TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [E] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03885 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TKR

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03885 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TKR

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 7 décembre 2010, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [E] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 1].

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 9 décembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [E] [D] pour paiement d’un arriéré de 2932, 44 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 8 avril 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [E] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résolution de plein du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [D] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs,

— condamner Mme [E] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 3940, 91 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2024,

— condamner Mme [E] [D] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel réindexé avec charges courantes en sus, à compter du mois de mars 2025 et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Mme [E] [D] au paiement d’une somme de 250 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de l’exécution éventuelle.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 9 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de [Localité 5] HABITAT OPH, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 5196, 96 € et, déplorant l’absence de paiement du loyer courant, s’est opposé à tout délai.

Il a évoqué en outre des problèmes de nuisances, d’encombrants et de voitures garées hors emplacements.

Mme [E] [D] a expliqué ne jamais avoir cessé de payer le loyer courant qui lui incombe, soit 500 € chaque mois et à présent 600 € à cause de la situation : elle a affirmé que la dette était lié à une interruption de l’APL liée à un défaut de déclaration trimestrielle, sans rappel du fait de la présence de l’arriéré.

Elle a expliqué louer trois places de stationnement ; les encombrants provenant d’un chantier de l’étage et non de son fait.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10 décembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 8 avril 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Sur les troubles locatifs

[Localité 5] Habitat OPH produit un courriel interne concernant le comportement de Mme [E] [D], qui n’est appuyé par aucun constat de commissaire de justice ni par aucun des dépôts de plainte relatés de la voisine du dessous, sinon par deux attestations de la même et unique personne déplorant 14 années de nuisances sonores, sans qu’il soit fait état par le bailleur de la moindre procédure précontentieuse ou contentieuse durant tout ce temps, ce qui décrédibilise fortement le reproche.

Des courriers de demandes d’enlèvement faits au commissariat central du XIIIe arrondissement sont produits, associés aux photographies de six véhicules différents à six emplacements différents du sous-sol niveau -3 , que rien ne permet de rattacher à Mme [E] [D] ou à des personnes dont elle répondrait, alors qu’il est question dans le courriel précité d’une résiliation de bail de parking qui a nécessairement du donner lieu à tout le moins à un courrier officiel que le bailleur ne juge cependant pas utile de fournir.

Il en va de même des clichés d’encombrants dans le vide ordure et dans l’escalier qui, pour intolérables qu’ils soient, ne sont pas davantage rattachés à la locataire par quelque sommation interpellative.

Il n’appartient pas au tribunal de substituer un jugement arbitraire à la carence du demandeur lorsque ce dernier néglige d’apporter des preuves suffisantes des manquements du locataire.

Sur l’arriéré locatif

Le commandement de payer délivré le 9 décembre 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 2932, 44 euros en principal sous deux mois.

Le relevé de compte en date du 17 septembre 2025 (et ne remontant qu’au mois d’ avril 2024) montre des facturations mensuelles de loyer à hauteur de 534, 36 € que Mme [E] [D] règle de façon régulière mais quelque peu anarchique par des virements mensuels de 500 € et plus récemment 600 €, voire agrémentés de virements plus conséquents, mais apparemment sans tenir compte des appels de charges, lequel représente pourtant la moitié de son dû mensuel et qui n’est pas couvert intégralement par les aides de la CAF. Dès lors, la problématique, énoncée par la locataire, liée au versement interrompu des APL n’est que partiellement audible, d’autant qu’elle a admis qu’il résultait d’un défaut de déclaration trimestrielle de sa propre part.

Ceci étant précisé, il ressort donc des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2932, 44 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 février 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [E] [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue un trouble manifestement illicite passible de l’intervention du juge des référés.

Toutefois, il faut tenir compte de la situation particulière énoncée et de l’apurement possible par la locataire qui, comme chaque mois, a effectué le réglement de son loyer courant en septembre 2025 et monté un dossier avec son assistante sociale pour récupérer le rappel APL et prétendre au FSL.

Il convient donc, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, qui évoque le paiement intégral du « loyer courant », et non des charges en sus, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés d’office selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [E] [D] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [E] [D] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 5196, 96 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 17 septembre 2025, échéance de septembre incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner Mme [E] [D] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 5196, 96 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 pour la somme de 2932, 44 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire d’office que la dette, sans préjudice du paiement du loyer courant, sera apurée par 36 mensualités de 120 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

Le tout sous réserve d’un autre accord entre les parties, notamment en cas de rappel effectif des APL qui viendrait minorer la dette.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [E] [D], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 10 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé, et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner à titre provisionnel Mme [E] [D] au paiement de celle-ci à [Localité 5] HABITAT OPH.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [E] [D], partie succombante, aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de l’exécution éventuelle.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [E] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe

DECLARE [Localité 5] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à compter du 10 février 2025 la résiliation du bail du 7 décembre 2010 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 1],

Toutefois,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 5196, 96 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 17 septembre 2025,

avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 pour la somme de 2932, 44 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Mme [E] [D] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 120 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [E] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [D] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [E] [D] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 10 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [E] [D] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de l’exécution éventuelle.

CONDAMNE Mme [E] BARADJIà payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT