TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [G], Madame [U] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02298 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 5]

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 03 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, La société FONCIA AGENCE CENTRALE dont le siège social est sis – [Adresse 4]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02298 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 5]

EXPOSE DU LITIGE :

M. [Y] [G] et Mme [U] [J] sont propriétaires indivis du lot n° 1 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, a assigné M. [Y] [G] et Mme [U] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-2150,04 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 9 août 2024, appel de provisions sur charges du 3è trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire,

-3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

-1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 2 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [Y] [G] et Mme [U] [J] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que le dispositif de l’assignation indique que la somme de 2150,04 euros sollicitée au titre des charges de copropriété est arrêtée au 9 août 2024. Or il ressort expressément de la partie discussion de l’acte que cette somme est arrêtée au 20 février 2025, appel de provisions sur charges du 1er trimestre 2025 inclus, ce qui a été porté à la connaissance des défendeurs et soumis au contradictoire. Il convient en conséquence de considérer que le dispositif de l’assignation contient une erreur matérielle, en ce que la somme est arrêtée au 20 février 2025 et non au 9 août 2024, qu’il convient de rectifier.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 30 décembre 2023 au 20 février 2025, appel provisionnel sur charges du 1er trimestre 2025 inclus, appels de fonds, décompte de régularistion de charges pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, procès verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2023, 5 septembre 2024, 5 février 2025, ainsi que les attestations de non-recours correspondantes) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 1145,21 euros.

M. [Y] [G] et Mme [U] [J] seront en conséquence condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [Y] [G] et Mme [U] [J] au paiement de la somme de 1004,63 euros au titre des frais nécessaires correspondant à des frais de mise en demeure du 6 août 2024 (58 euros), d’intérêts de retard (2,63 euros), de relance après mise en demeure du 27 août 2024 (44 euros), de constitution du dossier transmis au commissaire de justice et à l’avocat (450 x2).

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Les frais de constitution du dossier seront en conséquence écartés. La mise en demeure et la relance ne sont pas produites et ne figurent pas au bordereau de pièces. Il n’est pas justifié du montant des intérêts de retard.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [Y] [G] et Mme [U] [J] ont réglé uniquement la somme de 100 euros depuis le 30 décembre 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [G] et Mme [U] [J], partie perdante, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [Y] [G] et Mme [U] [J] seront condamnés à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Y] [G] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes de:

—  1145,21 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 30 décembre 2023 et le 20 février 2025, appel provisionnel sur charges du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025,

—  300 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement;

CONDAMNE M. [Y] [G] et Mme [U] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [G] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le Greffier Le President