TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUERRIER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01882

N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZR

N° MINUTE :

Assignation du :

02 février 2024

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet EGIM, administrateur de biens, S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Etat de la République de Guinée Equatoriale

Ambassade de la République de Guinée Equatoriale

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01882 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZR

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Etat de la République de Guinée équatoriale est propriétaire des lots n°36-37-41 et 43 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 janvier 2024, adressée à l’ambassade parisienne de l’Etat de la République de Guinée équatoriale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a mis en demeure l’état de la République de Guinée équatoriale de régler la somme de 67.383,99 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné l’Etat de la République de Guinée équatoriale devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 02 février 2024, sollicitant sa condamnation, avec exécution provisoire, en paiement des sommes de :

—  63.394,18 euros de charges de copropriété, avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’acte introductif d’instance et capitalisation ;

—  3.000 euros de dommages intérêts ;

—  2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’Etat de la République de Guinée équatoriale, cité selon les formes prévues en matière de signification d’acte à l’étranger, n’a pas comparu.

A l’audience du 30 janvier 2025, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 puis mise en délibéré au 26 juin suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01882 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZR

Il convient de préciser que si, aux termes de l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite la paiement d’une somme globale de 63.394,18 euros au titre d’arriérés de charges et de frais, l’origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de l’Etat de la République de Guinée équatoriale des lots n°36-37-41 et 43,

* un décompte individuel de charges partant du 1er janvier 2020 et arrêté au 1er janvier 2024, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 55.824,18 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à l’Etat de la République de Guinée équatoriale entre le 16 décembre 2019 et le 08 décembre 2023,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2018 à 2022, et votant des budgets prévisionnels des années 2019 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande de 55.824,18 euros.

L’Etat de la République de Guinée équatoriale sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 02 février 2024 date de délivrance de l’acte introductif d’instance.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 7.570 euros.

Or il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de relance », ni des frais de mise en demeure, tous antérieurs à la période couverte par le contrat de syndic produit aux débats (période couverte du 21 mai 2021 au 30 avril 2022), ni enfin des frais libellés « assignation», datés du 17 septembre 2021 ou « d’inscription hypothèque », datés de novembre 2022.

En outre, s’agissant des nombreux frais de « contentieux » et de « suivi contentieux »,ou des frais de « transmission/recherche doc », « suivi dossier », « frais dossier plaidoirie » outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sera totalement rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

L’Etat de la République de Guinée équatoriale succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

CONDAMNE l’Etat de la République de Guinée équatoriale à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 55.824,18 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 02 février 2024 ;

DIT que les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice, soit le 02 février 2024, produiront eux-mêmes des intérêts à compter du 02 février 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] ;

CONDAMNE l’Etat de la République de Guinée équatoriale aux dépens ;

CONDAMNE l’Etat de la République de Guinée équatoriale à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 juin 2025

La greffière La présidente