TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

N° RG 25/06376 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LX4F

Jugement du 09 Janvier 2026

N°: 26/26

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Z] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2023, à effet au 1er août 2023, la SCI AMB a donné à bail à monsieur [Z] [I] un logement situé [Adresse 1] à [7] (35360) pour une durée de trois ans renouvelables moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340 euros, outre 23 euros de provisions sur charges.

Par acte séparé du 28 juillet 2023, la SCI AMB et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la société ACTION LOGEMENT SERVICES) ont signé un contrat de cautionnement « VISALE ».

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de la SCI AMB, a fait délivrer à monsieur [Z] [I] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.178 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de :

A titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; Ordonner l’expulsion de monsieur [Z] [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 4 719 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2024 sur la somme de 2.178 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamner monsieur [Z] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamner monsieur [Z] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; Condamner monsieur [Z] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2025.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.534 euros selon décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance de novembre non incluse.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, monsieur [Z] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

1/ Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de cautionIl résulte des dispositions de l’article 2309 du code civil que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 1er novembre 2025 pour un montant total de 6.534 euros. Cette somme correspond aux versements effectués par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, au titre des 18 échéances de loyer et charges impayées par monsieur [Z] [I] entre les mois de décembre 2023 et octobre 2025.

Or, conformément à l’article 8.2 du contrat de cautionnement conclu entre la SCI AMB et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à […] procéder aux actions contentieuses de recouvrement et ou d’expulsion ». En outre, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE prévoit que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur.

Par conséquent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir à l’encontre du locataire.

1.2. Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Sur la saisine de la CCAPEX

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie de la signification du commandement de payer par voie électronique le 17 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025.

Par conséquent, l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur la saisine de la préfecture

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025.

Par conséquent, l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

2/ Sur la demande de résiliation du contrat de bail et ses conséquences

2.1. Sur la résolution et l’expulsion

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre monsieur [Z] [I] et la SCI AMB contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou des charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, soit un délai contractuel plus favorable au locataire que le délai légal, le bail sera résilié de plein droit.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification d’un commandement de payer les loyers et charges en date du 17 juin 2024, mentionnant un délai de deux mois pour procéder au paiement, à titre principal, de la somme de 2.178 euros.

Or, d’après l’historique des versements produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, monsieur [Z] [I] ne s’est pas acquitté de l’intégralité de la somme visée dans le commandement de payer dans le délai imparti de deux mois.

Par conséquent, il convient de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 19 août 2024, conformément aux règles de computation des délais fixées aux articles 640 et suivants du code de procédure civile, et le contrat de bail s’est trouvé résilié à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à monsieur [Z] [I], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENTS SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux au locataire.

2.2. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résolution judiciaire du contrat de bail ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée sous la forme d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Z] [I] sera ainsi condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle, qu’il convient de fixer au dernier montant connu du loyer et des provisions sur charges, soit la somme de 363 euros, jusqu’à la libération effective des lieux.

3/ Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a versé au bailleur 18 mensualités de loyers, charges et indemnités d’occupation, impayés par monsieur [Z] [I], entre les mois de décembre 2023 et octobre 2025, correspondant à la somme totale de 6.534 euros.

Monsieur [Z] [I] est ainsi redevable de la somme de 2.904 euros, équivalent à huit échéances de loyer et charges impayées, à la date de résiliation du bail, soit le 19 août 2024.

De surcroît, il est redevable des indemnités d’occupation versées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI AMB, correspondant à 10 mensualités comprises entre les mois de septembre 2024 et octobre 2025, soit la somme de 3.630 euros.

Monsieur [Z] [I], défaillant dans le cadre de la présente procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ces montants alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Par conséquent, monsieur [Z] [I] sera condamné au paiement de la somme de 6.534 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 2.178 euros, à compter du 8 juillet 2025 sur la somme de 2.541 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

4/ Sur les frais du procès et de l’exécution provisoire

4.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [Z] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2024.

4.2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, monsieur [Z] [I], condamné aux dépens, devra payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

4.3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 28 juillet 2023 entre la SCI AMB, d’une part, et monsieur [Z] [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [7] (35360) est résilié depuis le 19 août 2024,

CONDAMNE monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 6.534 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 2.178 euros, à compter du 8 juillet 2025 sur la somme de 2.541 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE à monsieur [Z] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE monsieur [Z] [I] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 363 euros par mois, à compter du mois de novembre 2025, sous réserve de la production d’une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la SCI AMB ou à son mandataire,

CONDAMNE monsieur [Z] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2024,

CONDAMNE monsieur [Z] [I] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026 , la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,