TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00643 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QZY

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la société VALORIM GESTION, SNC, prise en la personne de son gérant

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA

de la SELARL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire C1525

DÉFENDEUR

L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE

[Adresse 1]

[Localité 9]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00643 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QZY

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’Etat de LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE est propriétaire des lots de copropriété n° 9, 15, 16, 142 et 147 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 11].

Par exploit d’huissier signifié le 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème a fait assigner l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 26 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-10 alinéa 2, 220, 1153 alinéa 4, 1231-6 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE au paiement de la somme de 16.301,22 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 4 septembre 2023 ;

— condamner l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE au paiement de la somme de 202,28 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE au paiement des entiers dépens ;

— condamner l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

L’Etat DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE, cité selon les formes prévues en matière de signification d’acte à l’étranger, n’a pas comparu.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que l’Etat de LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE est propriétaire des lots de copropriété n° 9, 15, 16, 142 et 147 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 11] (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2022, 26 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 6) ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 6) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 4 et 5) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023 (pièce n° 4).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 16.301,22 euros au 1er octobre 2023, provision et cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2023 incluses.

L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de 16.301,22 euros au 1er octobre 2023, provision et cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2023 incluses. Si le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure par courrier recommandé en date du 30 août 2023 présenté le 2 juin 2023, il demande à ce que les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure postérieure du 4 septembre 2023. Dans ces conditions, la présente condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter :

— du 7 septembre 2023, sur la somme de 13.477, 17 euros réclamée dans le courrier recommandé de mise en demeure du 4 septembre 2023 présenté le 6 septembre 2023 (somme expurgée des frais), en application des dispositions combinées des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967,

— du 5 janvier 2024, date de la délivrance de l’assignation, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 202,28 euros au titre des frais de mise en demeure en date du 5 juin 2023 pour un montant de 75 € et de frais de mise en demeure par avocat en date du 18 septembre 2023 pour un montant de 127,28 €.

Il produit les justificatifs afférents (pièce n°8). Cependant, les frais de mise en demeure par avocat relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités à ce titre.

En conséquence, l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date de délivrance de l’assignation. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le premier trimestre 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE a agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, L’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat en date du 18 septembre 2023 pour un montant de 127,28 €.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 11] les sommes de :

—  16.301,22 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023, provision et cotisation fonds travaux du 4ème trimestre 2023 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 13.477, 17 euros et du 5 janvier 2024 pour le surplus ;

—  75,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat en date du 18 septembre 2023 pour un montant de 127,28 € ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 11] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 11] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne l’ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 19 Juin 2025

Le Greffier Le Président