TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

N° RG 24/00023 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTJ2

DEMANDEUR :

S.A.R.L. PANEM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

représentée par M^e François-Xavier LAGARDE, substitué par M^e Céline LEPERS, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [T] [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [I] [Y] [F] [K] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Philippe TALLEUX, substitué par M^e Laure COLLIEUX, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 septembre 2006, M. et Mme [P] [C], aux droits desquels vient désormais la S.A.R.L. Panem, ont donné à bail à M. et Mme [R] [A], aux droits desquels viennent désormais M. [T] [W] et Mme [I] [K] épouse [W], des locaux commerciaux et à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], à l’effet d’exploiter un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie-confiserie, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2006 et moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 10 449 euros, avec indexation.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er mars 2015.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2015, les consorts [N] ont sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2023, la S.A.R.L. Panem a fait donner congé à la locataire pour le 31 décembre 2023, avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Les consorts [W] ont fait signifier leur réponse à congé par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2023 avec une demande d’une indemnité d’éviction à hauteur de 400 000 euros.

Suite à cela, la société Panem a exercé son droit de repentir par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023 et a offert le renouvellement du bail aux mêmes conditions sauf à voir fixer le loyer à la somme annuelle de 50 000 euros hors taxes hors charges.

Faute de réponse des consorts [W], par mémoire en fixation de loyer du 18 mars 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé le 20 mars 2024 à M. [T] [W] et Mme [I] [K] épouse [W], la S.A.R.L. Panem a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 50 000 hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 11 juillet 2024, la S.A.R.L. Panem a assigné M. [T] [W] et Mme [I] [K] épouse [W] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire en réplique notifié par lettres recommandées avec avis de réception le 28 février 2025 (avis de réception signés), la S.A.R.L. Panem demande au juge de :

Fixer le loyer de base du bail renouvelé au 1er janvier 2024, à la somme annuelle de 50 000 euros hors taxes hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;Juger que le montant du dépôt de garantie sera ajusté dans les mêmes proportions que le loyer principal pour correspondre à trois mois de loyer hors taxes hors charges ;Subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués ;Condamner M. [T] [W] et Mme [I] [K] épouse [W] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.La S.A.R.L. Panem soutient que le loyer est sous-évalué, ainsi que cela résulte des évaluations communiquées. Elle exclut tout plafonnement au regard de la durée du bail de plus de douze ans. Elle argue en outre d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, justifiant un déplafonnement. Elle estime ainsi que le local est situé dans une zone particulièrement dynamique entre Euratechnologie et Eurasanté. S’agissant des demandes reconventionnelles, elle estime que les sommes acquittées au titre des frais de gestion et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont dues en vertu du contrat de bail.

Dans leur mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 5 mai 2025, M. [T] [W] et Mme [I] [K] épouse [W] demandent au juge des loyers commerciaux de :

Débouter la société Panem de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;Reconventionnellement,

Dire et juger que le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 7 décembre 2023 est plafonné et en conséquence fixé à la somme de 14 035,2 euros (?);Condamner la S.A.R.L. Panem à leur verser la somme de 4 264,62 euros au titre des sommes indûment perçues ;La Condamner à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [T] [W] et Mme [I] [K] épouse [W] indiquent que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2015 suite à leur demande de renouvellement du 21 septembre 2015 et à l’absence de refus du renouvellement par le propriétaire. Ils soulignent que la bailleresse ne justifie pas d’une modification notable des éléments de l’article L.145-33 du code de commerce, de sorte qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement du loyer. Ils soutiennent que depuis la loi Pinel, les frais de gestion locative ne sont plus imputables au preneur et que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle expresse.

Après cinq renvois, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 5 mai 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2015 suite à la demande de renouvellement signifiée par les consorts [N] le 21 septembre 2015, en vertu des articles L.145-10 et L.145-12 du code de commerce.

Dès lors, le bail n’a pas duré plus de douze ans par tacite prolongation, de sorte que les dispositions relatives au plafonnement stipulées à l’article L.145-34 restent applicables.

Les parties sont en désaccord sur la modification des facteurs locaux de commercialité et notamment le dynamisme du secteur d’implantation du local. La bailleresse produit divers éléments tels que deux estimations d’agences immobilières et des offres de location laissant apparaître une valeur locative nettement supérieure au montant du loyer indexé.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [B],

[Adresse 5]

[Localité 3]

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.R.L. Panem devra verser au plus tard le 2 août 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 2 février 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux