TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [F] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62MB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet REFLET IMMOBILIER, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C62MB

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [B] est propriétaire des lots n°8 et 21 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet REFLET IMMOBILIER a fait assigner M. [F] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3 642,60 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 3 345,77 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, et avec capitalisation des intérêts,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,- la capitalisation des intérêts

— sa condamnation à lui verser 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

À l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique, pour information, qu’aux termex du dernier décompte, M. [F] [B] était redevable de la somme de 4 721,74 euros, 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [F] [B], bien que régulièrement assigné en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [F] [B] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°8 et 21,le relevé de compte propriétaire arrêté au 8 octobre 2024 portant sur la période allant du 31 décembre 20022 au 1er octobre 2024,un relevé de compte actualisé arrêté au 08 avril 2025 portant sur la période allant du 31 décembre 2022 au 1er avril 2025,les appels de fonds et travaux afférents portant sur la période allant du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus ,le justificatif de la répartition des charges des exercices 2022 et 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 11/07/2022, 18/10/2023, 04/06/2024,les attestations de non-recours contre ces mêmes assemblées générales, le contrat de syndic.

En l’absence de M. [F] [B] et faute pour le syndicat des copropriétaires de lui avoir signifié des conclusions d’actualisation avant l’audience, la créance du demandeur ne peut être actualisée à la hausse et sera ainsi limitée à 3 642,60 euros, montant visé dans l’assignation et figurant sur le relevé de compte propriétaire arrêté au 8 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 151,88 euros correspondant à des frais qui feront l’objet d’un examen ultérieur.

La créance qui en résulte, à savoir 3 531,72 euros, est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales ayant notamment approuvé :

approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023,adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024,voté les travaux de ravalement du pignon, de remise en peinture de la porte d’entrée donnant sur rue et de celle donnant sur cour, de peinture de l’escalier, de l’entrée et des couloirs, de remise en état de la cour,

Par conséquent, M. [F] [B] sera condamné à verser cette somme de 3 531,72 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des appels de charges et travaux impayés selon décompte arrêté au 8 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 pour la somme de 3 193,89 euros (causes de la mise en demeure après déduction des frais injustifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 151,88 euros au titre des frais engagés pour « MAVILLE [R] ».

Il n’est cependant justifié de la délivrance d’aucun commandement de payer ou de quelconque acte qui aurait été signifié par commissaire de justice antérieurement à la présente assignation.

Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas justifiée et il sera débouté de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [F] [B] ne paye pas régulièrement ses charges et qu’il s’est même abstenue de tout versement volontaire depuis le 31 décembre 2022. Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner M. [F] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet REFLET IMMOBILIER, la somme de 3 531,72 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, arrêtée au 8 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 3 193,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet REFLET IMMOBILIER, de sa demande au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet REFLET IMMOBILIER, la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet REFLET IMMOBILIER, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente