TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/56838 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54HZ

N° : 12-CH

Assignation du :

07 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mars 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société J.A.C., Société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS – #K0122

DEFENDEURS

Monsieur [P] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

La société B2L sous l’enseigne « [Localité 8] DEL SOL »

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentés par Maître David GRAND, avocat au barreau de PARIS – #D0758

DÉBATS

A l’audience du 21 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2016, la société J.A.C a donné à bail commercial à la société B2L pour une durée de 9 années à compter du 10 mars 2016, un local situé [Adresse 4],de 36 m2, moyennant un loyer annuel de 39.968,48 HT, payable trimestriellement et d’avance.

Suivant acte sous seing privé en date du 8 septembre 2022, Monsieur [P] [H] s’est porté caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice en date des 27 septembre et 7 octobre 2024, la société J.A.C a assigné la société B2L et Monsieur [P] [H] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société B2L exerçant sous l’enseigne [Localité 8] del Sol ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société B2L,

— la condamnation conjointe et solidaire de la société B2L et de Monsieur [P] [H] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 18.786,28 euros, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2024,

— la condamnation conjointe et solidaire de la société B2L et de Monsieur [P] [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses,

— la condamnation conjointe et solidaire de la société B2L et de Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées lors de l’audience du 21 février 2025, la société J.A.C, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant ses demandes à la somme de 47.632,93 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er trimestre 2025 inclus.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse expose que si les locaux donnés à bail sont inexploités, c’est en raison des travaux entrepris par le locataire, lequel avait pour projet de transformer le local pour le faire communiquer avec le local voisin.

Elle estime dès lors que le preneur n’est pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution.

Par conclusions développées lors de l’audience, la société B2L et Monsieur [P] [H], représentés par leur Conseil, sollicitent le débouté de la demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civle et des dépens.

A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

A l’appui de leurs prétentions, la société B2L et Monsieur [H] exposent qu’ils ont subi un dégât des eaux et un affaissement du plancher rendant les locaux inexploitables, la fuite d’eau provenant de l’évacuation des eaux usées en provenance de l’étage supérieur. Ils expliquent en avoir immédiatement avisé le bailleur et sollicité à de multiples reprises le syndic, en vain.

Les défendeurs arguent que la bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance et soulèvent l’exception d’inexécution et la mauvaise foi de la bailleresse qui a fait délivrer un commandement de payer en parfaite connaissance de cause.

Ils contestent avoir entrepris des travaux structurels à l’origine des désordres.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile,dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, la société B2L et Monsieur [P] [L] justifient de l’existence d’un dégât des eaux dès le 25 janvier 2024 à l’origine d’un affaissement du plancher et de leur saisine tant de la bailleresse que du syndic à plusieurs reprises. Ils versent en outre aux débats un rapport établi par Monsieur [F], ingénieur structures, particulièrement circonstancié, aux termes duquel la présence d’humidité sur l’ensemble des murs, faux plafonds et supports des lattes de parquet est constatée. L’épaisseur en profondeur de l’état du pourrissement du bois est mis en évidence et l’ingénieur structure en conclut que la structure du plancher bas du local est impropre à toutes exploitations. La société J.A.C ne démontre pas que l’état de pourrissement du plancher soit lié aux travaux entrepris par la sociét B2M et Monsieur [H], les éléments produits concernant le projet relatif au local voisin.

Il s’en suit que la contestation à l’obligation en paiement de ses loyers, sur le fondement de l’exception d’inexécution, est sérieuse concernant cette période, et fait obstacle à l’exercice du pouvoir du juge des référés. La société J.A.C sera par conséquent déboutée de ses demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société J.A.C qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société J.A.C au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référés;

Condamnons la société J.A.C au paiement de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société J.A.C aux dépens;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 8] le 21 mars 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY