N° RG 24/00500 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK4T

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [X]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 10 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [X],

demeurant 3 impasse du Finistère – Logement11 – 28110 LUCÉ

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 10 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 mai 2023, HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [X] [J] un local à usage d’habitation situé 3 impasse du Finistère – logement n°11 – 28110 LUCE, moyennant un loyer mensuel révisable de 271,74 € et le versement d’un dépôt de garantie de 271,00 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 10 juin 2024 (A ETUDE), HABITAT EURELIEN a fait assigner son locataire, Monsieur [X] [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 22 février 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance,

▸ ordonner que dans la huitaine de la décision de justice, Monsieur [X] [J] devra quitter et vider les lieux , et défaut, ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L421-1 et L 21-2, L 431-1 et L 433-1 à L 433-3, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 et R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Monsieur [X] [J], au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 40 € par jour de retard au profit de HABITAT EURELIEN,

▸ condamner Monsieur [X] [J], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2.861,50 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner Monsieur [X] [J] au paiement d’une indemnité de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 22 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

Lors de cette audience, HABITAT EURELIEN par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 4.269,00 € selon décompte du 31 octobre 2024. elle a indiqué être opposée à l’octroi de délai de paiements.

Monsieur [X] [J], comparant en personne, a reconnu sa dette à l’encontre d’HABITAT EURELIEN, et a sollicité des délais de paiement pour s’en acquitter. Il a indiqué être sans titre de séjour et sans travail, mais a proposé de régler sa dette en versant chaque mois l’équivalent de deux loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 11/06/24, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il convient à titre liminaire de relever, s’agissant d’un bailleur social, que HABITAT EURELIEN a saisi au moins trois mois avant l’audience la Caisse d’Allocations Familiales de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 31 août 2023.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 22 février 2024, HABITAT EURELIEN a fait délivrer à Monsieur [X] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.278,35 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 janvier 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 avril 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 31 octobre 2024 la somme de 4.269,00 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [X] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.269,00 €, arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.278,35 € à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Monsieur [X] [J] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 23 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Monsieur [X] [J] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, proposant de verser chaque mois l’équivalent de deux mois de loyer. Pour autant, il n’apporte aucun élément justificatif à l’audience permettant d’attester qu’il est effectivement en mesure de respecter ses engagements. Au surplus, il indique être actuellement sans emploi, et donc sans source de revenus. Enfin, il convient de noter que jusqu’à présent, Monsieur [X] [J] ne s’est pas efforcé de régulariser même partiellement sa situation, en effectuant spontanément des versements pour tenter de solder sa dette, ni même en s’acquittant des loyers et provisions sur charges des mois qui ont précédé la présente audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé à Monsieur [X] [J] de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [J], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre HABITAT EURELIEN et Monsieur [X] [J] le 30 mai 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 3 impasse du Finistère – logement n°11 – 28110 LUCE sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 23 avril 2024 ;

AUTORISONS HABITAT EURELIEN, à défaut de libération spontanée des lieux situés 3 impasse du Finistère – logement n°11 – 28110 LUCE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [J] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] à payer à titre provisionnel à HABITAT EURELIEN la somme de 4.269,00 € (QUATRE MILLE DEUX CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.278,35 € (MILLE DEUX CENT SOIXANTE-DIX HUIT EUROS ET TRENTE-CINQ CENTIMES) à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

REJETTONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [X] [J] ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande d’astreinte de HABITAT EURELIEN ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETONS la demande de HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 février 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 10 Décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART