TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/13938 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYE57

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Mars 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [M]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Monsieur [G] [M]

[Adresse 4]

[Localité 19]

Madame [V] [M]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Madame [R] [I]

[Adresse 4]

[Localité 19]

Monsieur [T] [I]

[Adresse 11]

[Localité 18]

Représentés par M^e Diana GUCIA, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire #E0763 et par M^e Juliette BISSIERE-MARTINEZ, avocat plaidant au barreau de SAINTES, [Adresse 2] – [Localité 7]

DÉFENDERESSES

SCP [26]

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

S.A. [22]

[Adresse 25]

[Adresse 25]

[Localité 21]

Représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

S.A.S. [27]

[Adresse 6]

[Localité 17]

Représentée par M^e Jérôme VIAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0186

S.A.S.U [23]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentée par M^e Thierry KUHN, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire #P0090 et par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat plaidant au barreau d’ORLEANS, [Adresse 20] – [Localité 9]

S.A.R.L. [29]

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0285

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Président de formation,

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025

tenue en audience publique

Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

Décision du 05 Mars 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/13938 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYE57

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Mmes [K] et [V] [M], M. [G] [M], Mme [R] [I] et M. [T] [I] ont hérité, au décès de leur mère, de plusieurs appartements, constitués en lots, situés [Adresse 5], [Localité 28].

Par ordre de mission du 26 novembre 2020, la société [27] (" la société [27] « ) a établi un rapport d’audit surface » carrez " des lots mis en vente, et notamment du lot 29 pour une surface carrez de 23,36 m2 et des lots 18 et 19 pour 18,91 m2.

Suivant mandats exclusifs du 15 décembre 2020, ils ont confié à l’agence immobilière [29] (" l’agence [29] ") la vente de ces biens.

Le 8 avril 2021, une promesse de vente a été conclue entre les vendeurs d’une part, et M. [X] et Mme [O], d’autre part.

Par deux actes authentiques du 7 juillet 2021, les lots 23, 24 et 29 ont été vendus à Mme [O], le lot 29 évalué à la somme de 366.000 euros, et les lots 17,18,19, 22 et 27 ont été vendus à M. [X], les lots 18 et 19 évalués à la somme de 323.750 euros.

Le 13 octobre 2021, les consorts [M]-[I] ont reçu une mise en demeure du conseil de Mme [O] faisant état d’un certificat de surface privative réalisé par la société [24] qui avait procédé au métrage du lot 29 pour une surface carrez de 18,97 m2 et sollicitant, en conséquence, la restitution de 68.781,64 euros en application des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Les 18 octobre 2021 et 28 avril 2022, le conseil des consorts [M]-[I] a demandé à la société [27] des explications sur ce constat.

Par acte du 3 février 2022, Mme [O] a assigné les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à lui payer 68.781,64 euros en diminution de prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties se sont entendues pour réaliser une expertise amiable, laquelle a conclu, par constat du 19 avril 2022, à une superficie carrez de 18,2 m2.

Le 19 avril 2022, les vendeurs ont mis en demeure la société [27] d’indemniser ce sinistre, à hauteur désormais de 80.845,89 euros.

Le 6 mai 2022, cette dernière a contesté toute responsabilité soutenant que les mesurages des lots avaient été faits conformément aux indications données par l’agence immobilière et le notaire, et que, contrairement à ce qu’indique Mme [O], il n’y avait pas eu erreur de mesures mais inversion de l’identification du lot 29 avec les lots 17,18 et 19.

Le 19 mai 2022, les vendeurs ont mis en demeure la Sas [26] (" étude [26] "), leur notaire, et la Scp [23] (" étude [23] "), notaire de l’acquéreur, de prendre en charge ce sinistre.

Le 27 juillet 2022, Me [23] a décliné toute responsabilité soutenant que la société [27] avait agi sur instruction des vendeurs et que, constatant des erreurs d’identification des lots, il avait pris soin de lui transmettre le règlement de copropriété et les plans y attachés.

Le 11 août 2022, l’étude [26] a également contesté toute responsabilité indiquant n’être jamais intervenu dans les mesurages des lots, n’avoir été destinataire d’aucune demande de correction et avoir porté à l’acte l’exacte désignation des lieux.

Le 19 août 2022, les vendeurs ont mis en demeure l’agence [29] de les indemniser à hauteur du même sinistre.

Le 31 août 2022, cette dernière a réfuté toute responsabilité considérant que ce sinistre provenait d’une inversion de lots et qu’il revenait aux notaires d’identifier ces difficultés qu’ils n’ignoraient pas.

Le 31 août 2022, les consorts [M]-[I] et Mme [O] ont signé un protocole d’accord aux termes duquel les vendeurs ont restitué à l’acquéreur 68.781,64 euros du prix de vente.

Le 7 décembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a déclaré parfait le désistement de l’instance et de l’action engagée par Mme [O] à l’encontre des consorts [M]-[I].

***

C’est dans ce contexte que, par actes des 2 et 8 novembre 2022, les consorts [M]-[I] ont assigné les études notariales [26] et [23] ainsi que l’agence [29] devant ce tribunal en responsabilité, ces deux dernières ayant respectivement appelé en intervention forcée la société [27] et la compagnie d’assurance [22] par actes des 6 juin et 12 mai 2023.

La clôture a été prononcée le 18 janvier 2024.

***

Par conclusions notifiées le 20 juillet 2023, les consorts [M]-[I] demandent au tribunal, au visa de l’article 1242 du code civil, de condamner solidairement l’étude [26], la Scp [23] et l’agence [29] à leur verser :

—  68.781,64 euros au titre du préjudice né de la perte de chance de vendre le lot 29 au prix d’évaluation convenu ;

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que les notaires étaient parfaitement informés des incertitudes pesant sur l’identification des lots, qu’un simple examen carrez aurait dû les convaincre des confusions et qu’ils ont ainsi entériné une erreur matérielle au niveau de l’attribution des mesurages alors même que cette erreur leur avait été préalablement signalée.

Ils soutiennent que l’agence immobilière connaissait également ces problèmes et qu’il lui appartenait de faire rectifier les erreurs de numérotation puis de solliciter le métreur pour établir de nouvelles attestations carrez.

En réponse aux griefs de l’agence immobilière, ils confirment leur intérêt à agir malgré la transaction conclue entre eux et l’acquéreur et contestent qu’ils auraient pu opposer à ce dernier la forclusion de son action en diminution de prix.

S’agissant de leur dommage, ils réclament la réparation du préjudice né de la perte de chance de vendre le lot 29 au prix initialement convenu, soit le montant restitué à Mme [O].

Par conclusions notifiées le 31 octobre 2023, l’étude [23] demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter les demandeurs de toutes leurs prétentions formulées à son encontre, les condamner à une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement ;

— à titre subsidiaire, condamner la société [27] à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle, condamner la société [27] à une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement.

Elle soutient que, lors de la préparation du dossier de vente, elle avait alerté l’agence immobilière et la société [27] des confusions qu’elle avait identifiées, qu’elle avait été destinataire des diagnostics rectifiés par le mesureur et qu’elle n’avait donc aucune raison de suspecter la moindre erreur d’autant que la description des lots ne lui permettait pas de déceler une difficulté.

S’agissant du préjudice, elle expose que les demandeurs ne versent aux débats ni protocole ni justificatif de paiement, si bien que la preuve de leur préjudice n’est pas rapportée, qu’il est par ailleurs de jurisprudence constante que la restitution du prix ne constitue pas un préjudice dont réparation peut être demandé au notaire, que pour contourner cette règle, les demandeurs invoquent une perte de chance dont il ne justifie pas plus.

Sur l’appel en garantie, elle soutient que c’est sur la base des rapports corrigés par la société [27], alertée des incohérences entre les numéros de lot et le règlement de copropriété, que l’acte authentique a été conclu et que le diagnostiqueur a seul la responsabilité des informations qu’il porte sur le diagnostic pour lequel il a reçu mission.

Par conclusions notifiées le 6 novembre 2023, l’étude [26] demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de toutes leurs demandes ;

— débouter la compagnie [22] de sa demande en garantie formée à l’encontre de l’étude [26] ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner les demandeurs à une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement.

Elle expose que le notaire n’est pas tenu, en l’absence d’anomalies, d’aller au-delà des apparences si aucun élément objectif ne permet de douter des déclarations des parties et du contenu des documents remis, que les deux notaires ont été rassurés tant par l’agence immobilière que par le diagnostiqueur de la présentation des biens et que la désignation des lots quasi-semblable ne pouvait susciter le moindre doute.

S’agissant du préjudice, elle soutient que le lien de causalité entre le dommage invoqué à la charge du notaire et l’erreur de mesurage n’est pas établi, qu’eu égard à l’implication évidente de l’agence immobilière, son assureur est mal fondé à venir chercher la garantie des notaires, que la solidarité ne se présume pas et que le préjudice des demandeurs n’est pas établi, la restitution du prix prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne constituant pas, en elle-même, un préjudice indemnisable.

S’agissant de l’exécution provisoire, elle considère que ni la nature de l’affaire ni sa situation financière et juridique ne justifie que l’exécution provisoire soit ordonnée.

Par conclusions notifiées le 17 janvier 2024, l’agence [29] demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter les demandeurs de toutes leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, condamner la compagnie [22] à garantir toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— en tout état de cause, condamner solidairement les demandeurs à une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement.

Elle soutient que son mandat ne contenait aucune clause lui imposant de vérifier et/ou de se tenir garant de la conformité des mesures à la réalité du bien immobilier vendu, qu’elle n’est pas intervenue à la rédaction de l’acte authentique, qu’elle ne peut donc être tenue responsable d’une interversion des lots dans l’acte de vente et que le diagnostiqueur a matériellement modifié son rapport, qu’un accord transactionnel est inopposable au tiers à cette convention et que les demandeurs auraient pu soulever la forclusion de l’action de Mme [O].

S’agissant du préjudice, elle expose que celui-ci résulte soit du protocole transactionnel non opposable aux tiers, soit de l’action en diminution de prix qui ne constitue ni un préjudice indemnisable, ni une hypothétique perte de chance et que le seul préjudice indemnisable consisterait en la perte de chance de n’avoir pas monnayé les 4m2 donnés sans contrepartie financière à M. [X].

A titre subsidiaire, elle sollicite l’appel en garantie de son assureur.

Par conclusions notifiées le 6 décembre 2023, la société [27] demande au tribunal de :

— juger les demandeurs irrecevables et mal fondés dans leurs demandes;

— subsidiairement, débouter l’étude [23], la compagnie [22] et les consorts [M]-[I] de toutes leurs demandes ;

— très subsidiairement, condamner les demandeurs à lui payer la somme de 68.781,64 euros au titre du préjudice subi ;

— condamner les demandeurs et l’étude [23] chacun au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement.

Elle expose que les demandeurs sont irrecevables dans leur action car ils ne peuvent pas solliciter la condamnation au paiement d’une indemnisation qu’ils ont choisie d’accepter sans réserve par protocole transactionnel et sans que les autres intervenants à la vente puissent faire valoir leurs droits, qu’elle a procédé sans erreur au métrage des lots le 30 novembre 2020 en présence du donneur d’ordre, qu’elle n’est pas responsable de la situation juridique des locaux visités, que, comme le soulignent les demandeurs, le sinistre réside dans une interversion des lots et qu’il revenait au notaire de s’assurer de la validité de l’acte.

En conséquence, elle conteste l’appel en garantie de l’étude [23] expliquant qu’elle n’a jamais été destinataire du règlement de copropriété prétendument transmis par le notaire, dont elle n’est pas le client.

Enfin, elle dénonce la mauvaise foi des acquéreurs qui avaient une parfaite connaissance des difficultés d’affectation des lots.

Elle considère, enfin, que l’impossibilité d’assurer sa défense dans le cadre de la procédure initiale intentée par Mme [O] constitue une perte de chance dont le préjudice s’élève à 68.781,64 euros.

Par conclusions notifiées le 31 octobre 2023, la compagnie [22] demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables et mal fondées les prétentions des demandeurs;

— rejeter toute demande dirigée à son encontre et à l’encontre de l’agence [29] ;

à titre subsidiaire,

— dire que toute condamnation prononcée à son encontre se fera sous déduction de la franchise contractuelle opposable aux tiers, d’un montant de 10% avec un minimum de 185 euros et un maximum de 915 euros ;

— condamner in solidum les études [26] et [23] et la société [27] à la relever et garantir de toute hypothétique condamnation;

en tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner tout succombant à lui régler 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les demandeurs sont irrecevables à agir, la réduction du prix n’étant pas un préjudice indemnisable et la perte de chance ne pouvant être égale au total de la restitution du prix, que les demandes contre l’agence immobilière, et par ricochet contre elle, sont mal fondées, l’agence n’étant pas garante de la validité des actes et les demandeurs ayant choisi de leur propre gré de restituer la somme litigieuse.

A titre subsidiaire, elle expose que les franchises contractuelles devront s’appliquer et que les notaires et le diagnostiqueur devront garantir toute condamnation prononcée à son encontre.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été examinée à l’audience publique collégiale du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2025.

SUR CE,

Sur la demande principale

Les consorts [M]-[I] entendent engager la responsabilité des deux études notariales, [23] et [26], ainsi que de l’agence immobilière [29]. Ils reprochent à ces professionnels d’avoir commis des manquements à l’origine de leur préjudice.

Engage sa responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil. La responsabilité du notaire nécessite de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

En application du droit commun de la responsabilité contractuelle et du droit spécial du mandat, l’agent immobilier répond de son inexécution fautive. Sa responsabilité nécessite la caractérisation de trois éléments : la preuve d’une faute contractuelle, un dommage prévisible et un lien de causalité entre les deux.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la réparation du préjudice né de la perte de chance de vendre le lot 29 au prix initialement convenu et évaluent ce préjudice au montant total de la restitution du prix effectuée au profit de Mme [O], soit la somme de 68.781,64 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’action fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas une action en indemnisation, la restitution à laquelle le vendeur est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cass. 3e civ., 4 janv. 2006, n° 04-15.922 et 04-18.130 – Cass. 3e civ., 22 sept. 2010, n° 09-68.469 – Cass. 3e civ., 11 sept. 2013, n° 12-23.772 – Cass Civ 3, 8 déc 2021, n°20-14.119).

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2015, a admis que le vendeur pouvait chercher, dans le cas d’espèce contre le professionnel du mesurage, à être indemnisé pour la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-27.397).

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Force est de constater que les consorts [M]-[I], auxquels incombent la charge de la preuve, ne justifient d’aucun élément et ne verse aux débats aucune pièce qui permette au tribunal d’apprécier l’éventualité favorable dont ils se prévalent. Ils ne démontrent pas que des biens équivalents au lot 29, à la même période et dans le même quartier, ont été vendus à un prix semblable à celui convenu initialement entre les parties.

Ils procèdent ainsi par voie de pure affirmation pour soutenir qu’ils auraient pu vendre ce lot à un prix supérieur, soit 20.109,8 euros par m2 (366.000/18,2) au lieu de 15.667,8 euros par m2 (366.000/23,36).

Dès lors, les demandeurs, échouant à rapporter la preuve de leur préjudice, seront déboutés de toutes leurs demandes.

Les demandes d’appel en garantie deviennent sans objet.

2. Sur les mesures de fin de jugement

Les consorts [M]-[I], parties perdantes, sont condamnés aux dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [K] [M], Mme [V] [M], M. [G] [M], Mme [R] [I] et M. [T] [I] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [K] [M], Mme [V] [M], M. [G] [M], Mme [R] [I] et M. [T] [I] aux dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’entier jugement est de droit;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 05 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD