Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 19 mai 2025, n° 22/15337

TJ Paris 19 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Nécessité d'un accord unanime des indivisaires
La cour a estimé que les deux indivisaires s'accordent pour vendre le bien et collaborent à la réalisation de cette vente, rendant inutile l'autorisation de vendre seul.
Rejeté
Détention des clés par Madame [D] [H]
La cour a constaté qu'il n'était pas prouvé que les clés étaient détenues par la défenderesse et que cela ne bloquait pas la vente en cours.
Rejeté
Lien de causalité entre l'opposition à la vente et le préjudice
La cour a jugé qu'il n'y avait pas de lien de causalité direct entre l'opposition à la vente et le préjudice allégué, et que le défaut de paiement des charges n'était pas imputable à la défenderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 19 mai 2025, n° 22/15337
Numéro(s) :	22/15337
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Leonardo BRIJALDOIsabelle MARAND

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/15337 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYHZU

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [K] [H]

C/O [15]

[Adresse 9]

[Localité 12]

L'[21] ([19]),

[Adresse 4]

[Localité 11]

agissant en qualité de curateur de Monsieur [X] [K] [H], désignée à cette fonction suivant jugement du Juge des Tutelles du Tribunal d’Instance d’Evry du 7 avril 2011.

représentés par M^e Nicolas RAYER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0955 et par Maître Isabelle MARAND, Avocate au Barreau de l’Essonne, avocate plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Leonardo BRIJALDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0179

Décision du 19 Mai 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/15337 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHZU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire,

assistée de Madame Astrid [X], Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 mai 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe.

Contradictoire et en premier ressort

Faits, procédure et prétentions des parties

Mme [M] [H] née [L] est décédée le [Date décès 2] 2018, laissant pour lui succéder :

son conjoint survivant, M. [O] [H], son fils, M. [X] [K] [H].

M. [O] [H], demeurant à [Localité 17], est décédé le [Date décès 3] 2018, laissant pour lui succéder :

M. [X] [K] [H], son fils, issu de son union avec son épouse prédécédée, et placé sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du Tribunal d’Instance d’Evry, du 7 avril 2011, l’UDAF de l’Essonne ayant été désigné comme son curateur,Mme [D] [H], sa fille issue d’une autre union.

Aux termes de la déclaration de succession, l’actif de la succession de M. [O] [H] se compose notamment de la moitié indivise d’un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 17], ayant appartenu aux défunts ainsi que de comptes bancaires et d’actifs financiers à hauteur de 35 369 euros.

L’autre moitié indivise de l’appartement précité est détenue par M. [X] [K] [H], de sorte qu’il est propriétaire indivis à hauteur de ¾ de l’appartement, et Mme [D] [H] à hauteur d’un quart.

Aux termes de la déclaration de succession, la succession est également redevable de différentes dettes pour un montant de 28 203,90 euros.

L’Etude [V], Notaires à [Localité 14], a été chargée de liquider la succession de M. et de Mme [H] et a interrogé, au mois d’août 2021, les parties sur leur volonté de vendre l’appartement indivis pour régler les dettes existantes.

M. [F] [H] a fait part de son souhait de vendre l’appartement situé [Adresse 13], volonté réitérée par écrit le 2 février 2022.

Le syndicat des copropriétaires ayant mis en demeure M. [F] [H] et l'[20] de lui régler la somme de 25 691,03 euros et constatant l’absence de réponse de Madame [H] à ses sollicitations, M. [F] [H] et l'[20], son curateur, ont fait assigner par exploit en date du 22 novembre 2022, Madame [H] devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond aux fins essentielles d’obtenir l’autorisation de vendre seul l’appartement indivis sur le fondement des dispositions de l’article 815-6 du code civil.

Après plusieurs renvois, la présente procédure a été plaidée à l’audience du 10 mars 2025, lors de laquelle la demande de renvoi formée par Mme [D] [H] a été rejetée.

Se référant aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions notifiées par le 27 février 2025 et auxquelles il est expressément référé, Monsieur [F] [H], assisté de son curateur, l'[20], invoquant les dispositions de l’article 815-6 du code civil, demande au Président du tribunal de :

« Vu les articles 481-1 du CPC et 1380 du CPC,

Vu l’article 815-6 du Code Civil

Fixer, en cas de carence d’offres à ce prix net vendeur dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, le prix minimum de vente auquel il pourra vendre le bien à la somme de 500.000 € net vendeur,

Débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Ordonner la remise par Madame [H] à l’Udaf de l’Essonne, en qualité de curateur de Monsieur [H], du trousseau de clés du bien immobilier susvisé, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,

Autoriser Monsieur [F] [H], assisté de l’UDAF de l’Essonne à faire seul les diagnostics préalables et toute démarche nécessaires à la vente du bien,

Ordonner la désignation de Maître [S] [B], Notaire à [Localité 18], pour dresser l’acte de vente,

Autoriser le Notaire précité à répartir entre les parties, le solde du prix de vente, selon les droits de chacun, après paiement des dettes indivises,

Condamner Madame [H] à verser à Monsieur [H] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice financier subi,

Condamner Madame [H] au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Madame [H] aux entiers dépens.

Se référant aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions notifiées le13 février 2025, Madame [D] [H] demande au Président du tribunal de :

DEBOUTER la partie adverse de ses demandes fins et conclusions

En conséquence,

A titre principal :

RENVOYER l’affaire pour permettre soit la formalisation de la vente en cours de discussion,

soit, si elle n’aboutit pas, l’identification d’un acquéreur aux conditions acceptées par l’UDAF le 12 décembre 2024 : 600.000 Euros net vendeur et 3,5% de commission d’agence. Un prix plancher pouvant être fixé à 550.000 Euros net vendeur en l’absence d’offres plus élevées passé un délai raisonnable.

JUGER le cas échéant que ces conditions ne devront pas faire l’objet de ratification ultérieure par les commissions de l’UDAF ;

A titre subsidiaire :

AUTORISER Madame [D] [H] a vendre seule le bien indivis sis [Adresse 8]), cadastré section AW n°[Cadastre 10], lots 64 et 65, sans l’autorisation de l’UDAF représentant Monsieur [F] [H], au prix net vendeur minimum de 550.000 Euros net vendeur, une commercialisation au prix de 600.000 Euros net vendeur pouvant être maintenue pendant un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, ce prix pouvant être baissé après ce délai à deux reprises par tranches de 25.000 Euros net vendeur à deux mois d’intervalle

ORDONNER la désignation de Maitre [S] [B], Notaire à [Localité 18], pour dresser l’acte de vente,

AUTORISER le Notaire précité à répartir entre les parties, le solde du prix de vente, selon les droits de chacun, après paiement des dettes indivises,

CONDAMNER Monsieur [F] [H] au paiement de la somme de 3.000 Euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que la demande de renvoi formée par Mme [D] [H] a été rejetée lors de l’audience du 10 mars 2025.

Sur la demande principale d’autorisation à vendre seul le bien indivis

En application de l’article 815-3 du code civil, un accord unanime des indivisaires est nécessaire pour vendre un bien immobilier indivis.

Selon l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, et il entre à ce titre dans ses pouvoirs d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien immobilier, par dérogation au principe de l’unanimité nécessaire des indivisaires pour faire des actes de disposition sur les biens indivis.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le règlement de la succession de M. [O] [H] nécessite la vente de son principal actif, à savoir un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 17], et que dès le milieu de l’année 2021, le notaire en charge du règlement de ladite succession a interrogé les indivisaires sur leur volonté de vendre ce bien immobilier afin de permettre la liquidation de la succession et l’apurement des dettes indivises.

Il est également établi et n’est au demeurant pas contesté que les indivisaires ne sont pas en mesure de s’acquitter de l’ensemble du passif de l’indivision successorale qui n’a pas pu être réglé par le notaire instrumentaire et, notamment, qu’ils ne sont pas en mesure de faire face aux charges de copropriétés de l’appartement indivis. A cet égard, ils ont été condamnés par le tribunal judiciaire de Paris, par décision du 23 janvier 2025 à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], notamment la somme de 23 933,77 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort, en outre, des courriels, de l’expertise immobilière établie le [Date décès 2] 2024 et des photographies versés aux débats que l’appartement indivis est en mauvais état et qu’il se dégrade.

Dans ces conditions, il ne fait aucun doute qu’il est de l’intérêt commun de vendre rapidement l’appartement indivis.

S’il résulte des nombreux courriels versés aux débats que l’absence de réactivité, voire l’opposition à la vente de Mme [H] a, pendant près de trois ans, été une source de blocage de la mise en vente de l’appartement indivis et a ainsi pu préjudicier à l’intérêt commun, exposant les indivisaires à des poursuites et des risques de recouvrement forcé, il apparait que la défenderesse est à présent favorable à la vente de l’appartement et n’y fait plus obstacle.

A cet égard, il y a lieu de relever qu’une première offre d’acquisition a été acceptée par les parties au cours de l’année 2024, laquelle n’a finalement pas abouti, l’acquéreur s’étant désisté avant la régularisation de la vente au mois de novembre 2024.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que depuis cette date, les parties ont confirmé leur volonté de vendre l’appartement indivis et qu’une nouvelle offre d’acquisition leur a été soumise le 10 février 2025, offre qu’ils ont tous deux acceptée le 13 février 2025, les négociations étant en cours.

Dans ces conditions, alors que les deux indivisaires s’accordent pour vendre le bien indivis et qu’ils collaborent à présent activement à la réalisation de cette vente, il n’y a pas lieu d’autoriser l’un des indivisaires à vendre seul le bien indivis litigieux.

En conséquence, M. [F] [H] sera débouté de sa demande tendant à l’autoriser à vendre seul l’appartement indivis et Mme [D] [H] sera également déboutée de sa demande d’être autorisée à vendre seule ledit bien.

Les parties seront dès lors déboutés de l’ensemble de leurs demandes subséquentes à la demande d’autorisation à vendre seul.

Mme [D] [H] sera en outre déboutée de sa demande tendant à juger que les conditions de vente amiable ne devront pas faire l’objet de ratification ultérieure par les commissions de l’UDAF, cette demande n’étant ni fondée, ni motivée en droit ou même en fait dans le corps de ses écritures.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si M. [F] [H] fait valoir que l’opposition de sa sœur à la vente du bien indivis lui a causé un préjudice financier, ayant été condamné à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires dans l’instance en paiement des arriérés de charges de l’appartement indivis, il ne résulte pas des éléments de la procédure que le défaut de paiement des charges de copropriété de l’appartement indivis soit imputable à Mme [H], de même que le désistement de l’acquéreur au mois de novembre 2024.

Il n’est en outre pas démontré un lien de causalité direct et certain entre l’opposition initiale à la vente de la défenderesse et le préjudice matériel allégué par le demandeur, aucun élément ne permettant d’affirmer que la vente serait intervenue immédiatement si elle y avait consenti et qu’aurait pu être ainsi évitées les poursuites du syndicat des copropriétaires.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur la remise des clefs

Les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir que le jeu de clefs dont il est demandé qu’il soit remis à l’UDAF serait détenu par Mme [H], laquelle indique qu’il serait entre les mains de l’agence immobilière [16]. Il y a lieu de relever en outre que cet élément ne semble pas être source d’un quelconque blocage, une offre d’acquisition étant en cours de négociation.

M. [F] [H], assisté de son curateur l’UDAF de l’Essonne, sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [H], assisté de son curateur l’UDAF, qui succombe à la présente instance, sera condamné aux dépens.

L’équité et la nature familiale du litige commandent de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire en premier ressort

Rejette les demandes de M. [F] [H] , assisté de son curateur, l'[20], tendant à :

Autoriser Monsieur [F] [H], assisté de l'[20] sont curateur, à vendre seul le bien indivis sis [Adresse 8]), cadastré section AW n°[Cadastre 10], lots 64 et 65, sans l’autorisation de Madame [D] [H], au prix net vendeur minimum de 530.000 € ;Fixer, en cas de carence d’offres à ce prix net vendeur dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, le prix minimum de vente auquel il pourra vendre le bien à la somme de 500.000 € net vendeur ;Ordonner la remise par Madame [H] à l’Udaf de l’Essonne, en qualité de curateur de Monsieur [H], du trousseau de clés du bien immobilier susvisé, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;Autoriser Monsieur [F] [H], assisté de l'[20] à faire seul les diagnostics préalables et toute démarches nécessaires à la vente du bien ;Ordonner la désignation de Maître [S] [B], Notaire à [Localité 18], pour dresser l’acte de vente ;Autoriser le Notaire précité à répartir entre les parties, le solde du prix de vente, selon les droits de chacun, après paiement des dettes indivises ;Condamner Madame [H] à verser à Monsieur [H] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice financier subi ;

Rejette les demandes de Mme [D] [H] tendant à :

JUGER que les conditions de vente de l’appartement indivis ne devront pas faire l’objet de ratification ultérieure par les commissions de l’UDAF ;AUTORISER Madame [D] [H] a vendre seule le bien indivis sis [Adresse 8]), cadastré section AW n°[Cadastre 10], lots 64 et 65, sans l’autorisation de l’UDAF représentant Monsieur [F] [H], au prix net vendeur minimum de 550.000 Euros net vendeur, une commercialisation au prix de 600.000 Euros net vendeur pouvant être maintenue pendant un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, ce prix pouvant être baissé après ce délai à deux reprises par tranches de 25.000 Euros net vendeur à deux mois d’intervalleORDONNER la désignation de Maitre [S] [B], Notaire à [Localité 18], pour dresser l’acte de vente,AUTORISER le Notaire précité à répartir entre les parties, le solde du prix de vente, selon les droits de chacun, après paiement des dettes indivises,

Rejette l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [H], assisté de son curateur, l'[20], aux dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 17], le 19 mai 2025

La minute étant signée par :

La Greffière La Présidente