lieux. Il a expliqué avoir perdu son emploi à la suite de problèmes de santé. Actuellement, il est sous traitement antidépresseur et prend en charge son anxiété ainsi que son alcoolisme. Il a indiqué que ses deux filles résidaient chez son ex-compagne et qu’il avait besoin d’aide pour effectuer certaines démarches administratives. Il n’a pas repris le paiement du loyer, mais a évoqué un entretien à venir pour un emploi dans la réparation de palettes.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de huit semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la CCAPEX le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2–Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le bail conclu le 10 juillet 2023 et prenant effet à la même date, contient une clause résolutoire (article 5) prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges et un commandement payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Monsieur [P] [O] n’a pas contesté la dette locative et n’a pas apporté la preuve de sa régularisation dans le délai imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 août 2024.

3–Sur les demandes de paiement du bailleur

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“a) De payer le loyer et les charges […]”

Et selon L.441-3 du code de la construction, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours d’un bail les ressources de l’ensemble des personnes visant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Ce texte est également applicable lorsque le locataire ne justifie pas de ses ressources auprès du bailleur social, dès lors que le bailleur justifie une mise en demeure, ce qui est le cas en l’espèce (le 18 janvier 2024).

En l’espèce, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT demande la somme de 9 318 € en principal :

—  4 401 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées (échéance du mois de février 2025 comprise).

—  4 917 € au titre du surloyer appliqué à l’échéance du mois de février 2024 jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024.

L’arriéré locatif était donc d’un montant de 9 318 € suivant décompte arrêté au 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal minoré à 1% à compter de la signification du jugement.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte que Monsieur [P] [O] sera condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 9 318 € au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [P] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer et des charges, soit 327,28 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de relouer.

4 – Sur les délais de paiement du locataire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que “pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [P] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience (le dernier versement volontaire remontant au 15 novembre 2024). De plus, il ne justifie d’aucune situation financière et professionnelle favorable à l’apurement de la dette locative.

Dès lors, Monsieur [P] [O] sera débouté de sa demande d’octroi d’un délai de paiement par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Il convient dès lors, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [O], ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

5–Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [O], en tant que partie perdante, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Monsieur [P] [O] sera également condamné à verser 150 € à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2023, prenant effet à la même date, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 12][Adresse 1]) sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [O] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT pourra, à l’issue de ce délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 9 318 € au titre des échéances des loyers et indemnités d’occupation impayés dus à la date du 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal minoré à 1% à compter de la signification du jugement ;

DEBOUTE Monsieur [P] [O] de sa demande d’octroi d’un délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 327,28 € par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer en cours et ce, à partir du mois de mars 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus ;

RAPPELLE que Monsieur [P] [O] doit fournir une attestation d’assurance en cours de validité ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2024.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 6 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS à [P] [O]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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