Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 6 novembre 2025, n° 24/02575

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Motifs de la décision
- 1 – Sur les demandes principales en paiement
- 2 – Sur la demande indemnitaire
- 3 – Sur les demandes accessoires
- — Sur les intérêts
- — Sur les dépens
- — Sur les frais non compris dans les dépens
- — Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Paris 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la S.C.I. [K] n'a pas satisfait à son obligation de paiement, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés de charges.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables à la S.C.I. [K].
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a constaté que la S.C.I. [K] n'a pas justifié son défaut de paiement, entraînant un préjudice pour le syndicat.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser ces frais à la charge de la copropriété.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 6 nov. 2025, n° 24/02575
Numéro(s) :	24/02575
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ariane SIC SICPatrice AMIEL
Cabinet(s) :	BLOB AVOCATS
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 ] c/ La S.C.I. [ K ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SIC SIC

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AMIEL, M^e SIC SIC

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02575 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C33BW

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété DEFI CONSEIL IMMOBILIER, SAS, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Ariane SIC SIC de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1477

DÉFENDEUR

La S.C.I. [K], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Maître Patrice AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33BW

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [K] est propriétaire des lots de copropriété n° 16, 68, 46, 4 et 49 d’un immeuble situé au [Adresse 4] Paris 2ème arrondissement.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée 25 juillet 2022 et présentée au destinataire le 26 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI [K] de payer la somme de 43.065,56 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a fait assigner la SCI [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 17 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, et au visa des articles 10 et 10-1de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER :

— La somme de 66.624,04 € en principal, au titre de l’arriéré des charges de copropriété et travaux échus et non réglés sur la période du 31 décembre 2019, régularisation de l’exercice 2019 incluse, arrêtée au 15 janvier 2025, Appel de fonds du 1er Trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 43.065,56 € à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2022, et sur le surplus à compter de l’assignation

— La somme de 192 € au titre des frais nécessaires.

— CONDAMNER la SCI [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER, la somme forfaitaire de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel et économique distinct subi par le Syndicat des Copropriétaires ;

— CONDAMNER la SCI [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic DEFI CONSEIL IMMOBILIER, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI [K] aux entiers dépens de la présente instance

— AUTORISER Maître Ariane SIC-SIC, Membre de la SELARL BLOB AVOCATS, à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien qu’ayant constitué avocat dans le cadre de la présente procédure, la SCI [K] n’a pas conclu en réponse.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [K] est propriétaire des lots n°16, 68, 46, 4 et 49 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à Paris 2ème arrondissement.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er décembre 2020, 16 janvier 2021, 16 décembre 2021, 2 mai 2022, 5 juin 2023, 13 mai 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets provisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds et fonds travaux faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025

Il résulte de l’examen de ces pièces que l’ensemble des charges appelées sont justifiées, en ce compris celles appelées le 5 novembre 2024 (« constitution procédure SCI [K] – Elbaz-Watel ») pour un montant total de 3.968,82 euros (955,23 + 199,84 + 2.813,75 euros), correspondant aux appels suite à la répartition de la constitution d’un appel de fonds pour impayés adopté lors de l’assemblée générale du 5 juin 2023.

Il apparait donc que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [K], déduction faite des frais de recouvrement (à hauteur de 589,99 euros), est débiteur de 66.624,04 euros.

La SCI [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 66.624,04 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025, appel de charges du premier trimestre 2025 inclus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33BW

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 192 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure antérieure à l’assignation constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie de ces frais par la production d’une note d’honoraire du 22 juillet 2022 pour la rédaction d’une mise en demeure pour un montant de 192 euros.

En conséquence, la SCI [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 192 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [K] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [K] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2023 que la carence de la SCI [K] a contraint le syndicat à solliciter la constitution d’un appel de fonds exceptionnel pour impayés à hauteur de 80.000 euros appelé en deux fois.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33BW

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur, qui a pourtant constitué avocat dans le cadre de la présente procédure mais n’a pas conclu, sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI [K] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier indiquant que la mise en demeure a été présentée au copropriétaire le 26 juillet 2022. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 43.065,56 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [K], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Ariane Sic-Sic, membre de la SELARL BLOB Avocats, qui en a fait la demande, de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33BW

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [K] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 2ème les sommes de :

—  66.624,04 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025, appel de charges du premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022 sur la somme de 43.065,56 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

—  192 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022 ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI [K] au paiement des entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Ariane Sic-Sic, membre de la SELARL BLOB Avocats de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 06 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente