TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [I] [Z]

Madame [F] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gérard [Localité 5]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555K

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [H] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gérard MOIRE de la SELAFA CABINET S.E.L.A.F.A. JEAN-CLAUDE COULON & ASSOCIES, avocats au barreau de , vestiaire :

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555K

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] épouse [W] [G] a donné à bail à Mme [A] [F] une chambre à usage d’habitation, située au [Adresse 4], selon bail verbal non daté .

Mme [H] épouse [W] [G] a déposé plainte contre M. [Z] [I] et Mme [A] [F] pour harcèlement par propos ou comportements répétés ayant pour effets une dégradations des conditions de vie, sans incapacité , le 01/04/2023. Elle a déposé plainte contre Mme [A] pour violences sans ITT le 09/01/2024.

Mme [H] épouse [W] [G] a signifié un congé pour reprise à M. [Z] [I] et Mme [A] [F] par LRAR du 10/01/2023 reçue le 12/01/2023, à effet au 30/09/2023,au profit du fils de la nièce de la requérante , Mme [V] [U].

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 3/ 04/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2000 euros de loyer et 240 euros de participation aux frais d’électricité.

Par acte de commissaire de justice en date du 20/ 09/ 2024, Mme [H] épouse [W] [G] a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [A] [F] aux fins de :

Voir déclarer Mme [H] épouse [W] [G] recevable et bien fondéeVoir concilier les parties si faire se peut A défaut :voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [Z] [I] et Mme [A] [F] Voir dire que M. [Z] [I] et Mme [A] [F] devront libérer les lieux ainsi que sous occupants de son chef , dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir , sous astreinte de 100 euros par jour de retardVoir ordonner l’expulsion de M. [Z] [I] et Mme [A] [F] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, Voir autoriser Mme [H] épouse [W] [G] à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion , conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution Voir condamner in solidum M. [Z] [I] et Mme [A] [F] au paiement :

— d’une somme de 5040 euros, au titre de l’arriéré dû au 6/ 09/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 3/ 04/ 2024 sur la somme de 2240 euros et de l’assignation pour le surplus

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale à 560 euros , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, après la remise des clés et un état des lieux de sortie dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par commissaire de justice

— d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

voir prononcer l’exécution provisoire

L’assignation n’ pas été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] .

A l’audience du 17/03/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8400 euros au mois de mars 2025 inclus et maintient ses autres demandes en l’absence de paiement depuis 15 mois .

Il fait valoir que les manquements à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus , sont graves et réitérés, si bien que sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est bien fondée.

M. [Z] [I] et Mme [A] [F] ont comparu. Ils exposent que le loyer a été fixé à 400 euros, puis 500 euros avec l’électricité puis avec 60 euros demandés de provision sur charges , mais que celle-ci est coupée depuis avril 2023 , du fait qu’ils ne payent pas les loyers .

Ils demandent de voir rétablir l’électricité , précise disposer de gaz par usage de bombonne.

Ils soutiennent ne pas devoir les sommes réclamées , en raison de ce préjudice , l’absence de chauffage .

Ils précisent que leurs revenus sont de 900 euros pour M. [Z] [I] et de 1300 euros pour Mme [A] [F].

Mme [A] expose avoir travaillé pour Mme [H] épouse [W] [G] de 2016 à 2019 , avec des heures parfois indues.

M. [Z] [I] et Mme [A] [F] sollicitent des délais de paiement si un accord est trouvé.

Aucun diagnostic social n’ a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature du bail :

Mme [H] épouse [W] [G] reconnait avoir donné à bail le logement objet du litige selon un bail verbal à une date non précisée. Elle reconnait que celui-ci constitue la résidence principale de M. [Z] [I] et Mme [A] [F] , et a signifié commandement de payer en se fondant sur les dispositions des articles 1134, 1741 , 1227 et suivants du code civil , l’article 7 et 24 de la loi du 06/07/89, signifié en étude de commissaire de justice.

Le bail est donc soumis à la loi du 06/07/89.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

La bailleresse ne justifie pas du signalement du commandement de payer à la CCAPEX , mais cette notification n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité.

L’assignation n’ a pas été dénoncée au Préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience, alors que cette diligence est exigée en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’ elle est donc irrecevable en son action en résiliation, expulsion , séquestration des meubles.

Sur la demande au titre de l’arriéré :

Mme [H] épouse [W] [G] soutient qu’elle a établit des quittances de loyer à la demande de M. [Z] [I] et Mme [A] [F] pour les mois de juin à décembre 2023, mais selon un montant erroné et sous la menace. Elle explique que ceux-ci ont insisté car ils voulaient pouvoir faire installer un compteur électrique individuel, puis qu’elle a émis des quittances rectifiées , et que depuis janvier 2024 ils n’ont plus réglé les loyers et charges, qu’elle a alors fait signifié un commandement de payer.

Elle sollicite paiement de la somme de 8400 euros pour les sommes dues de janvier 2024 à mars 2025 inclus , sur une base de 500 euros par mois de loyer et de 60 euros de provision sur charges. Elle évoque une difficulté de coupure d’électricité depuis avril 2024 mentionnée par les défendeurs.

M. [Z] [I] et Mme [A] [F] s’opposent à la demande, en raison de l’absence d’électricité dans le logement depuis avril 2023, ou sollicitent des délais de paiement si un accord est trouvé.

Selon les éléments produits, le montant du loyer est de 170 euros , la provision sur charges de 100 euros outre 130 euros pour l’électricité selon les premières quittances établies, mais de 270 euros, 100 euros outre 130 euros pour l’électricité en septembre à décembre 2023.

Selon les quittances rectifiées , le loyer seul est de 500 euros , sans mention de forfait pour charges.

Le commandement de payer mentionne un loyer de 500 euros et 60 euros de provision sur charges entre janvier et avril 2024.

Or le loyer doit résulter de la commune intention des parties .

Il n’est pas établi de montant distinct depuis janvier 2024 de celui antérieurement payé , puisque le commandement ne débute qu’en janvier 2024 pour des impayés.

Il sera donc fixé à 270 euros outre 230 euros de provisions sur charges , soit 500 euros au total.

En délibéré , Mme [H] épouse [W] [G] a justifié d’un compteur à son nom pour les lieux situés au [Adresse 3] , pour un seul point de livraison , ce qui démontre qu’un seul compteur existe à son nom et confirme une absence de compteur différent pour la chambre louée. Elle expose que les lieux sont donc décents , l’éclairage et le fonctionnement des appareils courants étant possible , l’installation étant en bon état de fonctionnement.

Dans sa plainte du 01/04/2023, elle a précisé que M. [Z] s’est plaint de coupure dans la chambre le 31/03/2023 à la suite de surconsommation de sa part , qu’elle aurait rétablie celle-ci si Mme [R] lui en avait fait part, qu’elle reçoit des messages de menace depuis lors de la part de M. [Z]. Dans la main courante du 09/04/2024 , elle explique que M.[Z] l’accuse de couper l’électricité , alors qu’ « il force le courant avec des appareils obsolètes », qu’elle la remet à chaque fois, qu’il ne fait pas mettre un compteur à son nom ,alors qu’il le peut pour disposer de quittance, et ne paye plus de loyers depuis janvier 2024, ni électricité et ne justifie pas avoir assuré les lieux .

M. [Z] [I] et Mme [A] [F] n’ont pas apporté d’élément de preuve sur la durée des coupures d’électricité invoquées continue depuis avril 2023 .

Mais il résulte des éléments précités que ce dysfonctionnement existe au moins depuis plusieurs mois, avant janvier 2024, alors que le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance d’un logement décent . Cependant l’accès à l’électricité est possible pour un locataire s’il en fait la démarche auprès d’un prestataire et M. [Z] [I] et Mme [A] [F] n’ont pas apporté de preuve de refus d’accès aux lieux ou de demande à ce titre auprès d’un prestataire, depuis qu’ils disposaient de quittances de loyer.

Dans ces conditions , l’exception d’inexécution invoquée par M. [Z] [I] et Mme [A] [F] n’est pas établie pour l’ensemble des sommes réclamées .

Il convient d’évaluer le préjudice subi par M. [Z] [I] et Mme [A] [F] pour la période de janvier 2024 à mars 2025 à 60% des sommes réclamées.

M. [Z] [I] et Mme [A] [F] seront condamnés à payer à Mme [H] épouse [W] [G] la somme de 3360 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [Z] [I] et Mme [A] [F] :

Le bailleur est débiteur d’une obligation de délivrance et de jouissance paisible des preneurs à bail en application de l’article 6 de la loi du 06/07/1989.

M. [Z] [I] et Mme [A] [F] sollicitent le droit de faire installer un compteur à leur nom dans les lieux loués .

Mme [H] épouse [W] [G] ne s’y oppose pas dans le principe .

Il convient donc de dire que Mme [H] épouse [W] [G] devra donner accès à tout prestataire mandaté par M. [Z] [I] et Mme [A] [F] pour la pose d’un compteur distinct pour la chambre louée , et ce sous astreinte de 15 euros par jour , passé un délai de 8 jours après la date de rendez-vous prise par M. [Z] [I] et Mme [A] [F] pour y faire procéder , sur une période de 3 mois , M. [Z] [I] et Mme [A] [F] devant informer Mme [H] épouse [W] [G] de cette date par LRAR et lettre suivie ,au moins 15 jours avant la date prévue.

Pour le surplus , il n’est pas déterminer de manquement pour le chauffage indépendant de ce dysfonctionnement de l’installation électrique .

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [Z] [I] et Mme [A] [F] avaient réglé leurs loyers antérieurs à janvier 2024.

Il convient donc de faire droit à leur demande de délais de paiement et de les autoriser à payer la dette en 24 mensualités de 140 euros en plus du loyer et des charges courantes , selon modalités au dispositif.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Mme [H] épouse [W] [G] sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront partagés par moitié entre les parties

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE Mme [H] épouse [W] [G] irrecevable en son action en résiliation et expulsion , indemnité d’occupation

DIT qu’il n’y a pas lieu à exception d’inexécution

DIT que le loyer est de 270 euros et la provision sur charges de 230 euros par mois depuis janvier 2024

DIT que le préjudice de M. [Z] [I] et Mme [A] [F] dans la jouissance des lieux est de 50% des sommes dues

CONDAMNE solidairement M. [Z] [I] et Mme [A] [F] à payer à Mme [H] épouse [W] [G] la somme de 3360 euros au titre des loyers et charges dus au 17/03/2025, mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

DIT que Mme [H] épouse [W] [G] devra donner accès à tout prestataire mandaté par M. [Z] [I] et Mme [A] [F] pour la pose d’un compteur distinct pour la chambre louée , et ce sous astreinte de 15 euros par jour , passé un délai de 8 jours après la date de rendez-vous prise par M. [Z] [I] et Mme [A] [F] pour y faire procéder , sur une période de 3 mois , M. [Z] [I] et Mme [A] [F] devant informer Mme [H] épouse [W] [G] de cette date par LRAR et lettre suivie , au moins 15 jours avant la date prévue

Décision du 15 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C555K

AUTORISE M. [Z] [I] et Mme [A] [F] à se libérer de la dette par 24 mensualités de 140 euros payable en sus du loyer et des charges courants , le 5 de chaque mois, la dernière étant majorée des intérêts dus

DIT que le non-paiement d’une échéance ou du loyer et des charges à leur date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû, sans mise en demeure

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

ORDONNE communication de la présente décision à M^me Le Procureur de la République de [Localité 6] eu égard aux plaintes en cours

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

PARTAGE les dépens par moitié entre Mme [H] épouse [W] [G] et M. [Z] [I] et Mme [A] [F]

DEBOUTE Mme [H] épouse [W] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION