TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Serge PELLETIER

— Maître Bruno MATHIEU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/06349

N° Portalis 352J-W-B7G-CW34F

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], réprésenté par syndic, la société ALTERABITAA, « Cabinet ALTERABITA », S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Serge PELLETIER de la SELEURL RESCUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0094

DÉFENDEURS

Madame [O] [R] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0079

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06349 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW34F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] (les époux [Y]) sont propriétaires du lot de copropriété n°15 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner les époux [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 22 septembre 2022.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, de :

— condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 19.674,84 euros, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2021 pour la somme de 342,06 euros à parfaire ;

— condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 1.900 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner les époux [Y] au paiement des entiers dépens ;

— condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, les époux [Y] demandent au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 9 et 1353 du code de procédure civile, de:

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement des entiers dépens qui seront recouverts par Maître Bruno MATHIEU, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 avril 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 05 décembre 2024.

Dans leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, les époux [Y] demandent au juge de la mise en état de :

ordonner le rabat de la clôture prononcée le 25 avril 2024 et renvoyer l’affaire à la mise en état ;

Réserver les dépens.

Dans ses conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 06 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

Rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 25 avril 2024 de M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] ,

Condamner M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 05 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06349 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW34F

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de clôture

En application de l’article 802 du code de procédure, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite après l’ordonnance de clôture. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’ordonnance de clôture peut éventuellement être révoquée s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue comme en dispose l’article 800 du code de procédure civile.

En l’espèce, la demande de révocation de clôture est motivée non par une cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction mais du fait que les époux [Y] souhaitent demander un sursis à statuer par le tribunal de céans dans l’attente de la décision d’une autre instance du tribunal qu’ils ont saisie par assignation du 03 août 2023. Or cette demande de révocation de clôture a été formée par conclusions du 06 mai 2024, soit 9 mois après l’assignation aux fins de demander l’annulation de procès-verbaux de l’assemblée générale du 07 juin 2023.

En l’absence de cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction, la demande de rabat de clôture formée par les défendeurs sera rejetée.

Les conclusions du demandeur en date du 06 mai 2024 seront également déclarées irrecevables en ce qu’elles sont intervenues postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [Y] sont propriétaires du lot de copropriété n°15 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2019, 22 février 2019, 24 mai 2019, 21 juillet 2020, 21 juillet 2021, 06 juillet 2022 et 07 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours pour les assemblées générales du 21 juillet 2020, les époux [Y] ayant formé devant le tribunal des demandes d’annulation des assemblées générales des 28 juin 2019, 22 février 2019 et 24 mai 2019 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 15 avril 2022.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

-25,20 euros au titre d’une relance en date du 28 février 2020,

-30 euros au titre d’une relance en date du 31 aout 2020,

-30 euros au titre d’une relance en date du 09 février 2022,

Soit un total de 85,20 euros représentant des frais de recouvrement qui ne sont pas justifiés en l’espèce et seront rejetés.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 19.674,84 – 85,20 euros soit 19.589,64 euros et non 19.674,84 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Les époux [Y] opposent que les pièces justificatives des charges n’ont pas été mises à la disposition de tous les copropriétaires avant les assemblées générales et que le syndic n’a pas notifié aux copropriétaires les éléments nécessaires au vote, ce qui entraîne l’annulation des assemblées générales.

Cependant les époux [Y] ne sont pas fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, ce qui est le cas en l’espèce.

Ainsi les époux [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, mais ayant effectués divers règlement après le 15 avril 2022, soit entre le 10 mai 2022 et le 07 juin 2023 tel que cela figure dans le décompte de créance en date du 23 juin 2023, seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 19.589,64 -15,12 – 198,68 – 1.647,65 – 28,53 – 5.674,5 – 13,42 – 96,17 – 9,51 – 18,61 – 916,83 – 18,61 – 18,61 soit 10.933,40 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 15 avril 2022 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier du 13 octobre 2021 au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 20 mai 2022, date de signification de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [Y] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et du jugement rendu le 22 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris qui a débouté les époux [Y] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 février 2019, il apparaît que les époux épouse [Y] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2018.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner les époux [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.900 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Les époux [Y], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de rabat de clôture formée par M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] ;

DECLARE irrecevables les conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 06 mai 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  10.933,40 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 15 avril 2022 inclus ;

—  1.900 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06349 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW34F

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [M] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 13 Février 2025

La Greffière La Présidente