TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Stéphanie HOCHART

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manon GUYOT-FRANCIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03902 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SLS

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [P], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Manon GUYOT-FRANCIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDERESSE

Société RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L279

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03902 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SLS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 2 septembre 2003 modifié par avenant du 6 novembre 2006, la société RATP HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par assignation signifiée le 6 mars 2024, Madame [I] [P] a fait assigner la société RATP HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir :

la réalisation des travaux suivants sous astreinte : remplacement du radiateur du salon, traitement du logement contre la moisissure, remplacement des aérations du logement, capitonnage et insonorisation de la porte d’entrée, la désignation d’un expert,la suspension du paiement du loyer et des charges durant la réalisation des travaux,La condamnation de la société RATP HABITAT à lui payer les sommes de 1500 € en réparation de son préjudice de jouissance, 1500 € en réparation de son préjudice de santé, 1500 € en réparation de son préjudice moral, 3507,07 € en réparation de son préjudice matériel et 500 € en réparation de son préjudice financier,La condamnation de la société RATP HABITAT à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

À l’audience du 28 novembre 2024, Madame [I] [P] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de la demande d’expertise dont elle indique se désister.

La société RATP HABITAT s’oppose aux demandes et demande reconventionnellement :

la résiliation judiciaire du bail, et l’expulsion de Madame [I] [P],La condamnation de Madame [I] [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,La condamnation de Madame [I] [P] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge renvoie à l’assignation de Madame [I] [P] et aux conclusions de la société RATP HABITAT soutenues oralement pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, la société RATP HABITAT soutient que Madame [I] [P] n’entretient pas son logement, ne permet pas au bailleur d’accéder au logement pour procéder à des réparations et qu’il y aurait un doute sur son occupation réelle des lieux.

L’absence d’occupation des lieux par Madame [I] [P] n’est établie par aucune pièce produite au débat de même que le défaut d’entretien du logement.

Par ailleurs, faute de justifier qu’elle l’avait préalablement sollicitée pour un rendez-vous, la société RATP HABITAT n’établit pas que Madame [I] [P] aurait fait obstacle à son entrée dans les lieux les 15 et 26 décembre 2022.

Si Madame [I] [P] était absente le 5 janvier 2023, la sommation n’a été faite que le 3 janvier 2023 et à étude, soit trop tardivement pour établir une faute de sa part.

Ainsi, seule la sommation du 31 mars 2023 pour le 5 avril 2023 est restée infructueuse.

S’il incombe au locataire de laisser l’accès à son logement pour effectuer les travaux de réparation nécessaires, ce seul manquement de Madame [I] [P] n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire est rejetée. Les demandes subséquentes (expulsion, indemnité d’occupation) sont donc sans objet.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.(…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

En l’espèce, Madame [I] [P] fait état de divers désordres dans les lieux.

Toutefois, le constat de commissaire de justice qu’elle produit ne permet pas d’établir l’insuffisance ou le dysfonctionnement du système d’aération du logement. Ce désordre ne se déduit pas de la seule présence d’humidité dans le logement et elle n’établit pas l’imputabilité au bailleur de la casse du couvercle de la grille d’entrée d’air constatée par le commissaire. De même, le constat du commissaire de justice ne permet pas d’établir l’absence d’isolation thermique et phonique suffisante de la porte d’entrée. Enfin, l’origine de l’humidité dans le logement à l’exception de la zone murale autour du radiateur du salon n’est pas établie par Madame [I] [P].

En revanche, un radiateur a été déposé dans le logement en avril 2022 à la diligence du bailleur sans qu’il ne s’explique sur ces travaux et son absence de remplacement depuis cette date. L’humidité constatée sur le mur et la plinthe autour des anciens conduits du radiateur confirme la fuite persistante de ces conduits.

Ainsi, la société RATP HABITAT tenue d’une obligation d’entretien et de la délivrance d’un équipement de chauffage en bon état de fonctionnement sera condamnée à la réfection de la plinthe et du mur sur lequel doit être fixé le radiateur, dégradés par la fuite des conduits résultant de la dépose du radiateur, et à faire installer un nouveau radiateur dans les conditions prévues au dispositif de la décision, ce sous astreinte.

Les autres demandes de travaux sont en revanche rejetées.

La demande de suspension du paiement des loyers durant ces travaux et la demande subsidiaire de consignation ne sont pas accueillies compte tenu de la nature des travaux et de leur délai d’exécution.

Sur les demandes d’indemnisation

En l’espèce, Madame [I] [P] verse au débat des mises en demeure dont l’envoi n’est pas établi et dont le contenu ne précise pas l’objet de sa réclamation.

Elle ne justifie donc pas avoir précisément mis en demeure le bailleur de remplacer le radiateur déposé et de remédier à la fuite des conduits résultant de cette dépose.

Ainsi, seule l’assignation constitue une mise en demeure effective de sa part.

L’absence de chauffage et d’eau chaude entre avril 2022 et novembre 2022 avant que Madame [I] [P] indique avoir fait elle-même intervenir un plombier n’est pas établie.

En revanche, l’absence de radiateur dans l’une des pièces a nécessairement eu un impact sur le chauffage de l’ensemble de son logement ce qui traduit un trouble de jouissance de même que la fuite résultant de la dépose du radiateur.

Il lui sera alloué en réparation de ce trouble pour la période de mars 2024 au prononcé du jugement la somme de 50 € par mois soit 50x11 = 550 €.

En conséquence, la société RATP HABITAT sera condamnée à payer à Madame [I] [P] la somme de 550 € en réparation de son trouble de jouissance.

En revanche, Madame [I] [P] ne justifie ni des dépenses de plombier engagées, ni des dégradations causées à ses objets. Le lien de causalité entre le désordre subi et le préjudice corporel invoqué n’est pas non plus démontré. Enfin, elle ne justifie pas d’un préjudice moral tenant aux démarches engagées auprès du bailleur pour obtenir la réparation nécessaire. Le surplus des demandes d’indemnisation est donc rejeté.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société RATP HABITAT qui succombe supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

L’équité justifie par ailleurs de rejeter la demande de Madame [I] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société RATP HABITAT de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE la société RATP HABITAT à payer à Madame [I] [P] la somme de 550 € en réparation de son trouble de jouissance,

CONDAMNE la société RATP HABITAT à faire installer un radiateur dans le salon et à effectuer des travaux de réfection préalable du mur et de la plinthe (enduit, peinture) supportant ledit radiateur, ce dans un délai de 4 mois suivant le prononcé du jugement, sous astreinte passé ce délai provisoirement fixée à 30 € par jour pendant 3 mois,

REJETTE les autres demandes de travaux et d’indemnisation, et les demandes de suspension du paiement du loyer et des charges et de consignation, et rejette toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société RATP HABITAT aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier La Juge