TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître CAJGFINGER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00419 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y2B

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [K],

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître LACOME D’ASTALENX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0922

DÉFENDERESSE

Madame [T] [E],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître CAJGFINGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E390

( aide juridictionnelle totale n°2025-001752 du 27/01/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00419 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y2B

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2000, Mme [V] [K] a donné à bail à Mme [T] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 4], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, Mme [V] [K] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, Mme [V] [K] a fait assigner Mme [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— déclarer valide et régulier le congé délivré le 3 octobre 2023 avec prise d’effet au 31 juillet 2024,

— constater que Mme [T] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2024,

— condamner Mme [T] [E] à laisser libre le logement,

— à défaut, ordonner son expulsion au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [T] [E] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [T] [E] à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant le congé, la convocation à l’état des lieux de sortie, et la sommation de quitter les lieux.

Appelée à l’audience du 7 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 23 mai 2025, Mme [V] [K], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et que Mme [T] [E] soit déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué que le congé n’était pas contesté par Mme [T] [E] qui refusait malgré tout de quitter les lieux. Elle a précisé être dans l’obligation de vendre son bien compte tenu de son état de santé, pour acheter un logement à proximité de sa fille. Elle s’est ainsi opposée à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, soulignant avoir délivré le congé en amont des délais légaux.

Mme [T] [E], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité un délai de douze mois pour quitter les lieux et de débouter Mme [V] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle a fait part de son âge, de son état de santé et de ses ressources. Elle a évoqué ses difficultés pour trouver un nouveau logement et a indiqué être en attente d’une place au sein d’une résidence gérée par le Centre d’Action Sociale de la Ville de [Localité 3].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail daté du 1er août 2000, celui-ci a pris effet le jour même pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er août 2003, le 1er août 2006, le 1er août 2009, le 1er août 2012, le 1er août 2015, le 1er août 2018 et le 1er août 2021 pour venir à échéance le 31 juillet 2024 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice à étude le 3 octobre 2023, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l’offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, le congé délivré le 3 octobre 2023 comprend une offre de vente du lot n°31 représentant les 27/1019èmes des parties communes générales de l’immeuble et les 27/300èmes des parties spéciales du bâtiment C, consistant en un appartement de 28m2 se composant d’une cuisine américaine équipée, d’une salle de bain, d’un WC, d’un séjour avec mezzanine équipée d’une échelle de meunier.

L’offre de vente a été faite à hauteur de 290000 euros net vendeur.

Le congé, non contesté, est ainsi régulier sur la forme et sur le fond et le bail s’est donc trouvé résilié le 31 juillet 2024 à minuit.

Mme [T] [E] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er août 2024 et il convient de lui ordonner de quitter les lieux, et à défaut d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Mme [T] [E] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 31 juillet 2024 à minuit et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [K] ou à son mandataire.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [T] [E] justifie être âgée de soixante-dix ans. Elle perçoit entre 992 et 1014 euros de pension de retraite par mois et bénéficie d’une allocation logement de 340 euros. Elle n’est pas imposable. Elle verse aux débats un certificat médical en date du 30 mai 2024 de son médecin traitant attestant de ses difficultés à monter des escaliers et a fortiori une échelle. S’agissant de ses recherches de logement, elle justifie d’une demande de logement social en Ile-de-France en date du 6 avril 2023 et avoir constitué un dossier en vue d’un accueil dans une résidence gérée par le Centre d’Action sociale de la ville de [Localité 3] en novembre 2023. Enfin, elle justifie d’un recours auprès de la commission de médiation Droit au logement opposable, rejeté en l’absence de jugement d’expulsion justifiant l’urgence de sa situation.

Mme [V] [K] justifie être âgée de soixante-treize ans. Elle verse aux débats un certificat médical du Docteur [B] [N] en date du 14 avril 2025 certifiant que son état de santé nécessite qu’elle puisse se rapprocher du domicile de sa fille. Mme [V] [K] communique également une attestation de sa fille unique Mme [I] [P], indiquant s’occuper de son fils en bas âge, de sa grand-mère mais également de sa mère et souhaiter que cette dernière vive à proximité de son domicile.

Il ressort de ces éléments que si les difficultés de relogement de Mme [T] [E] sont prises en considération, Mme [V] [K] justifie d’un état de santé nécessitant un rapprochement de sa famille, possible après la vente de son appartement. Il serait inéquitable que Mme [V] [K] ne puisse pas disposer de son appartement dans les meilleurs délais au regard de son âge et de sa situation personnelle. En outre, Mme [T] [E] a de fait bénéficié d’un délai d’un an depuis la résiliation du bail pour trouver un autre appartement. Il ressort par ailleurs de la pièce médicale qu’elle verse aux débats que l’appartement qu’elle occupe actuellement n’est pas adapté à son état de santé. Enfin, un dossier DALO pourra être réenvisagé avec la présente décision.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [T] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant la sommation de quitter les lieux et l’assignation, rien ne justifiant qu’elle ait à sa charge les frais du congé et de la convocation à l’état des lieux.

Mme [T] [E] est non imposable et bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Mme [V] [K] ne justifie pas de ses ressources. Au regard de ces éléments, il apparaît équitable que la condamnation de Mme [T] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile soit limitée à la somme de 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [T] [E] par Mme [V] [K] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 1er août 2000 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 4], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 juillet 2024 à minuit,

ORDONNE à Mme [T] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1], à [Localité 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [T] [E] à verser à Mme [V] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à Mme [V] [K] ou à son mandataire,

DEBOUTE Mme [T] [E] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à Mme [V] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens de l’instance, qui comprendront la sommation de quitter les lieux et l’assignation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

La Greffière La Juge