TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [N]

Madame [S] [N]

M. [P] [N]

PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09655 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DGD

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH

[Adresse 4]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [N],

[Adresse 3]

représenté par M. [P] [N] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

Madame [S] [N],

[Adresse 3]

représentée par M. [P] [N] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09655 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DGD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 28/01/2016, [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à [W] [N] et [S] [N] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 481,69 euros par mois outre des charges mensuelles provisionnelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/04/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 4436,54 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 18/09/2024 à domicile et à personne, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [W] [N] et [S] [N] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour ce même motif ; ordonner l’expulsion sans délai de [W] [N] et [S] [N] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement [W] [N] et [S] [N] au paiement d’une somme de 4453,25 euros au titre des loyers et charges, échéance de juin 2024 incluse, selon décompte arrêté au 11/07/2024 avec intérêt au taux légal à compter du 11/04/2024 ;condamner solidairement [W] [N] et [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;condamner solidairement [W] [N] et [S] [N] au paiement d’une somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 11/04/2024.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 19/09/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 21/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 20/02/2025.

[Localité 6] HABITAT OPH, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2641,34 euros, janvier 2025 inclus, et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

[W] [N] et [S] [N], régulièrement représentés par leur fils [P] [N], sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement, et subsidiairement un délai de grâce pour quitter les lieux.

Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer depuis décembre 2024 et souhaitent rester dans le logement. [W] [N] perçoit une retraite d’environs 900 euros par mois. [P] [N] les accompagne dans les démarches administratives et l’actualisation de leur déclaration trimestrielle.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le15/04/2024.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09655 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DGD

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 11/04/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail d’habitation n’ayant pas été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur avant le 29/07/2023.

Dans ces conditions, il y a lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu au contrat de bail.

[W] [N] et [S] [N] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11/06/2024 à minuit, soit à compter du 12/06/2024.

Les défendeurs sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, s’il ressort du décompte locatif et des preuves de paiement produits à l’audience par les parties qu’un versement de 450 euros a été effectué le 17/02/2025, après appel du loyer de janvier 2025 effectué le 31/01/2025, ce virement ne permet pas de payer l’intégralité du loyer avec charges de 910,16 euros. Les APL ont cessé d’être versées en janvier 2025, il appartenait aux défendeurs de régler l’intégralité du loyer, en ce compris la part normalement réglées par la CAF.

Dans ces conditions, les défendeurs ne répondent pas aux critères posés par l’article 24 V de la loi de 1989 dans sa version applicable au litige, le dernier loyer avant l’audience n’ayant pas été intégralement réglé.

Le bailleur ne donne pas son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, la demande des défendeurs sera rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [W] [N] et [S] [N] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’écarter le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les défendeurs n’étant pas entrés dans le bien par voie de fait, menaces ou manœuvres, et la mauvaise foi n’étant pas démontrée par le bailleur.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [W] [N] et [S] [N] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et des charges en sus.

[W] [N] et [S] [N] seront solidairement condamnés au paiement de celle-ci, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé que [W] [N] et [S] [N] restent devoir une somme de 2618,48 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 31/01/2025, janvier 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [W] [N] et [S] [N] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des versements intervenus après le commandement de payer.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [W] [N] et [S] [N] justifient du versements de sommes, permettant le règlement partiel de leur loyer, et ce depuis plusieurs mois. S’ils ont déjà fait l’objet de deux précédentes procédures aux fins d’expulsion, il n’est pas démontré par le bailleur que les délais de paiement n’ont pas été respectés. Les défendeurs sont dans une situation financière précaire, [S] [N] ne travaillant pas et [W] [N] disposant d’une faible retraite, ce qui peut expliquer les difficultés de paiement. Ils démontrent d’une volonté d’exécuter leurs obligations.

[Localité 6] HABITAT OPH n’apporte aucun élément sur sa situation et la néssité de disposer du logement.

Compte tenu de la situation respective des parties et après un contrôle de proportionnalité, il y a lieu d’accorder un délai supplémentaire aux défendeurs pour quitter les lieux.

S’agissant de la durée de ce délai, il convient de prendre en compte la reprise des paiements des loyers, l’âge des défendeurs et la nécessité d’assurer un relogement de manière décente.

Par conséquent, [W] [N] et [S] [N] seront autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu’au 30/04/2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée compte tenu de la nature de l’affaire.

Il convient de condamner in solidum [W] [N] et [S] [N] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner in solidum [W] [N] et [S] [N] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 11/04/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 12/06/2024, portant sur les lieux situés [Adresse 1], [Adresse 5], porte 19, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

AUTORISE [W] [N] et [S] [N] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 30/04/2026 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après cette date, [Localité 6] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de [W] [N] et [S] [N], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par [W] [N] et [S] [N], à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au loyer et charges actualisés qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE solidairement [W] [N] et [S] [N] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 2618,48 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 31/01/2025, janvier 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum [W] [N] et [S] [N] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 11/04/2024 ;

CONDAMNE in solidum [W] [N] et [S] [N] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection