TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 MARS 2025

N° RG 24/02331 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZYXY

N° de minute :

S.A.R.L. YANOR

c/

S.A.R.L. [Adresse 7]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. YANOR

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Nicole TEBOUL GELBLAT de la SELAS GELBLAT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0402

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]/FRANCE

Représentée par M^e Jonathan AYACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1706

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 mars 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, la société YANOR a donné à bail commercial à la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] un local commercial sis situé [Adresse 3] à [Localité 9], d’une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2021 pour se terminer le 30 novembre 2030, moyennant un loyer annuel de 96 000 euros hors charges, payable mensuellement d’avance pour une activité de mini-crèche privée.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2], pour une somme de 35 276,20 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 juillet 2024 (mois de juillet 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la société YANOR a fait assigner la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

— Condamner la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] à payer à la société YANOR à titre de provision la somme de 43.755,14 euros au titre des loyers et charges dus pour la période allant du loyer de janvier 2023 au loyer d’août 2024 inclus,

— Condamner la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] à payer à la société YANOR la somme de 6.563,27 euros au titre de l’indemnité forfaitaire arrêtée à la dette incluant le loyer d’août 2024,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu en date du 1er dé cembre 2021, du fait du défaut de paiement des loyers et charges

— Ordonner la libération des lieux par la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— Ordonner l’expulsion de la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique du local commercial sis à [Localité 9] situé [Adresse 3] dont la désignation est la suivante : au rez-de-chaussée un local de 292 m2 en 2 lots de 159 m2 et 133 m2 et une cour de 40 m2 (20 m2 de chaque côté)

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— Condamner la société BDR 92 [Adresse 10] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 17.108,04 euros jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clés,

— Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 24.000 euros restera acquis à la société YANOR, à titre d’indemnité, sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts,

— Condamner la société BDR 92 [Adresse 10] à payer la somme de 3.000 euros à la société YANOR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement du 5 août 2024 et de l’assignation.

A l’audience du 3 février 2025, la société YANOR a confirmé oralement les termes de ses conclusions, son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle actualise sa demande de provision à 39 643,10 euros au mois de janvier 2025 inclus. En réponse aux écritures adverses elle fait valoir que le défaut d’autorisation administrative ne rentre pas dans l’obligation de délivrance et ne constitue pas une contestation sérieuse.

A l’audience du 3 février 2025, la société BDR 92 MONTROUGE 7 [Adresse 8] a soutenu des conclusions aux fins de :

A titre principal :

— Constater que le commandement de payer est sans effet ;

— Constater l’existence de contestations sérieuses quant à l’existence même d’une créance du bailleur à l’égard du preneur ;

— Débouter la société YANOR de sa demande visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner la société YANOR à payer à la société BDR 92 [Adresse 10], les sommes provisionnelles suivantes :

—  49 200 euros en réparation du défaut d’obligation de délivrance du local ;

—  7 600 euros en répétition des charges indues ;

—  26 110 euros en application de la sanction prévue par l’article L.125-5 II du code de l’environnement ;

— Ordonner en tant que de besoin la compensation des créances entre les parties ;

— Juger qu’il n’y a lieu à référé à l’égard des demandes de la société YANOR ;

— Condamner la société YANOR à payer à la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre très subsidiaire, si la créance du bailleur peut être établie,

— Octroyer les délais de paiement les plus larges à la société BDR 92 MONTROUGE 7 [Adresse 8] à raison de 24 mensualités ;

— Dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée ne pas avoir joué si la société BDR 92 MONTROUGE 7 [Adresse 8] se libère dans les conditions fixées par l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que, faute pour la BDR 92 MONTROUGE 7 CHATEAUBRIAND de payer à bonne date, en sus des loyers, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et quinze jours après la date de première présentation d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise.

Elle soutient que le décompte flou annexé au commandement fait apparaître une somme de 29 202,12 euros alors que la page 1 du commandement mentionne un montant de 35 201,12 euros et que, dès lors, le commandement est sans effet.

Elle fait valoir, par ailleurs, qu’elle est créancière du bailleur :

— Pour 49 200 euros, les autorisations d’ouverture n’ayant été données qu’en mai 2022 et en août 2022 alors que le bail est du 1er décembre 2021 et commence à courir à cette date ;

— Pour 7 600 euros, la somme provisionnelle mensuelle de 200 euros n’ayant pas été communiquée par le bailleur au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. Elle estime que l’intégralité des provisions pour charges appelées depuis décembre 2021, est sujette à restitution, soit 38 mois depuis le début du bail ;

Pour 26 110 euros pour défaut de diagnostic à la charge du bailleur, par application des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement, et que le bailleur a manqué à ses obligations d’information fixées par l’article L.145-40-2 du code de commerce.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 14, prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 5 août 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Néanmoins, il est observé que le décompte est annexé au commandement est peu lisible et ne détaille pas la somme alléguée par le bailleur de 26 647 euros ce qui empêche la critique du décompte, et en outre il ne s’agit pas d’un décompte locatif débits/crédits permettant de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les effets du commandement de payer du 5 août 2024.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les de

mandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 28 janvier 2025 produit par la société YANOR, il y a lieu de déduire de la créance alléguée les frais de commandement, d’assignation et de saisie, qui sont étrangers au montant du loyer et des charges, de sorte que l’obligation de la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] au titre des loyers, charges et accessoires n’est pas sérieusement contestable à hauteur de (39 643,10-685) soit 38 958,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 inclus).

Dès lors, la société BDR 92 MONTROUGE 7 [Adresse 8] sera condamnée à payer par provision la somme de 38 958,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 inclus).

La clause du bail qui prévoit que le preneur doit, en cas de non-paiement à échéance du loyer, une indemnité forfaitaire de 15 %, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire.

Sur les demandes reconventionnelles

La société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] demande la condamnation de la société YANOR à lui payer des sommes provisionnelles de :

49 200 euros ;7 600 euros ;26 110 euros.

Sur la demande de provision de 49 200 euros la société BDR 92 MONTROUGE 7 CHATEAUBRIAND fait valoir que les autorisations d’ouverture n’ont été données qu’en mai 2022 et en août 2022 alors que le bail est à effet du 1er décembre 2021. Néanmoins le bail prévoit dans ses articles 4 « Destination » et 5 « Conditions générales » que le preneur prend les locaux dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger des travaux de quelque nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur, et une condition suspensive de l’obtention, dans les quatre mois suivant la signature dudit bail, de la double validation par le centre de protection maternelle et infantile et de la mairie de l’implantation d’une micro-crêche dans les locaux objets dudit bail. Enfin, la bailleresse exploite les locaux depuis la signature du bail.

Il ressort de ces éléments une contestation sérieuse qui s’oppose à la demande relative à la demande de provision de 49 200 euros.

Sur la demande de provision de la somme de 7 600 euros soit 200 euros de charges multiplié par trente-huit mois, le preneur soutient que la société YANOR n’a pas respecté l’obligation de communiquer au preneur le compte de liquidation des charges au plus tard le 30 septembre de l’année suivante conformément aux dispositions de l’article R.145-36 du code de commerce d’autant plus que le bailleur a manqué à ses obligations d’information fixées par l’article L.145-40-2 du code de commerce. Néanmoins il n’est pas prévu de sanctions en cas de non-respect par le bailleur de l’article R.145-36 du code de commerce, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision, qui devra être tranchée par le juge du fond

Sur la demande de provision de 26 110 euros , le preneur soutient que cette somme est due pour défaut de diagnostic à la charge du bailleur, par application des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement. En cas de non-respect du diagnostic, le locataire peut demander une réduction du prix au juge du fond, la question n’étant pas du ressort du juge du référé.

Dès lors il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provisions formulée par le preneur.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce,

la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] demande à ce lui soit octroyés des délais de paiement les plus larges à raison de 24 mensualités.

Elle verse aux débats :

un extrait du grand livre qui démontre les frais de publicité s’élevant à 201 220 euros et les frais d’agencement s’élevant à 148 854,13 euros ; cinq feuilles de paye, relative au mois de décembre 2024, de cinq salariés.

La société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] a, par ailleurs, réglé la somme de 4 423 euros le 8 janvier 2025 et les sommes de 2 000 euros et 4 423 euros le 9 janvier 2025.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la BDR 92 MONTROUGE 7 CHATEAUBRIAND, la bonne foi du preneur doit être reconnue.

La société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] sera donc autorisée à apurer sa dette de 38 958,10 euros au titre de l’arriéré locatif en 12 mensualités de 3246 euros la dernière mensualité étant augmentée du solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour la défenderesse de respecter les paiements à bonne date, en sus du loyer courant, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société BDR 92 [Adresse 10] à payer à la société YANOR la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion ;

Condamne la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] à payer à la YANOR la somme provisionnelle de 38 958,10 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 10 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 inclus) ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’indemnité forfaitaire de 15 % ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provisions ;

Accorde à la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] la faculté de se libérer de sa dette de 38 958,10 euros mois en 12 mensualités de 3246 euros, la dernière mensualité étant augmentée du solde, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à bonne date, et après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse pendant 15 jours, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

Condamne la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] aux entiers dépens, en ce non compris le coût du commandement ;

Condamne la société BDR 92 MONTROUGE [Adresse 2] à payer à la société YANOR la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 11], le 25 mars 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente