TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03597 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JOOC

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 31 Mars 2026

[B] [L]

C/

[Q] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :, M^e Alexandra MAILLARD – 135

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

M^e Alexandra MAILLARD – 135

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [B] [L]

née le 07 Avril 1950 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [C]

né le 19 Novembre 1982 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005901 du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représenté par M^e Alexandra MAILLARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 135 substitué par M^e Julien DUVAL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 06

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Janvier 2026

Date des débats : 27 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 31 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 2022, avec effet au 10 juin 2022, Mme [B] [L] a donné à bail à M. [Q] [C] un logement à usage d’habitation, avec cave lot n° 1026, situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 435 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 134 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 juin 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 3 juin 2025, Mme [B] [L] a fait délivrer à M. [Q] [C] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 425,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 août 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 25 août 2025, Mme [B] [L] a fait assigner M. [Q] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 4 329,67 euros au titre des loyers, charges et frais impayés arrêtés au 13 août 2025 (mois d’août 2025 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail, majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 27 janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [B] [L], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

– débouter purement et simplement M. [Q] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– constater, ou à défaut prononcer pour faute la résiliation du bail qui lui a été consenti le 8 juin 2022 ;

– ordonner son expulsion ainsi que de tout éventuel occupant de son chef dans le mois de la décision à intervenir, avec recours à la force publique si nécessaire ;

– condamner M. [Q] [C] au paiement :

* d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour, passé le délai limite qui sera fixé par le tribunal pour leur maintien dans les lieux ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ;

* de la somme en principale de 2 371,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juin 2025 ;

* de la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

M. [Q] [C], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite d’entendre :

– lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

– dire bien fondé et recevables ses demandes ;

– dire mal fondées les demandes présentées par Mme [B] [L] ;

À titre principal,

– débouter Mme [B] [L] de sa demande de voir constater la résiliation judiciaire du bail ;

– débouter Mme [B] [L] de sa demande d’expulsion ;

À titre subsidiaire,

– ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail ;

– lui accorder :

* des délais de paiement dans la limite de 2 années ;

* un délai de 6 mois pour se reloger à compter du commandement de quitter les lieux et ce au titre de la trêve hivernale ;

* un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

– dire que la décision, si elle venait à prononcer l’expulsion de M. [Q] [C], ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ;

– renvoyer Mme [B] [L] à actualiser sa demande de paiement au titre des charges impayées ;

– débouter Mme [B] [L] de sa demande de :

* condamnation à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail ;

* dommages et intérêts ;

* condamnation au titre des frais irrépétibles ;

– dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais afférents à la présente procédure ainsi qu’aux dépens ;

– débouter Mme [B] [L] de toutes ses autres demandes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 371,69 euros, la bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 8 juin 2022, avec effet au 10 juin 2022 ;

– le contrat d’assurance multirisques habitation souscrit par le mandataire de la bailleresse pour le compte du locataire, lequel a signé le contrat en date du 8 juin 2022 ;

– l’avis de révision de loyer adressé au locataire en date du 24 mai 2023 pour le 10 juin 2023 ;

– l’avis de révision de loyer adressé au locataire en date du 17 mai 2024 pour le 10 juin 2024 ;

– l’avis de révision de loyer adressé au locataire en date du 10 juin 2025 pour le 10 juin 2025 ;

– l’avis de régularisation des charges locatives daté du 13 mars 2025 portant sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;

– l’avis de régularisation des charges locatives daté du 13 mars 2025 portant sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;

– l’avis de régularisation des charges locatives daté du 13 mars 2025 portant sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

– le commandement de payer du 2 juin 2025, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 3 425,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer portant sur la période de novembre 2024 à juin 2025 inclus ;

– un décompte des sommes dues dressé par commissaire de justice et arrêté au 15 janvier 2026 et faisant état d’un solde débiteur de la somme en principal de 2 371,69 euros.

M. [Q] [C], quant à lui, conteste être redevable d’une quelconque somme et évoque être à jour du règlement de ses échéances courantes.

Il ajoute qu’il n’a pas obtenu les explications sollicitées concernant le montant des charges qui lui ont été demandées, courant mars 2025, suite à la régularisation des charges réelle récupérables.

Il ressort effectivement des pièces produites aux débats que, la somme totale de 2 231,87 euros a été réclamée le 13 mars 2025 à M. [Q] [C] au titre de la régularisation des charges réelles récupérables pour les périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ; outre l’augmentation de la provision mensuelle pour charges de la somme de 134 euros à 211 euros.

Or, dans la mesure où M. [Q] [C] conteste le montant des régularisations des charges réelles récupérables qui lui ont été sollicitées au titre des années 2022, 2023 et 2024, notamment en l’absence de détails quant aux charges générales de l’immeuble et en l’absence de production des justificatifs de l’ensemble des charges réelles que la bailleresse entend récupérer, il appartient à la bailleresse, sur qui pèse la charge probatoire, de rapporter la preuve de la réalité des charges réelles récupérables relatives aux lieux litigieux et de leur montant.

Toutefois, la bailleresse échoue à rapporter une telle preuve en se bornant à produire des avis de régularisation des charges établis par son mandataire et ce, sans justifier de la réalité des charges réelles récupérables relatives aux lieux litigieux et de leur montant, en l’absence notamment de production des décomptes de charges de copropriété.

De sorte que, cette somme de 2 231,87 euros réclamée par la bailleresse au titre de la régularisation des charges de 2022 (288,40 euros), 2023 (1 135,45 euros) et 2024 (808,02 euros) et non justifiée aux débats sera ôtée du solde locatif.

Au surplus, il ressort du décompte locatif inclus dans le commandement de payer que la somme de 139,82 euros a été mise au débit du compte locatif en sus du montant de l’échéance courante de mai 2025 (composée du loyer, de la provision mensuelle pour charges et de la cotisation d’assurance due par le locataire) et que cette dernière correspond à des frais de commissaire de justice. Aussi, il convient de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens si ces actes sont justifiés et non dans la dette locative.

De sorte qu’il s’infère de l’ensemble de ces constatations que, la somme totale de 2 371,69 euros (2 231,87 euros + 139,82 euros), correspondant à la somme sollicitée par la bailleresse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par le locataire, n’est pas justifiée aux débats.

Dès lors, M. [Q] [C] est à jour du règlement de ses loyers, charges justifiées et cotisations d’assurance selon décompte locatif arrêté au 15 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Par conséquent, Mme [B] [L] sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef formée à l’encontre de M. [Q] [C].

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est de jurisprudence constante que, si le commandement est délivré pour une somme supérieure à celle due, il n’est valable que pour la partie non contestable de la dette, c’est-à-dire les sommes qui constituent réellement et valablement des loyers et charges dus, ou encore le versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [Q] [C], par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025 et portant sur la somme en principal de 3 425,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Néanmoins, il ressort des développements précédents et du décompte locatif inclus dans le commandement de payer que, sur la somme de 3 425,63 euros arrêtée au 2 juin 2025 et objet du commandement, la somme de 1 563,67 euros correspondant aux régularisations des charges réelles récupérables de 2021 et 2022 ainsi qu’aux frais de commissaire de justice n’est pas justifiée aux débats (288,40 euros + 1 135,45 euros + 139,82 euros).

Dès lors, le commandement délivré à M. [Q] [C] n’est valable que pour la somme de 1 861,96 euros (3 425,63 euros – 1563,67 euros).

Or, il s’infère du décompte dressé par commissaire de justice arrêté au 15 janvier 2026 que, dans le délai de 2 mois du commandement de payer, le locataire a apuré la dette locative due et objet du commandement de payer, augmentée des échéances courantes de loyer et charges justifiées échues durant ce délai, étant rappelé que la somme de 808,02 euros sollicitée au titre de la régularisation des charges réelles récupérables de 2024,mise au débit du compte en juillet 2025, non justifiée doit être déduite du solde locatif.

En conséquence, Mme [B] [L] sera déboutée de sa demande en constat de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1741 dudit code prévoit que, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements

Il est admis en application des articles précités qu’il appartient au juge d’apprécier, au jour de leur décision et souverainement de la réalité des manquements imputés et s’ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Mme [B] [L] soutient être fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail au regard des défauts de paiement constatés.

Cependant, il émane des débats que, selon décompte locatif arrêté au 15 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, M. [Q] [C] est à jour du règlement de ses loyers, charges justifiées et cotisations d’assurance.

De sorte qu’à ce jour, aucun manquement dans son obligation de paiement des loyers, charges justifiées et cotisations d’assurance n’est imputable au locataire ; aussi, aucune résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée sur ce fondement.

Par conséquent, Mme [B] [L] sera également déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Sur les demandes subséquentes à la résolution et résiliation du bail :

Faute de constat de la résolution du bail litigieux et également de prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail, les demandes formées par Mme [B] [L], tendant à l’expulsion du locataire ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une astreinte provisoire jusqu’à son départ des lieux litigieux seront également rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [L], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance et sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à M. [Q] [C] dans le cadre de la présente instance ;

DÉBOUTE Mme [B] [L] de sa demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés formée à l’encontre de M. [Q] [C] ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement au bénéfice de M. [Q] [C] ;

DÉBOUTE Mme [B] [L] de sa demande en constat de la résolution du bail conclu le 8 juin 2022, avec effet au 10 juin 2022, entre d’une part Mme [B] [L] et d’autre part, M. [Q] [C] portant sur un logement à usage d’habitation située [Adresse 3] ;

DÉBOUTE Mme [B] [L] de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 8 juin 2022, avec effet au 10 juin 2022, entre d’une part Mme [B] [L] et d’autre part, M. [Q] [C] portant sur un logement à usage d’habitation située [Adresse 3] ;

REJETTE la demande tendant à l’expulsion de M. [Q] [C] des lieux litigieux formée par Mme [B] [L] ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation de M. [Q] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation formée par Mme [B] [L] ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation de M. [Q] [C] au paiement d’une astreinte provisoire jusqu’à son départ des lieux litigieux formée par Mme [B] [L] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [B] [L] au paiement des dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE Mme [B] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,