TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 24/52646 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MOP

N° : 6-CH

Assignations du :

20 Mars 2024

25 Mars 2024

26 Mars 2024

08 Avril 2024

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 avril 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet [Adresse 11] – SARL

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS – #G0750

DEFENDEURS

La société S.C.I. WING YIP

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Erwann COIGNET, avocat au barreau de PARIS – #G0230

La société par actions simplifiée VOG CAFE

Siège social : [Adresse 4]

Et pour signification : [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS – #D0230

Monsieur [F] [H]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Madame [N] [H]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Monsieur [L] [H]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0880

DÉBATS

A l’audience du 05 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Wing Yip, M. [F] [H], M. [L] [H] et Mme [H] (les consorts [H]) sont propriétaires d’un local commercial composé de la réunion de deux lots dont la SCI et les consorts [H] étaient respectivement propriétaires et copropriétaires. Ce local est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par actes du 6 mai 2015, la SCI Wing Yip et les consorts [H] ont donné à bail les locaux commerciaux à la société Les Convives pour l’exploitation d’un restaurant, pour une durée de neuf années.

Par acte du 6 décembre 2022, la société Les Convives a cédé son fonds de commerce à la société Vog Café.

Exposant que des travaux avaient été réalisés par la société Vog Café sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], a, après une mise en demeure restée infructueuse, par actes des 20, 25, 26 mars et 8 avril 2024, assigné la SCI Wing Yip, M. [F] [H], M. [L] [H], Mme [H] et la société Vog Café devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, auquel il demande, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de :

— ordonner à la société Vog Café, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, d’interrompre tous travaux dans l’immeuble du [Adresse 4] ;

— enjoindre à la société Vog Café de produire, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, tous les documents et pièces afférents aux travaux qu’elle a réalisés depuis l’acquisition du fonds de commerce dans les locaux commerciaux qu’elle loue et appartenant aux consorts [H] et à la société Wing Yip, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la remise des documents et pièces concernés ;

— ordonner à la société Vog Café, aux consorts [H] et à la société Wing Yip, de remettre la façade en son état initial sous astreinte de 500 euros par jour de retard une fois passé le 15ème jour après la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver la faculté de liquider les astreintes prononcées ;

— condamner in solidum la société Vog Café, les consorts [H] et la société Wing Yip en tous dépens et au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience de renvoi du 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a maintenu oralement ses demandes, dans les termes de son assignation, à l’exception de sa demande d’interruption de travaux, devenue sans objet, ces derniers ayant été achevés au mois de juin 2024.

Aux termes de conclusions, déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 mars 2025, la SCI Wing Yip demande au juge des référés de :

— condamner la société Vog Café à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

A titre reconventionnel :

— constater qu’en raison du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 7 novembre 2024 dans les délais légaux, le bail commercial du 6 mai 2015 se trouve de plein droit résilié en application de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence à la société Vog Café de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et, à défaut, la condamner à en être expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meuble, aux frais de la société Vog Café ;

— condamner, à titre provisionnel, la société Vog Café à lui payer la somme de 15 991,11 euros à valoir sur la dette locative ;

— condamner, à titre provisionnel, la société Vog Café à lui payer la somme de 1 051,95 euros conformément à la clause pénale prévue au contrat de bail ;

— juger que le dépôt de garantie lui sera acquis par suite de la résiliation du bail aux torts de la société Vog Café, conformément à la clause résolutoire ;

— condamner la société Vog Café à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Vog Café aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, les consorts [H] demandent au juge des référés de :

— condamner la société Vog Café à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— condamner la société Vog Café à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, ains qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL JCD Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Vog Café sollicite du juge des référés de :

In limine litis,

— à titre principal, déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de la société Wing Yip, faute de lien suffisant avec les prétentions originaires ;

— à titre subsidiaire, se déclarer incompétent pour connaître des demandes reconventionnelles de la société Wing Yip au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, déjà saisie des mêmes demandes ;

Au fond,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

— débouter les consorts [H] de leur demande à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Wing Yip et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’interruption des travaux

Il est constant que les travaux entrepris par la société Vog Café ont été achevés au mois de juin 2024, de sorte que la demande d’interruption des travaux formée par le syndicat des copropriétaires est devenue sans objet. Celui-ci ne formule donc plus aucune demande de ce chef.

Sur la demande de remise en état de la façade de l’immeuble

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, il ressort des procès-verbaux de constat versés aux débats, notamment de celui établi le 25 mars 2024, et des photographies jointes, ainsi que de celles produites par la société Vog Café elle-même, que cette dernière a réalisé des travaux sur la façade de l’immeuble modifiant son aspect extérieur.

La société Vog Café argue que les locaux exploités ont changé à plusieurs reprises de nom commercial au cours des dix dernières années et que les changements d’enseigne intervenus ont été à chaque fois accompagnés d’importantes modifications de la façade de l’immeuble. Elle affirme en outre que la demande de remise en état des lieux ne peut prospérer dès lors que l’état antérieur n’est pas défini.

Cependant, il résulte de la comparaison des photographies de l’ancienne devanture et de la nouvelle que l’état antérieur est connu et que les travaux entrepris ont conduit à repeindre les murs extérieurs d’une couleur rouge. Ces travaux, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, auraient dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, nonobstant les changements précédemment intervenus par les différents exploitants.

Dès lors, les travaux entrepris sur la devanture ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble sans qu’une autorisation de l’assemblée générale n’ait été préalablement obtenue, en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le trouble manifestement illicite est caractérisé, justifiant la remise en état des lieux sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.

Les propriétaires des lots devant répondre des agissements de la locataire de leur local commercial envers le syndicat des copropriétaires, la SCI Wing Yip et les consorts [H] seront tenus avec la société Vog Café à la remise en état de la façade, comme sollicité par le demandeur.

Sur la demande de communication de documents afférents aux travaux réalisés

Le contrat de bail du 6 mai 2015 précise expressément, en son article 19 relatif aux travaux, que le preneur ne peut « faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement de mur, de cloison de plancher sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur ».

La société Vog Café ayant réalisé des travaux importants dans les locaux loués, sans aucune autorisation préalable des bailleurs et de la copropriété, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter la communication des documents relatifs à ces travaux afin de connaître leur nature exacte, leur conformité aux règles de l’art et au règlement de copropriété, ainsi que les éventuelles incidences sur les parties communes de l’immeuble.

A cet égard, l’attestation établie par un architecte à la demande de la société Vog Café, attestant que les aménagements du local sont demeurés inchangés et que seuls les matériaux de revêtement ont été changés, n’est pas suffisante pour démontrer l’absence d’atteinte aux parties communes.

Dès lors, la demande de communication de pièces sous astreinte sera accueillie.

Sur la demande de garantie de la société Wing Yip et des consorts [H] à l’égard de la société Vog Café

Il résulte des pièces du dossier que la société Vog Café a réalisé les travaux litigieux sans en informer les bailleurs et sans leur accord, en contrariété avec les dispositions du contrat de bail du 6 mai 2015, prévues à article 19 précité.

Ainsi, par lettre du 5 décembre 2022, la SCI Wing Yip a informé sa future locataire, préalablement à la cession du fonds de commerce prévue le 6 décembre 2022, qu’aucuns travaux d’aménagement du local ne pourraient intervenir sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur et qu’elle n’entendait pas donner son autorisation pour de tels travaux.

Il est également établi que la SCI Wing Yip a adressé plusieurs lettres à la locataire, dont une mise en demeure de cesser tous travaux le 20 février 2023, ainsi qu’une sommation visant la clause résolutoire de cesser les travaux le 20 juillet 2023.

De même, les consorts [H] ont vainement adressé, le 22 janvier 2024, une mise en demeure à la société Vog Café afin de pouvoir pénétrer dans les lieux loués pour constater les travaux entrepris sans leur autorisation, puis, le 13 mars 2024, une lettre l’informant du passage d’un huissier pour établir un constat, avant d’assigner la locataire devant le juge des référés aux fins d’ordonner la désignation d’un huissier pour constater les travaux.

Par conséquent, si la SCI Wing Yip et les consorts [H], propriétaires du lot litigieux, sont responsables, à l’égard du syndicat des copropriétaires, du respect du règlement de copropriété par leur locataire, ils ne sont pas à l’origine des travaux litigieux, réalisés en contravention avec les dispositions du bail commercial, et s’y sont expressément opposés, de sorte que leur demande de garantie est fondée et non sérieusement contestable.

Il sera donc fait droit à la demande de garantie formée par la SCI Wing Yip et par les consorts [H].

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI Wing Yip

La SCI Wing Yip sollicite, à titre reconventionnel, l’acquisition de la clause résolutoire du bail, arguant que des loyers sont demeurés impayés par la société Vog Café, ce qui a motivé l’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 novembre 2024, resté sans effet.

La société Vog Café soulève l’irrecevabilité de cette demande en application de l’article 70 du code de procédure civile, qui dispose que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Or, la demande initiale formée par le syndicat des copropriétaires tendait à l’interruption de travaux non autorisés et avait pour objet la cessation de ces travaux et la remise en état antérieur des lieux, tandis que la demande reconventionnelle a pour objet le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour absence de paiement des loyers par le preneur, étant précisé que le défaut de paiement des loyers est postérieur à la réalisation des travaux et qu’il ressort du décompte produit par la SCI Wing Yip que les loyers ont régulièrement été versés durant toute la durée des travaux.

Il n’existe donc aucun lien entre les demandes principales et les demandes reconventionnelles de la SCI Wing Yip tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que celles-ci seront déclarées irrecevables.

Sur les frais et dépens

La société Vog Café, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile et selon les modalités de l’article 699 du même code.

Elle sera par suite condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, à la SCI Wing Yip et aux consorts [H] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes reconventionnelles formées par la SCI Wing Yip tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 6 mai 2015 et condamner la société Vog Café au paiement de provisions pour loyers impayés;

Constatons que la demande d’interruption des travaux engagés dans l’immeuble par la société Vog Café est devenue sans objet, les travaux étant achevés ;

Condamnons la société Vog Café, la société Wing Yip et M. [F] [H], M. [L] [H] et Mme [N] [J] à remettre la façade du local commercial situé [Adresse 4] en son état initial, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

Condamnons la société Vog Café à communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] tous les documents et pièces afférents aux travaux réalisés dans les lieux loués (nature des travaux, plans, relevés de surface, entreprises intervenantes, justificatifs d’assurance, demande d’autorisations administratives etc…), sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois ;

Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons la société Vog Café à garantir la SCI Wing Yip, d’une part, M. [F] [H], M. [L] [H] et Mme [N] [J], d’autre part, des condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamnons la société Vog Café aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Vog Café à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Vog Café à payer à la SCI Wing Yip la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Vog Café à payer à M. [F] [H], M. [L] [H] et Mme [N] [J] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 12], le 02 avril 2025.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY