N° RG 24/00440 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ERRU

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Maître Hubert MAQUET, avocat au barreau de LILLE, substitué par Maître Louise AUBRET-LEBAS elle-même substituée par Maître Eugénie BARDET-RAYNAUD, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jordan KERGOURLAY, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e MAQUET

Copie à : M^e KERGOURLAY

R.G. N° 24/00440. Jugement du 15 janvier 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 3 mai 2021, le Crous de [Localité 6] Occitanie a consenti à Mme [F] [V] la location d’un logement étudiant situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 364 euros, charges comprises.

Par acte séparé en date du 18 juillet 2022, le bailleur a également conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS Action Logement Services (ci-après Action Logement Services).

Par courrier recommandé daté du 16 février 2023, revenu porteur de la mention “défaut d’accès ou d’adressage”, Action Logement Services a mis en demeure Mme [V] de lui régler la somme de 1 456 euros versée par la société au bailleur au titre des loyers impayés des mois d’octobre à décembre 2022 inclus et janvier 2023.

Par courrier recommandé daté du 21 décembre 2023, non réclamé par sa destinataire, EOS France, pour Action Logement Services, a mis en demeure Mme [V] de lui régler la somme de 2 912 euros.

Par ordonnance du 23 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a fait injonction à Mme [F] [V] de payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2 912 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance et l’a condamnée aux dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à Mme [F] [V], le 13 mai 2024, par remise à sa personne.

Mme [F] [V] a formé opposition par courrier reçu au greffe le 10 juin 2024.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 19 septembre 2024 par le greffe, par lettre recommandée avec accusé réception.

A cette date, l’affaire a été renvoyée au 21 novembre suivant, de manière contradictoire, puis successivement au 9 janvier, 6 mars, 15 mai, 4 septembre et 6 novembre 2025.

À l’audience du 6 novembre 2025, l’affaire a été retenue et les parties, représentées par leur avocat respectif, s’en sont expressément référées à leurs dernières écritures.

Pour les moyens développés dans ses conclusions n°3, Action Logement Services demande au juge de :

— déclarer Mme [F] [V] recevable mais mal fondée en son opposition,

— débouter Mme [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [F] [V] à lui payer la somme de 2 912 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamner Mme [F] [V] à lui payer la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] [V] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais et dépens liés à la procédure d’injonction de payer,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Pour les moyens développés dans ses dernières écritures, Mme [F] [V] demande au juge de :

— constater que le logement objet du litige ne remplit pas les critères de jouissance paisible,

— condamner la SAS Action Logement Services à lui verser la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

— ordonner une diminution de la dette locative à hauteur de 80 euros,

— ordonner un échelonnement de la dette pendant 35 mois et le solde à la 36ème échéance, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou subsidiairement pendant 23 mois et le solde à la 24ème échéance en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

R.G. N° 24/00440. Jugement du 15 janvier 2026

— en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à condamner Mme [V] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’opposition

L’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer a été formée dans le respect des forme et délai exigés par les articles 1415 et 1416 du code de procédure civile.

Il y a lieu de recevoir l’opposition et d’annuler l’ordonnance contestée.

Sur la demande principale en paiement

En application des dispositions de l’article 2309 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnancen° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés reprenant les termes de l’article 2306 ancien, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE “Engagement des parties” expose que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant”.

En l’espèce, la société Action Logement Services demande au juge de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 2912 euros qu’elle a réglée au bailleur suite aux manquements de la locataire.

Les quittances subrogatives produites, dont la dernière émise le 9 juin 2023, rappellent que “conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, dont ci après l’énoncé, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits, actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services”.

Il en ressort qu’Action Logement Services a réglé au Crous de [Localité 6]-Occitanie une somme totale de 2912 euros au titre des loyers impayés par Mme [V] pour les mois d’octobre 2022 à avril 2023 inclus.

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [V] ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers dus au Crous sur la période considérée.

Elle entend faire valoir que le préjudice de jouissance qu’elle a subi et qui doit donner lieu à réparation se compense en partie avec les sommes dues, auquel il convient de déduire deux paiements de 40 euros réalisés en juillet et août 2025.

S’il ressort des pièces produites par la débitrice que Mme [V] a effectué deux virements de 40 euros chacun les 7 juillet et 7 août 2025 portant la référence suivante “virement Crous [V] GE compte [XXXXXXXXXX04]”, aucun élément ne permet d’établir avec certitude que le bénéficiaire de ces paiements est bien l’ancien bailleur de Mme [V].

En outre, il convient de rappeler, ce que la défenderesse ne pouvait à ces dates ignorer, que le créancier des sommes revendiquées dans le cadre de la présente instance n’est pas le Crous de [Localité 6]-Occitanie mais bien la société Action Logement Services, de sorte que les virements éventuellement réalisés au bénéfice du premier ne sauraient diminuer la créance de la seconde.

Dans la mesure, cependant, où le contrat de cautionnement mentionne que toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution en vertu de la subrogation prévue, doit lui être reversée dans les dix jours calendaires de son encaissement, il conviendra de prévoir une condamnation en paiement en deniers ou quittance.

Ainsi, il convient de condamner Mme [F] [V] à payer à la société Action Logement Service, en deniers ou quittance, la somme de 2912 euros, laquelle portera intérêt à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer, soit à compter du 13 mai 2024.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice de jouissance

Mme [V] entend voir constater que le logement objet du bail ne remplissait pas les critères de décence lui permettant d’en jouir paisiblement.

Elle souligne que la résidence présentait de nombreuses dégradations, qu’elle a été victime d’une infestation de punaises de lit et a eu à subir l’insécurité des lieux et du quartier, sans réaction de son bailleur.

Par application des dispositions de l’article 1346-5 alinéa 3 du code civil, elle sollicite en conséquence la condamnation de la société Action Logement Services à lui payer la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice de jouissance et d’ordonner la compensation des créances.

La société Action Logement Services conteste le bien-fondé de cette demande.

Elle expose qu’il ne lui appartient pas, en qualité de caution actionnée du fait des impayés de la locataire, de prendre en charge les manquements du bailleur et qu’il revenait à Mme [V], qui ne démontre pas la faute de la caution, de se retourner contre le Crous de [Localité 6]-Occitanie pour faire valoir ses préjudices, solliciter la réduction du loyer ou la résiliation du bail.

En matière de bail, l’exception d’inexécution ne peut être retenue qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les lieux.

L’article 1346-5 alinéa 3 du code civil prévoit que “Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes”.

Si ces dispositions permettent au débiteur d’opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette et celles nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable, il ne se déduit aucunement du texte susvisé la possibilité de condamner le subrogé pour les éventuelles fautes commises par le subrogeant alors que la caution, qui garantit le paiement du loyer, n’est pas tenue d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Il appartenait ainsi à Mme [V] d’agir en indemnisation de son préjudice à l’encontre de son ancien bailleur pour pouvoir, ensuite, exciper d’une compensation des créances.

Faute pour Mme [V] de rapporter la preuve d’une faute commise par Action Logement Services, sa demande indemnitaire sera rejetée, de même que sa demande de compensation des créances.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [V] sollicite le bénéfice de délais de paiement, auxquels s’oppose la demanderesse.

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ressort de la lecture de ces dispositions qu’elles n’ont vocation à s’appliquer que dans le cadre d’une instance en résiliation de bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, étant en outre relevé que les conditions visées ne sont par réunies dans le litige en cours.

La demande de délais de paiement, sur ce fondement, sera rejetée.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Mme [V] justifie être employée par la société Sloop [Localité 5] depuis le 5 décembre 2024 et percevoir une rémunération mensuelle moyenne de 1383 euros.

Elle est hébergée chez une amie à laquelle elle règle une participation mensuelle comprise entre 295 et 623 euros. Elle assume en outre le remboursement d’un prêt étudiant à hauteur de 338,70 euros par mois.

Elle apparaît être ainsi en mesure d’assurer le remboursement de sa dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du créancier.

Dans ces circonstances, Mme [F] [V] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, Mme [F] [V] sera déchue du bénéfice du terme.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [F] [V] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’injonction de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

RECOIT l’opposition formée à l’ordonnance d’injonction de payer et la dit régulière ;

ANNULE l’ordonnance contestée et lui substitue le présent jugement ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à payer à la SAS Action Logement Services, en deniers ou quittance, la somme de 2912 euros, avec intérêts à compter du 13 mai 2024 ;

DEBOUTE Mme [F] [V] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [F] [V] de sa demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE Mme [F] [V] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 121 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [F] [V] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [F] [V] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [V] aux entiers dépens, en ce compris ceux de l’injonction de payer ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE