TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PEREZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01895 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NKH

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5],

représenté par son syndic, le Cabinet JOURDAN (Agence de Boulogne),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître CASSEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K49

DÉFENDERESSE

S.C.I. KVK IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître PEREZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0198

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01895 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NKH

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KVK IMMOBILIER est propriétaire des lots 3 et 44 dépendants d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] et [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI KVK IMMOBILIER pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à lui payer la somme de 4 964,99 euros au titre des charges impayées arrêtées au premier trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— à lui payer la somme de 457,71 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 1 800,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il actualise sa demande au titre des charges à la somme de 8984,09 euros au 1er juillet 2024 et sa demande au titre des dommages et intérêts à la somme de 500 euros.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de la SCI KVK IMMOBILIER dans le paiement des charges.

La SCI KVK IMMOBILIER, représentée, a sollicité des délais de paiement sur 12 mois. Elle a expliqué qu’elle rencontrait des difficultés depuis l’incendie du restaurant exploité.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Selon les dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. L’article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d’un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :

— la justification de la qualité de propriétaire de la SCI KVK IMMOBILIER ;

— le relevé du compte individuel de la SCI KVK IMMOBILIER montrant un débit de 8 984,09 euros, terme de troisième trimestre 2024 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;

— les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées.

Il résulte de ces pièces que l’ensemble des sommes demandées sont justifiées.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI KVK IMMOBILIER à payer au syndicat la somme de 8 984,09 euros, troisième trimestre 2024 inclus, qui portera intérêts au taux légal comme il sera dit au dispositif.

Sur les frais imputables au copropriétaire

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le demandeur justifie de la délivrance d’une sommation de payer le 16 janvier 2023 dont il convient de tenir compte à hauteur de 162,52 euros. En revanche, doivent être exclus du solde figurant sur le décompte :

— les frais de relance avant mise en demeure qui constituent des actes élémentaires de gestion de la copropriété ;

— les frais de mise en demeure, le demandeur ne justifiant pas de l’envoi des courriers produits ;

— les frais relatifs à la deuxième sommation de payer, le demandeur ne justifiant pas de sa nécessité.

Par conséquent, la SCI KVK IMMOBILIER sera condamnée à payer au syndicat la somme de 162,52 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, la SCI KVK IMMOBILIER soutient que ses difficultés financières résultent de l’incendie du restaurant exploité. Cependant, elle ne justifie pas de ses ressources. Le décompte produit démontre qu’elle n’effectue plus de règlement sur les charges courantes depuis le 8 novembre 2023, soit il y a plus d’un an. Elle ne démontre ainsi pas être en capacité de régler, outre les charges courantes, une quelconque somme complémentaire.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI KVK IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens. La loi n’exigeant pas la délivrance d’une sommation ou d’un commandement de payer comme préalable à la présente action, leurs coûts ne sont pas inclus dans les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI KVK IMMOBILIER sera condamnée à verser au syndicat la somme de 600 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI KVK IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] la somme de 8 984,09 euros arrêtée au troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 4964,99 euros ;

CONDAMNE la SCI KVK IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] la somme de 162,52 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI KVK IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI KVK IMMOBILIER aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 3 juin 2025.

LA GREFFIERE LA JUGE