TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BARNIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e FRANTZ

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10737

N° Portalis 352J-W-B7H-C2SSR

N° MINUTE :

Assignation du :

18 août 2023

JUGEMENT

rendu le 7 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PJB

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Maxime BARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #K173, et par Maître Jérôme COUTELIER TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la S.A.S. ORALIA LESCALLIER

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par Maître Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E348

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10737 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SSR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 5 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 7 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 septembre 2021, la société PJB est propriétaire des lots n°102 et n°103 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courriel du 5 janvier 2022, la société PJB a informé le syndic de la survenance d’un dégât des eaux empêchant la poursuite de ses travaux de rénovation.

L’architecte de l’immeuble a conclu, dans son rapport du 11 janvier 2022, à la défaillance de l’étanchéité de la terrasse et à la nécessité de procéder à sa réfection.

Le 4 février 2022, la société PJB a mis en demeure le syndic d’agir pour mettre fin au sinistre, lequel a, par courriel du même jour, proposé de prendre en charge la moitié du coût des travaux d’étanchéité.

La société PJB a refusé cette proposition par lettre du 8 février 2022, et a adressé une nouvelle mise en demeure au syndic le 5 avril 2022, lequel a, par courriel du même jour, indiqué qu’il était en attente de la validation du devis de l’entreprise retenue par l’architecte de l’immeuble.

Suivant courriel du 14 avril 2022, le syndic a informé les copropriétaires de la situation, de l’accord de l’architecte de l’immeuble, et du fait qu’il demeurait dans l’attente de la validation du devis par les membres du conseil syndical. Un membre du conseil syndical s’est opposé aux travaux et ces derniers n’ont pas eu lieu.

Par exploit d’huissier du 3 mai 2022, la société PJB a fait délivrer assignation en référé au syndicat des copropriétaires, principalement aux fins de condamnation de celui-ci à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, d’indemnisation de son préjudice de jouissance à titre provisionnel, et subsidiairement de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du juge des référés du 19 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser sous astreinte les travaux de réfection de la terrasse défectueuse (mise en place d’une gouttière), et payer une provision de 500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de la société PJB.

Les travaux ont été réalisés entre le 8 et le 15 septembre 2022, et finalisés en décembre 2022, à la suite de l’intervention des assureurs respectifs.

La société PJB a mis son bien en location le 17 janvier 2023.

C’est dans ces conditions que la société PJB, par exploit de commissaire de justice du 18 août 2023, a fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 13], aux fins d’indemnisation de son préjudice de jouissance, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, la SAS PJB demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Condamner la copropriété située [Adresse 8] à payer à titre provisionnel à la société PJB la somme de 21.322 euros au titre de son préjudice ;

Condamner tout succombant à payer à la société PJB la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant en tous les dépens ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 4] 5ème demande au tribunal de :

«  Débouter la Société PJB de l’ensemble de ses demande formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] ; y compris celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Société PJB à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 13] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Société PJB aux entiers frais et dépens de l’instance ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024, et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 5 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La société PJB recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le sinistre a pour origine la terrasse et son étanchéité, parties communes spéciales du bâtiment B selon le règlement de copropriété (p.37), tel que relevé par le juge des référés ; qu’il en va de même pour l’origine des désordres, à savoir le défaut d’étanchéité de la terrasse, retenue par le juge des référés et le rapport de l’architecte du 11 janvier 2022 ; que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité, mais que contrairement à ce qu’il soutient, l’assignation n’a pas retardé l’intervention de l’entreprise, ce retard résultant du seul prétendu débat sur la nature privative ou commune de la terrasse et de l’opposition d’un copropriétaire.

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose que la société PJB a opéré une confusion entre les balcons et les terrasses de l’immeuble, et qu’il ressort du règlement de copropriété (p.19, 34 et 37) que la terrasse litigieuse est une partie commune spéciale du bâtiment B, dont le revêtement superficiel doit être entretenu par le copropriétaire concerné et à ses frais ; que l’ossature de l’ouvrage, incluant l’étanchéité, relève des parties communes dont le syndicat des copropriétaires doit assumer la responsabilité et la charge ; que le rapport de l’architecte du 11 janvier 2022 a également mis en évidence le mauvais état de la terrasse et l’absence d’entretien de celle-ci ; que l’assignation délivrée par la demanderesse a retardé ses diligences pour mettre fin aux désordres, la convocation à une assemblée générale extraordinaire ayant finalement été adressée le 15 juin 2022, puis décalée à la suite d’une cyber-attaque ; que les travaux ont eu lieu du 8 au 15 septembre 2022; et qu’en conséquence, il convient de la débouter de sa demande de condamnation à faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité suivant devis validé par l’architecte de l’immeuble, sous astreinte, cette demande n’étant d’ailleurs pas reprise dans le dispositif de son assignation.

Sur ce,

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

S’agissant d’une responsabilité objective, le syndicat des copropriétaires ne peut s’en exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seule la force majeure ou la faute de la victime sont de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit.

Le rapport d’expertise de l’architecte de l’immeuble du 11 janvier 2022 conclut que les désordres subis par les lots dont la société PJB est propriétaire ont pour origine un défaut d’étanchéité de la terrasse de l’immeuble, qui constitue une partie commune d’après le règlement de copropriété. S’agissant d’une partie commune, le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres y trouvant leur origine, et les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse lui incombent en conséquence.

Ainsi, suivant ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 19 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser les travaux de réfection de la terrasse.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer le syndicat des copropriétaires responsable de plein droit du dommage subi par la société PJB dans ses parties privatives, et résultant des infiltrations causées par le défaut d’étanchéité de la terrasse commune.

2. Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice de jouissance

La société PJB sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’elle dit avoir subi, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et soutient qu’une partie commune en est à l’origine, et qu’elle n’a été indemnisée à titre provisionnel qu’à hauteur de 500 euros par le juge des référés, lequel a d’ailleurs considéré que ledit préjudice n’est pas contestable ; qu’en sus, un taux d’hydrométrie de 100% a été relevé au plafond et en tête de cloison de la salle d’eau par la société Takt Architecture ; que contrairement à ce qui a été retenu par le juge des référés, le bien a été acquis aux fins de mise en location, tel que cela ressort de l’acte de vente, et des estimations de la valeur locative du bien réalisées avant son acquisition dans le cadre de son financement; qu’en outre, il n’est pas contesté qu’elle n’a pas pu jouir du bien que ce soit en le louant ou en l’occupant elle-même ; que le procès-verbal de constat d’huissier de novembre 2022 a mis en exergue les désordres affectant le bien, notamment la salle d’eau, le rendant dès lors inexploitable et non louable faute de salle d’eau ; qu’au demeurant, l’entreprise mandatée ayant débuté les travaux le 15 novembre 2021 avait estimé la fin prévisible des travaux au 15 janvier 2022, en tenant des vacances de fin d’année.

Elle estime son préjudice à un montant total de 21 322 euros, en retenant une période de dix mois compris entre le 5 janvier 2022, date à laquelle le syndic a été informé du dégât des eaux, et le 18 octobre 2022, date à laquelle l’assureur de la copropriété s’est rendu sur les lieux pour évaluer les désordres, se décomposant comme suit : 15 500 euros de préjudice de jouissance (1 600 euros – dont 50 euros de charges – de loyers mensuels x 10 mois – déduction faite des 500 euros obtenus en référé).

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose être de bonne foi, au regard de la chronologie des faits ; qu’il a pris en charge le coût de l’organisation de l’assemblée générale extraordinaire alors que cela revient normalement au copropriétaire qui en fait la demande ; que l’assemblée a finalement eu lieu en septembre 2022, et que les travaux ont été exécutés en septembre 2022 ; que le juge des référés a retenu que le préjudice locatif n’était pas établi, faute pour la société PJB de rapporter la preuve que le bien était destiné à la location, ou qu’un locataire avait accepté de louer les locaux dès l’achèvement des travaux prévus au mois de janvier 2022 ; que l’acte de vente mentionnant que l’objet du prêt est l’acquisition d’un appartement à usage locatif ne saurait démontrer que le bien devait être loué ; qu’à supposer que le bien était destiné à la location, rien n’empêchait la société PJB de le louer car elle ne pouvait, tout au plus, ne pas jouir de sa terrasse et non pas de son lot dans son intégralité ; que le seul bail produit est un bail conclu au 17 janvier 2023 et non pas en janvier 2022 ; que le montant de 1 600 euros est excessif dans la mesure où d’autres copropriétaires louent leur appartement d’environ 34m2 pour 1 250 euros par mois ; que le bail conclu le 17 janvier 2023 mentionne un loyer en principal de 1 550 euros et non pas de 1 600 euros ; qu’enfin, la période d’indemnisation exposée ne saurait inclure le mois d’octobre 2022 puisque les travaux ont été finalisés le 15 septembre 2022 ; que ledit mois concerne des travaux de carrelage de la terrasse entrepris par la société PJB et indique verser aux débats un courriel de la société AGM mentionnant qu’après cette réfection, la société PJB l’a fait intervenir à cet effet.

Sur ce,

Sur le fondement de l’article 14 alinéa 4, le syndicat des copropriétaires est responsable du trouble de jouissance causé par un dégât des eaux ayant pour origine un défaut d’entretien de partie commune.

Le dégât des eaux subi dans les locaux de la société PJB provenant de fuites en terrasse, ne lui a pas permis de louer son bien le temps de la réfection de l’étanchéité de la terrasse par le syndicat des copropriétaires. En effet, et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le rapport de visite de la société Takt Architecture révèle que les désordres n’ont pas affecté la seule terrasse mais également la salle de douche.

Le syndicat des copropriétaires ne peut par ailleurs pas se prévaloir ni de la durée des discussions relatives à ce sinistre entre les parties, ni du délai nécessaire à la tenue d’une assemblée des copropriétaires. S’agissant d’une responsabilité de plein droit, peu importe la diligence du syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux, il est tenu de réparer l’entier préjudice subi par le copropriétaire.

S’agissant du préjudice de jouissance, l’appartement de la société PJB n’était pas en état d’être loué le temps de réaliser les travaux de reprise d’étanchéité. Aucun bail n’a été conclu antérieurement aux désordres.

Ainsi, est seule réparable une perte de chance constituée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La réparation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Dès lors, le préjudice de jouissance correspond à la perte de chance de louer l’appartement pendant la durée des désordres, qui sera fixée à la période courant du 5 janvier 2022, date à laquelle le syndic a été informé des désordres, au 15 septembre 2022, date d’achèvement des travaux de réfection de la terrasse.

Il n’y a pas lieu de tenir compte des charges récupérables, qui n’ont pas été exposées en l’absence de bail.

La société PJB justifie percevoir un montant de loyer mensuel de 1 550 euros, hors charges.

Ainsi, compte tenu de la nature du bien, de son emplacement, le préjudice de jouissance est évalué comme suit : 90% du montant du loyer x 8 mois, soit 11 160 euros.

Le tribunal fixe ainsi le préjudice de jouissance à la somme de 11 160 euros. Il conviendra de déduire du montant de la condamnation la somme provisionnelle versée à la société PJB d’un montant de 500 euros.

Sur le préjudice matériel

La société PJB estime également avoir subi un préjudice matériel de 822 euros, résultant du coût de la mise hors d’eau de son appartement par la pose d’une bâche sur la terrasse, qu’elle dit avoir supporté afin de ne pas aggraver son préjudice, et que les assureurs n’ont pas accepté de prendre en charge.

En réponse, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’indemnisation du préjudice allégué, car la demanderesse se contente selon lui de produire le devis relatif à la pose de la bâche et non pas la facture, et que les prétendus échanges avec le syndic sur la prise en charge ou non de cette bâche par la copropriété ne sont pas fournis.

Sur ce,

La société PJB justifie, en produisant la facture émise le 14 septembre 2022 par la société [R] Renov, avoir exposé la somme de 822 euros TTC correspondant aux frais de pose de bâche et de mise hors d’eau de la toiture-terrasse. Elle sera indemnisée à hauteur de cette somme au titre de son préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

La société PJB expose avoir subi un préjudice moral à hauteur de

5 000 euros, ses associés ayant été contraints d’avancer des fonds afin de régler le prêt souscrit alors que le bien est destiné à la location ; que cette situation n’a dès lors pas permis d’obtenir la confiance des banques afin de prospecter d’autres biens, outre les frais et honoraires d’auxiliaires de justice ou des travaux, dans la mesure où l’assurance a déduit la vétusté.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que ni le principe, ni le quantum de ce prétendu préjudice ne sont démontrés ; qu’aucun contrat de location avec prise d’effet en janvier 2022 n’a jamais été produit, et que la prétendue méfiance de la part de la banque prêteuse et l’impossibilité de poursuivre son intérêt social ne sont pas démontrées.

Sur ce,

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10737 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SSR

La société PJB ne justifie ni dans son principe ni dans son montant de l’existence d’un préjudice moral et sera déboutée de sa demande à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société PJB la somme totale de 11 982 euros au titre du préjudice subi, dont il conviendra de déduire la somme de 500 euros versée à titre d’indemnité provisionnelle se décomposant comme suit :

— préjudice de jouissance : 11 160 euros

— préjudice matériel : 822 euros.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société PJB la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. En conséquence, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10737 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SSR

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 5] à payer à la société PJB une somme de 11 982 euros en réparation de son préjudice, dont il convient de déduire la somme de 500 euros versée à titre d’indemnité provisionnelle,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 13] à payer à la société PJB une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 13] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 12] le 7 novembre 2025.

La greffière La présidente