TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/02599

N° Portalis 352J-W-B7G-CYWHL

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [S] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Stéphanie DUJARDIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, Toque PC 13

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [R]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Ludivine HEGLY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2470

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 03 Avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/02599 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYWHL

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Camille CHAUMONT, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 08 avril 2025 par mise à disposition au greffe ; avancé au 03 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

*********

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 4 février 2022, [U] [N] et [S] [P] ont consenti au bénéfice de [X] [R] une promesse unilatérale de vente portant sur leur appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un prix de 473.000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 4 mai 2022.

Une indemnité d’immobilisation de 47.300 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 23.650 euros, devait être versée par le bénéficiaire entre les mains de Maître [V] [J], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

Par avenant à la promesse de vente en date du 8 février 2022, les parties ont convenu de diminuer le montant du séquestre à la somme de 10.000 euros, les autres conditions restant inchangées.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’une ou plusieurs offres prêt bancaire aux caractéristiques suivantes :

— un prêt relai par tout organisme financier, d’un montant maximum de 415.000 euros, d’une durée maximum de remboursement de deux ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 1,36 % l’an hors assurances,

— un prêt ordinaire, d’un montant maximum de 104.000 euros, d’une durée de remboursement de vingt ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 1,36 % l’an hors assurances,

Il était aussi indiqué que, pour pouvoir se prévaloir de la condition suspensive, le bénéficiaire devait justifier « de deux refus de prêts de deux établissements différents. »

Il était précisé que ce ou ces prêts devaient être garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissent financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se rendrait acquéreur.

La réalisation de la condition suspensive était d’abord fixée au 5 avril 2022.

Par un nouvel avenant signé par les parties les 5 avril et 5 mai 2022, les parties ont convenu de prolonger la condition suspensive liée au prêt jusqu’au 15 avril 2022.

Le 21 juillet 2022, [U] [N] et [S] [P] ont, via leur conseil, mis en demeure [X] [R] de :

— dans un délai de 8 jours à compter de la réception du courrier, justifier du dépôt de demandes de prêt répondant aux caractéristiques financières et aux délais définis dans la promesse de vente ;

— passé ce délai et faute de démontrer l’accomplissement des démarches sus-évoquées, la condition suspensive étant réputée défaillie de son fait, de leur régler la somme de 47.300 euros.

Par exploit d’huissier en date du 15 février 2023, [U] [N] et [S] [P] ont fait assigner [X] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à leur payer l’indemnité d’immobilisation

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 février 2024, [U] [N] et [S] [P] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103 et s., 1124, 1231-1 à 1231-7, 1304-4, 1956 du Code civil,

Vu la promesse de vente en date du 4 février 2022 et ses avenants,

Vu la jurisprudence,

REJETER les conclusions, demandes et fins de Monsieur [R] ;

CONDAMNER Monsieur [R] à verser à Monsieur [N] et Madame [P] la somme de 37.300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contenue dans la promesse de vente, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2022 (soit 8 jours après l’expiration de la promesse de vente) ;

ORDONNER la restitution du dépôt de garante d’un montant de 10.000 euros conservé entre les mains de Maître [V] [J], Notaire au sein de l’étude [Z] ET ASSOCIÉS, au profit de Monsieur [N] et Madame [P] et en tant que besoin condamner Monsieur [R] à cette restitution ;

CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Monsieur [N] et Madame [P], la somme de 3.720 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, [X] [R] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1124, 1231-1 à 1231-7, 1304-4, 1956 du Code Civil,Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu la promesse de vente en date du 4 février 2022 et ses avenants,

Vu la jurisprudence,

DECLARER Monsieur [R] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [P] à régler à Monsieur [R] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ECARTER l’exécution provisoire de droit. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

Le délibéré a été anticipé au 3 avril 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Au soutien de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, [U] [N] et [S] [P] font pour l’essentiel valoir que :

— ce n’est que le 11 juillet 2022 que [X] [R] a transmis un refus de prêt émanant du CRÉDIT AGRICOLE ILE DE FRANCE, et ce courrier daté du 31 mai 2022 mentionne une demande de prêt non conforme,

— il ne justifie pas avoir été, comme la promesse unilatérale de vente l’exige, destinataire de deux refus de prêt de deux établissements différents,

Décision du 03 Avril 2025

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— la condition suspensive est donc défaillie, et ils sont bien fondés à obtenir la totalité l’indemnité d’immobilisation.

En réponse aux moyens soulevés par [X] [R], ils soutiennent que :

— les courriers de de la société CBP en date des 17, 21 juin et 4 juillet 2022, la simulation de prêt en date du 22 mars 2022 et es échanges entre [X] [R] et le CREDIT AGRICOLE ne démontrent pas le dépôt de demandes de prêts conformes,

— les courriers de la Société CBP, en sa qualité d’assureur, font état d’une demande d’adhésion signée le 18 avril 2022, soit trois jours après le terme de la condition suspensive, reporté au 15 avril 2022 par avenant

— la simulation de prêt et le refus de prêt émis par le Crédit agricole le 31 mai 2022 (Pièce n° 6) font état de caractéristiques non conformes à celles prévues dans la promesse de vente, puisque faisant été de trois modes de financement au lieu des deux prévus dans la promesse,

— si [X] [R] allègue que cet écart n’est pas la cause de refus du prêt, la raison n’est pas mentionnée dans le courrier du 31 mai 2022, et il s’agit d’un manquement de [X] [R] à ses obligations contractuelles,

— les deux prêts hypothécaires sont prévus pour un montant plus important, et le prêt relai est remboursable sur deux ans au lieu des un an prévu à la promesse,

— le courriel de [X] [R] sollicitant d’apporter des modifications au courrier de refus de prêt prouve qu’il n’est pas de bonne foi,

— l’état de santé de [X] [R] et la garantie d’assurance associée à sa demande de prêt n’étaient pas une condition suspensive mentionnée à la promesse unilatérale de vente, et il a indiqué dans cet acte qu’il n’existait pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité, ceci alors qu’il savait souffrir d’une malformation cardiaque congénitale,

— ils prouvent subir un préjudice du fait de la non réalisation de la vente

[X] [R] s’oppose à la demande de [U] [N] et [S] [P] concernant l’indemnité d’immobilisation, et fait valoir pour l’essentiel que :

— il a effectué toutes les démarches nécessaires en vue d’obtenir un prêt financier auprès d’un établissement bancaire

— il a déposé l’entier dossier de sa demande de prêt le 19 mars 2022, et a le même jour, rempli la demande relative à l’assurance dudit prêt ,

— c’est uniquement à la suite de la demande d’actes médicaux supplémentaires et de précisions supplémentaires que des demandes d’adhésions à d’autres organismes ont été préparées et adressées

— son dossier a toutefois été refusé le 4 juillet 2022, ce dont il a immédiatement informé les promettants, d’abord de façon informelle,- si le montant total du prêt était supérieur à celui précisé dans la promesse, le taux d’intérêt était plus bas,

— l’écart entre le montant sollicité et le montant prévu contractuellement est faible, et n’est dû qu’aux frais accessoires aux crédits envisagés, le taux étant plus favorable que celui contractuellement prévu,

— il a uniquement demandé des explications à son établissement bancaire, de sorte que le refus de prêt n’est pas douteux,

— le refus n’est en réalité pas celui de l’établissement bancaire, mais de l’assurance,

— il n’avait aucune raison de s’inquiéter en raison de son état de santé, dès lors qu’il était déjà propriétaire et avec à ce titre une assurance crédit, qu’il avait pu obtenir sans difficulté

— le bien a finalement été vendu très rapidement par les promettants.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente est consentie sous la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres prêt bancaire aux caractéristiques suivantes :

— un prêt relai par tout organisme financier, d’un montant maximum de 415.000 euros, d’une durée maximum de remboursement de deux ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 1,36 % l’an hors assurances,

— un prêt ordinaire, d’un montant maximum de 104.000 euros, d’une durée de remboursement de vingt ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 1,36 % l’an hors assurances,

— ce ou ces prêts devaient être garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissent financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se rendrait acquéreur.

Il était aussi indiqué que :

«  Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique con?rmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROME’I« I’ANT à son domicile élu, de deux refus de préts de deux établissements différents. »

Quant au sort de l’indemnité d’immobilisation, la promesse dispose

que :

«  3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR.

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l''objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT méme si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation. "

D’abord, il doit être précisé que même à la supposer avérée, l’argumentation de [U] [N] et [S] [P] selon laquelle ils n’ont pas été informés par [X] [R] du refus de la demande de prêt selon les délais prévus à la promesse ne peut de toutes façons prospérer au regard de l’article L 313-41 du code de la consommation.

Les dispositions de ce texte d’ordre public, édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, ne peuvent être affectées par la stipulation d’obligations contractuelles de nature à accroître les exigences de ce texte et notamment par des stipulations tendant à enfermer le dépôt de demandes de prêt dans un délai ou à mettre à la charge du bénéficiaire une obligation d’information quant à l’obtention ou la non obtention du prêt.

Il est en outre constant que l’indemnité d’immobilisation n’ayant pas le caractère d’une clause pénale, il n’est pas nécessaire pour les promettants de démontrer l’existence d’un préjudice, l’indemnité d’immobilisation venant réparer de manière forfaitaire l’immobilisation du bien le temps de l’option laissée au bénéficiaire.

Se pose donc uniquement la question de savoir si [X] [R] justifie de deux demandes de prêt auprès de deux établissements différents conformes aux stipulations contractuelles, ou démontre qu’un prêt conforme aux stipulations du contrat lui aurait de toutes façons été refusé pour des motifs indépendants de sa volonté.

Or, il est constant que [X] [R] n’a pas déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. En effet, celui-ci a sollicité un montant plus important. Si l’écart avec le montant maximal prévu à la promesse unilatérale de vente reste limité, il a ce faisant manqué au respect de ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, il est constant que [X] [R] n’a déposé qu’une demande de prêt, alors que la promesse unilatérale de vente exigeait deux refus de prêts de deux établissements différents. [X] [R] fait valoir que son prêt avait été accepté par l’établissement bancaire mais refusé par l’assureur, et cela est d’ailleurs corroboré par le courriel de la banque du 20 juillet 2022 lequel indique « Vous retrouverez en pièce jointe la simulation que je vous avais édité le 22 mars pour lequel notre siège avait donné son accord sous réserve de satisfaire aux conditions d’assurance ». S’il démontre ce faisant qu’un prêt conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente aurait de toutes façons été refusé par cet établissement bancaire et cet assureur, cela ne signifie pas pour autant que cette demande était vouée à l’échec auprès d’un autre établissement bancaire et d’un autre assureur, et que donc la condition suspensive a nécessairement défailli pour des raisons indépendantes de sa volonté. A cet égard, il est observé qu’il résulte de ses propres dires que, malgré son état de santé, il avait pu obtenir un prêt bancaire avec assurance à l’occasion d’une précédente acquisition immobilière. Le fait de n’avoir pas déposé une autre demande de prêt est donc une autre violation des conditions de la promesse unilatérale de vente.

Il s’ensuit qu’à défaut pour [X] [R] de démontrer qu’il a respecté les stipulations de la promesse unilatérale de vente et que la condition suspensive d’obtention de prêt a nécessairement défailli pour des raisons indépendantes de sa volonté, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente et sans qu’il ne soit nécessaire de constater sa caducité, la défaillance d’une condition suspensive n’étant pas une cause de caducité du contrat, l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 37.200 euros sera versée aux promettants et leur restera acquise à titre d’indemnité.

Il n’y a pas lieu de prévoir que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2022, la promesse unilatérale de vente précisant « La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts », mais uniquement à compter du 28 juillet 2022, la mise en demeure du 21 juillet 2022 sollicitant le paiement de l’indemnité d’immobilisation sous 8 jours.

A défaut d’indiquer contre qui est dirigée la demande de [U] [N] et [S] [P] de restitution du dépôt de garantie, étant précisé qu’aucune condamnation ne peut conformément à l’article 14 du code de procédure civile être prononcée contre le notaire séquestre qui n’est pas dans la cause, il y a uniquement lieu de dire que [X] [R] pourra partiellement se libérer de cette obligation par la libération du dépôt de garantie entre les mains de [U] [N] et [S] [P], et que le notaire séquestre sera autorisé à libérer cette somme entre les mains de [U] [N] et [S] [P].

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [X] [R], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, qui sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne [X] [R] à payer à [U] [N] et [S] [P] pris ensemble, la somme de 37.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 4 février sur le bien situé [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 ;

Autorise [X] [R] à se libérer partiellement de leur obligation par la libération de la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [V] [J], notaire au sein de la société d’exercice libéral " [Z] ASSOCIES ", et Autorise Maître [V] [J] à libérer cette somme entre les mains de [U] [N] et [S] [P] ;

Condamne [X] [R] aux dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Avril 2025

La Greffière Le Président