TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/02969 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQ5B

AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [W] [L]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [W] [L]

née le 30 Juillet 1977 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

non comparante non représentée

***

Débats tenus à l’audience du 09 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 13 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 novembre 2006, la S.A. D'[Adresse 4] IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [W] [L] un logement sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer de 474,55 euros hors charges.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier le 10 février 2025 à Madame [W] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 1er octobre 2025, la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de Madame [W] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; Condamner Madame [W] [L] au paiement des sommes suivantes :7 155,11 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025. Madame [W] [L], comparante en personne, a sollicité un renvoi, évoquant avoir réalisé un dossier de surendettement et être en attente de la décision de la Commission.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 février 2026. La S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 14 571,78 euros arrêtée au 4 février 2026. Le bailleur a également produit une décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers de Charente-Maritime en date du 26 novembre 2025.

Madame [W] [L] ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience de renvoi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,

(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 07 novembre 2006 à compter du 11 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît qu’eu égard à la situation précaire du défendeur, en l’absence de solution de relogement pérenne au jour de la présente décision et au contexte présenté à l’audience, il est indispensable d’en tenir compte dans l’attribution de délais d’expulsion.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [W] [L] un délai de huit mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Il sera rappelé qu’en application de l’article L.722-6 du code de la consommation, dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 avril 2025, Madame [W] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [L] à son paiement à compter du 11 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 07 novembre 2006, du commandement de payer délivré le 10 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2026 que la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, le bailleur social ne fournit aucun justificatif ou motif particulier pour le « surloyer » facturé en janvier 2026 à hauteur de 2 912,27 en lieu et place des quittances classiques de 900,88 euros. Ainsi, la quittance de janvier 2026 sera ramenée à la somme de 900,88 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [L] à verser à la S.A. [Adresse 6] IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2026, la somme de 12 560,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 septembre 2025 sur la somme de 7 155,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il sera rappelé toutefois qu’en application des dispositions de l’article L.722-5 du code de la consommation et eu égard à la recevabilité de Madame [W] [L] à la procédure de surendettement des particuliers en date du 26 novembre 2025, l’intéressée ne peut valablement régler l’arriéré locatif né antérieurement à cette date ni faire l’objet d’une procédure d’exécution. Ainsi, l’arriéré locatif, pour la part née antérieurement au 26 novembre 2025, ne pourra être réglé que dans les causes de la procédure de surendettement. Il est constant en revanche que la locataire doit poursuivre le paiement des échéances – loyer ou indemnité d’occupation – futures.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. En revanche, eu égard à l’équité, la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 novembre 2006 entre la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [W] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 avril 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ACCORDE à Madame [W] [L] un délai de huit mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [W] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE qu’en application de l’article L.722-6 du code de la consommation, dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [L] à compter du 11 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE en conséquence Madame [W] [L] à verser à la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 4 février 2026, la somme de 12 560,39 euros (DOUZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE EUROS ET TRENTE NEUF CENTIMES), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 septembre 2025 sur la somme de 7 155,11 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L.722-5 du code de la consommation, la part de cette créance née antérieurement au 26 novembre 2025, date la recevabilité de Madame [W] [L] à la procédure de surendettement des particuliers, ne peut être réglée que dans les causes déterminées par la procédure de surendettement et que les procédures d’exécution sont suspendues ;

— CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à la S.A. [Adresse 7] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— REJETTE la demande de la S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [W] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 février 2025 ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN