TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JCP requêtes

N° RG 24/09053 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56BO

N° MINUTE :

2025/2

JUGEMENT

rendu le lundi 20 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 1]

Représnté par son concubin M. [Z] [Y]

DÉFENDERESSE

Madame [P] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par SCP D’ANTIN BROSSOLLET BAILLY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure BILLION, MTT, juge des contentieux de la protection , assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Marie-Laure BILLION, MTT assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP requêtes – N° RG 24/09053 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56BO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 23 décembre 2021, madame [P] [K] a donné à bail à messieurs [Y] [Z] et [J] [R] un appartement meublé de 44,78 m2 au 3ème étage du [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1450 € charges comprises. Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ses déclinaisons.

Les locataires ont payé un dépôt de garantie de 2624 € (soit deux mois de loyer hors charges).

Les parents respectifs des locataires se sont engagés en qualité de caution solidaire.

Deux états des lieux contradictoires ont été dressés : un à l’entrée, à la date d’effet du bail, l’autre pour la sortie, le 28 octobre 2023.

Après la phase de conciliation conduite par la commission de conciliation de la DRIHL de [Localité 4] le 5 juillet 2024, et au terme de laquelle la bailleresse a adressé aux locataires un chèque de 1573 euros le 22 juillet 2024, messieurs [Y] [Z] et [J] [R] ont mis en demeure puis fait convoquer madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par requête en date du 8 septembre 2024, aux fins de la voir condamnée à leur payer 1050 € en application de la pénalité prévue à l’article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 pour 7 mois de retard (de janvier à juillet 2024).

L’affaire est appelée et plaidée à l’audience du 29 novembre 2024, où les parties sont représentées.

Messieurs [Y] [Z] et [J] [R] maintiennent leurs prétentions dans les termes de la requête et entendent faire supporter les frais et dépens par la défenderesse.

En défense, madame [P] [K] fait valoir :

que messieurs [Y] [Z] et [J] [R] ont quitté les lieux avec un arriéré de loyer de 537,90 €, que contrairement aux usages, ils ont arrêté la chaudière sans produire de facture d’entretien, et ont privé une partie de l’appartement d’éclairage électrique, gênant ainsi les constatations faites lors de l’état des lieux contradictoire,que plusieurs écarts entre les deux états des lieux ont été listés contradictoirement, notamment pour le mobilier et l’aspirateur,que les remises en état, devis et factures à l’appui, lui ont coûté 1805 €. qu’ainsi le total des montants dont les locataires étaient redevables s’élevait à 2342 €.Reconventionnellement, elle demande au tribunal de

débouter messieurs [Y] [Z] et [J] [R] en raison de l’existence d’un litige constaté dès l’état des lieux de sortie,les condamner solidairement à lui payer 1065 € pour la réparation des dégradations locatives,les condamner solidairement aux dépens,les condamner solidairement à lui payer 1000 € au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application de la pénalité de retard (10% du loyer hors charges par mois) :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Par ailleurs, l’article 22 précise que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1353 du code civil, il sera rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la restitution partielle ou totale du dépôt de garantie ainsi que les retenues justifiées devaient intervenir avant le 28 décembre 2023.

Les colocataires ont saisi la commission départementale de conciliation le 4 mars 2024.

Au regard des pièces produites par les parties, madame [P] [K] a adressé le 8 avril 2024 un premier décompte des sommes dues après la fin du bail le 28 octobre 2023, laissant apparaître un solde à restituer de 282 €.

Bien que des dégradations soient listées dans l’état des lieux de sortie, la bailleresse ne justifie pas qu’elle a respecté son obligation de gestion du solde du compte locataire dans les délais impartis. Par son silence, elle a laissé ses ex-locataires prendre l’initiative du règlement du litige.

Par la suite, elle s’est rangée sans délai à l’avis de la commission de conciliation rendu le 5 juillet 2024.

En conséquence, la bailleresse est condamnée à payer à messieurs [Y] [Z] et [J] [R] la pénalité prévue à l’article 22 de la loi de 1989 pour la période allant de janvier à juillet 2024, soit la somme de 918,40 €.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des frais de remise en état de l’appartement :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, disposition d’ordre public, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les parties sont en désaccord sur le règlement du litige tel que l’a émis la commission de conciliation.

Dès lors, et en réponse aux prétentions de la défenderesse, il convient de revenir sur le calcul des sommes à retenir sur le dépôt de garantie.

Après avoir mis en regard l’état des lieux de sortie et les factures produites en pièce 3 par madame [P] [K], il apparaît justifié de mettre les coûts suivants à la charge effective des locataires sortants :

retouches peinture et ampoules : 100 €détartrage WC : 120 €pièces de rechange aspirateur : 30,14 €forfait entretien de la chaudière : 90 €nettoyage et entretien mobilier : 408,70 €garniture de lit : 124,80 €Le total représente la somme de 1144,64 €, à laquelle il convient d’ajouter 537,90 € au titre des loyers reconnus impayés.

En conséquence, il est jugé que madame [P] [K] est fondée à retenir 1682,54 € sur les 2624 € déposés en garantie par messieurs [Y] [Z] et [J] [R] et restait leur devoir 941,46 € en restitution.

Sur la compensation des sommes dues

L’article 1347 du code civil dispose :

« La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Soulevée par la défenderesse dans ses conclusions et incluse dans le calcul de ses prétentions, elle se justifie en l’espèce.

Madame [P] [K] est débitrice de 941,46 euros et créditrice de 1573 euros, soit un solde en sa faveur de 631,54 euros.

Messieurs [Y] [Z] et [J] [R] sont créditeurs de 918,40 euros au titre de la présente décision.

Dès lors, madame [P] [K] est condamnée à payer la différence, soit la somme de 286,86 euros à messieurs [Y] [Z] et [J] [R] pour solde de tout compte.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, madame [P] [K], partie perdante, supportera les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE madame [P] [K] à payer à messieurs [Y] [Z] et [J] [R] la somme de 918,40 € pour non restitution du solde du dépôt de garantie ;

CONDAMNE messieurs [Y] [Z] et [J] [R] à supporter les loyers impayés et les frais relatifs aux désordres et dégradations dument constatés, pour un montant total de 1682,54 € ;

ORDONNE la compensation des sommes dues, incluant le chèque de 1573 euros émis par la bailleresse en juillet 2024.

En conséquence,

JUGE que madame [P] [K] reste devoir à messieurs [Y] [Z] et [J] [R] la somme de 286,86 euros à la date de la présente décision,

DEBOUTE les parties pour le surplus et les autres demandes,

CONDAMNE madame [P] [K] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE