TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bruno PAULUS

Mme [O] [L] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yehochoua LEWIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05102 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45CN

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

Mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0464

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [B],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Bruno PAULUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1109

Madame [O] [L] épouse [B],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05102 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45CN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2021, la mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1627,25 € et d’une provision pour charges de 164,92 €.

Par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5638,35 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B] le 30 janvier 2024.

Par assignations des 24 avril 2024, la mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation de 2000 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7537,33 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,

—  1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

À l’audience du 14 novembre 2024, la mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé à la somme de 1955,47 € correspondant à l’échéance de novembre 2024 et s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Monsieur [R] [B] sollicite également la résiliation du bail et offre de verser la somme de 600 € au titre des frais irrépétibles.

Il soutient n’avoir jamais habité dans les lieux.

Madame [O] [L] épouse [B] s’oppose aux demandes.

Elle indique qu’elle a réglé la somme demandée la veille de l’audience, qu’elle souhaite rester dans les lieux, que Monsieur [R] [B] a quitté les lieux, et qu’elle règle seule le loyer qui excède ses possibilités financières.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.2 Sur la recevabilité de la demande

La mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le constat de la résiliation du bail de plein droit

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 26 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5638,35 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2024.

Toutefois, la dette locative a été réglée en intégralité le 14 novembre 2024 par le paiement de Madame [O] [L] épouse [B] intervenu la veille de l’audience. Or le paiement total de la dette avant la décision judiciaire rend sans objet le pouvoir du juge d’accorder même d’office des délais de paiement en application l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de suspendre à la demande d’une partie les effets de la clause résolutoire, et ne saurait entraîner en l’espèce la résiliation de plein droit du contrat de bail qui placerait ainsi le locataire qui a soldé sa dette dans une situation moins favorable que celui qui ne l’a pas réglée.

En conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire au motif du défaut de paiement des loyers est rejetée.

1.3 Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’historique des paiements fait ressortir l’existence d’une dette locative de juin 2023 à août 2024. Si la dette locative est désormais réglée, le manquement caractérisé de Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B] à leur obligation contractuelle de régler le loyer mensuel au terme convenu caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail dont les effets seront fixés en l’espèce au jour de l’assignation, en application de l’article 1229 du code civil, et donc pour ordonner l’expulsion des défendeurs.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail constitue une faute délictuelle qui crée un préjudice au bailleur privé de la valeur locative et de la jouissance des lieux justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux qu’il y a lieu de fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Seule la personne qui occupe les lieux après la résiliation du bail est responsable de l’occupation sans droit ni titre des lieux et est donc tenue en principe de l’indemnité d’occupation, les défendeurs n’étant co-responsables d’un même dommage subi par le bailleur que lorsqu’ils se maintiennent ensemble dans les lieux.

La solidarité n’est prévue au bail que pour l’exécution des obligations contractuelles soit le paiement du loyer et des charges et ne s’applique donc pas à l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail, la solidarité des copreneurs prévue en page 13 des conditions générales dans l’hypothèse du congé de l’un ne s’appliquant qu’à cette hypothèse et non à la résiliation judiciaire du bail et au paiement de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, la bailleresse n’invoque ni n’établit au titre du paiement de l’indemnité d’occupation que les conditions de la solidarité légale des dettes ménagères qui ne résulte pas du seul mariage seraient réunies étant relevé en outre que Monsieur [R] [B] n’occupe pas le logement et que les deux époux n’ont pas d’enfants communs.

En conséquence, Monsieur [R] [B] ayant quitté les lieux ce que confirme Madame [O] [L] épouse [B], l’indemnité d’occupation sera mise à la seule charge de Madame [O] [L] épouse [B].

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances du litige justifient de mettre les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B] ce conjointement à hauteur de moitié chacun, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B] seront condamnés chacun à payer la somme de 600 € soit la somme de 1200 € au total à la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation du 24 septembre 2021 entre la mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE, d’une part, et Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], avec effet au jour de l’assignation,

ORDONNE à Madame [O] [L] épouse [B] et en tant que de besoin à Monsieur [R] [B] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [O] [L] épouse [B] à payer à la mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer la somme de 600€ et Madame [O] [L] épouse [B] à payer la somme de 600 € à la mutuelle LA FRANCE MUTUALISTE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement, à concurrence de moitié chacun, Monsieur [R] [B] et Madame [O] [L] épouse [B] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge