TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1116

N° RG 24/02652 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCBP

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST

Agence de [Localité 8] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [O] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 02 mai 2019, la Société 3F GRAND EST SAHLM a loué à madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] – logement n°A068L-1451, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 395 euros hors charges outre 240,33 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2022, la Société 3F GRAND EST SAHLM a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2378,16 au titre des loyers et charges échus au mois 30 septembre 2022 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 octobre 2022.

Les impayés de loyer ont été signalés le 29 février 2024 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2024, la Société 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 18 décembre 2022,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner conjointement et solidairement les locataire à payer la somme de 3646,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 02 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2378,16, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner conjointement et solidairement les locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 24 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

A cette audience, la Société 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4164,32 euros, au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 23 décembre 2024.

Cité par acte délivré à l’étude, madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 octobre 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 octobre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 13 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 octobre 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 décembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Société 3F GRAND EST SAHLM verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 décembre 2024, la dette locative de madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] s’élève à la somme de 4164,32 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 23 décembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 octobre 2022 pour la somme de 2378,16 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société 3F GRAND EST SAHLM et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] seront condamnés à verser au demandeur la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2019 entre la Société 3F GRAND EST SAHLM, d’une part, et madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] – logement n°A068L-1451 sont réunies à la date du 18 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T]de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société 3F GRAND EST SAHLM pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement et solidairement madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] à verser à la Société 3F GRAND EST SAHLM la somme de 4164,32 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 23 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022 sur la somme de 2378,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE conjointement et solidairement madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] à verser à la Société 3F GRAND EST SAHLM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 24 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la Société 3F GRAND EST SAHLM du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE conjointement et solidairement madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] à verser à la Société 3F GRAND EST SAHLM une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement et solidairement madame [H] [P] et monsieur [D] [O] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,