TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Affaire : S.C.I. L’ECLUSE / S.A.R.L. SARL NINJA

N° RG 25/00288 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4QT

Ordonnance de référé du : 18 Septembre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. L’ECLUSE, inscrite au RCS de de [Localité 4] sous le n° 377 667 555, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentant : Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Patrick GEANTY, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NINJA, inscrite au RCS de SAINTt-BRIEUC sous le n° 504 444 233, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Ni comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé en date du 2 juin 2008, la SCI [Adresse 3] a donné à bail commercial à la SARL Ninja un local commercial situé au sein d’un ensemble immobilier avec parking situé [Adresse 8] à [Adresse 6], en vue d’y exploiter une activité de club discothèque, restaurant, bar, salle de loisirs et spectacles, cave à vins, sous l’enseigne « [Adresse 2] ».

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer principal annuel de 27.000 € HT, payable par mois après jouissance, le dernier jour de chaque mois, soit pour chaque terme la somme de 2 250 € HT, avec indexation.

Un commandement de payer la somme de 19.042,98 euros au titre des loyers impayés au 20 novembre 2024, outre la somme de 1.904,30 € au titre de la clause pénale contractuelle, et visant la clause résolutoire, a été signifié au preneur le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SCI [Adresse 3] a assigné la SARL Ninja à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial en date du 2 juin 2008 régularisé avec la SARL Ninja, et portant sur les locaux situés [Adresse 9], sous l’enseigne « [Adresse 2] »,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail avec effet au 21 janvier 2025 avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion de la SARL Ninja, et de tous occupants de son chef, et de ses biens dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamner la SARL Ninja à payer à la SCI [Adresse 3], la somme de 9 522,54 €, correspondant aux loyers et charges impayés au 1er juillet 2025, outre une indemnité d’occupation mensuelle postérieure d’un montant de 3 500 € jusqu’à libération complète des lieux,

Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SARL Ninja à payer à la SCI [Adresse 3], la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Ninja aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024 outre les actes d’exécution.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, la SCI [Adresse 3], représentée, s’en tient à son assignation.

La SARL Ninja, bien que régulièrement convoquée, n’était pas représentée et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de Commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment :

— le bail commercial du 2 juin 2008,

— deux décomptes des sommes dues, à savoir un décompte au 1er décembre 2024 et un décompte au 1er juillet 2025,

— le commandement de payer du 20 décembre 2024.

En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 20 décembre 2024 que le montant des loyers et charges impayés au 20 novembre 2024 s’élevait à 19.042,98 euros TTC.

La SCI [Adresse 3] soutient qu’aucune régularisation n’est intervenue dans le délai requis par le commandement de payer de sorte que, par suite du jeu de la clause résolutoire stipulée au bail, celui-ci est résilié de plein droit à compter du 21 janvier 2025.

Il convient toutefois de relever que le décompte produit en pièce n°7 par la requérante fait apparaître que la SARL Ninja a procédé au versement de la somme de 19 357,44 € en janvier 2025, la date précise de règlement n’étant pas indiquée.

La SCI [Adresse 3] est ainsi défaillante à démontrer que la dette de loyers, visée au commandement de payer, n’a pas été payée avant l’expiration du délai d’un mois visé au commandement.

La requérante ne verse en outre aux débats aucune mise en demeure adressée à la défenderesse faisant état de l’application de la clause pénale de 10 % de sorte que l’absence de paiement de la somme visée au commandement au titre de ladite clause pénale, ne saurait fonder la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Aussi, la SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande en résiliation du bail, qui se heurte à une contestation sérieuse, et par voie de conséquence de sa demande d’expulsion.

Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif :

En l’état des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que l’arriéré de loyers et charges s’élevait à 9.522,54 euros au 1er juillet 2025.

En conséquence, la SARL Ninja sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 9.522,54 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025.

Sur les dépens :

La SARL Ninja, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de la SARL Ninja à payer à la requérante la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTONS la SCI [Adresse 3] de sa demande en constatation de la résiliation du bail en date du 2 juin 2008 conclu avec la SARL Ninja ;

Par voie de conséquence,

DEBOUTONS la SCI [Adresse 3] de sa demande d’expulsion de la SARL Ninja ;

CONDAMNONS la SARL Ninja à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 9 522,54 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 1er juillet 2025 ;

CONDAMNONS la SARL Ninja à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL Ninja, partie succombante, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 décembre 2024 ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 18 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS